Нотариусы помогут честно разделить недвижимость при разводе

С Нового года депозиты нотариуса получили защиту от банкротств банков. Банковские ячейки продолжают терять привлекательность в глазах участников сделок с недвижимостью.

ФЗ № 391 ввел c 1 января обязательное нотариальное удостоверение соглашений о разделе совместно нажитого супругами имущества, сделок по продаже земельной доли и доли в праве общей собственности постороннему лицу, а также сделок, связанных с распоряжением недвижимостью на условиях доверительного управления или опеки.

Прокомментировать эти новации БН попросил президента Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Петра Герасименко.

– Закон меняет правила раздела общего имущества, нажитого в браке. В том числе и недвижимого. Это отменяет институт брачного договора?

– Нет, с юридической точки зрения раздел имущества и подписание брачного договора – это две принципиально разные операции. Хотя по брачному договору можно провести и раздел имущества.

Для граждан же важно следующее отличие. Стороны вправе заключить брачный договор до свадьбы или в период супружества. А вот после расторжения брака такая возможность исчезает. При этом если договор заключен до свадьбы, он начинает действовать только с момента регистрации брака.

Соглашение же о разделе совместно нажитого имущества можно заключить и после развода. Сегодня идет дискуссия, в течение какого временного отрезка это допускается. Часть юристов считает, что действуют общие сроки исковой давности в три года. Часть придерживается позиции, что документ может быть подписан в любой срок после развода, если ранее не был заключен брачный договор, или он учитывает не все имущество. И я разделяю эту точку зрения.

– Что изменил новый закон?

– До Нового года в Семейном кодексе РФ действовала норма, что брачный договор должен быть удостоверен нотариально, и нарушение этого требования делает документ ничтожным. Соглашение же о разделе совместно нажитого имущества удостоверения не требовало. Впрочем, большинство граждан все равно обращались к нотариусу. Теперь визит к нотариусу становится обязательным в обоих случаях.

– Кому из супругов выгодно существование этого соглашения? И должен ли нотариус следить, чтобы сделка была справедливой?

– Нотариус защищает более слабую сторону. В одних случаях это муж, в других – жена. Мы должны определять, не является ли сделка кабальной.
И, кстати, в этом договоре не учитываются интересы детей. Более того, в нем не допускается перечисление обязанностей кого-то из родителей перед детьми. На такой случай существует соглашение об уплате алиментов. Впрочем, суд может выйти за пределы рассмотрения имущественных интересов супругов и учесть интересы детей либо престарелых родителей.

– А какие вопросы граждане чаще всего задают, когда обращаются за заверением соглашения?

– Больше всего вопросов и споров связано с тем, что кто-то из супругов не считает имущество, приобретенное в браке, совместной собственностью. Часто приходится слышать доводы, что, например, дача была куплена на личные накопления, или на деньги, полученные в дар от родителей. Что вторая сторона к этим деньгам не имеет никакого отношения. Но для закона это не важно. Если нет брачного договора или соглашения, имущество считается приобретенным в равных долях.

– Можно ли в соглашении или брачном контракте разделить долги? Например, по ипотеке?

– Безусловно. Чаще всего именно в брачном договоре указывается, например, что каждый супруг по своим обязательствам несет самостоятельную ответственность. В варианте с соглашением о разделе совместно нажитого имущества не все столь однозначно. Не все юристы соглашаются, что долг можно разделить. Тем более – после расторжения брака. Поскольку долг юридически является обязательством, а не имуществом. Я же считаю, что можно.

– Иначе говоря, вопрос о правомочности раздела долга после брака остается на усмотрение судьи?

– Да. Поэтому лучше о возможных проблемах с долгами подумать заблаговременно. Если, например, вопрос не урегулирован в брачном договоре, то кредиторы могут истребовать исполнение обязательств из имущества любого супруга.

– Что еще важного привнес новый закон в вопрос раздела собственности супругов?

– Очень важный момент – изменение подхода к получению одним из супругов свидетельства о праве собственности. То есть, часто супруги, чтобы не тратиться на заключение брачного договора, приходили к нотариусу и писали заявление с просьбой выдать свидетельства на одну вторую доли каждому. И с этими свидетельствами стороны шли в регистрирующие органы.

Теперь это невозможно, пока кто-то из супругов не умрет. И такой документ одна из сторон сможет получить только при открытии наследственного дела.

– Новый закон делает обязательным нотариальное удостоверение договоров купли-продажи доли в праве собственности на объекты недвижимости. На что в этой связи вы порекомендуете обратить внимание?

– В Петербурге, на мой взгляд, сложилась абсолютно верная практика, что граждане являются собственниками долей в квартире. В пользовании может быть та или иная комната. Кроме того, порядок пользования может быть не определен, но сособственники вправе этот порядок определить. Но при этом впоследствии, отчуждая свою долю, они получают не конкретную комнату, а долю в праве. Хотя, конечно, при последующей сделке в документах уже можно указать, что отчуждается такая-то доля, а в пользование переходит такая-то комната. С уточнением площади и других характеристик объекта.

Между тем, в Москве и ряде других регионов (например, Карелии) объектом собственности является не доля, а сама комната. И когда идет отчуждение комнаты, обязанность нотариального удостоверения не возникает. И, что более важно, не требуется отказ сособственников от права преимущественной покупки. Ведь они – владельцы самостоятельных объектов недвижимости. При этом местами общего пользования также пользуются совместно.
Таким образом, обязательное удостоверение сделок с долями актуально, прежде всего, для петербуржцев.

В 2016 году рынок достигнет дна

Рынок устал, надо отдохнуть

Рынок неленивого покупателя

Земельный рынок Петербурга похож на блошиный

Капремонт – болевая точка ЖКХ

– Не значит ли это, что, по аналогии с реестром брачных контрактов, нотариусы начнут отдельно вести реестры операций с долями?

– Пока нет. Но нужно учитывать, что с 1 января 2018 года в электронные реестры будут вноситься все нотариальные операции. При этом нотариальные палаты вправе в своих регионах выбрать для запуска электронного реестра нотариальных действий более близкие даты.

– Сам процесс продажи доли с юридической точки зрения после 1 января как- то изменился?

– Никак.

– Ранее регистрационный орган мог не принять документы по такой сделке, посчитав, что продавец нарушил утвержденный законом порядок продажи. Сегодня это возможно?

– Теперь он обязан принимать от нотариуса документы. И не вправе проводить правовую и техническую экспертизу. На практике же могу отметить, что шероховатости в вопросе еще есть, но Росреестр к удостоверенным нотариусами сделкам стал относиться намного лояльней.

– А дарение доли также будет требовать обязательного посещения нотариальной конторы?

– Нет. Обязательно удостоверяется только возмездное отчуждение. То есть, продажа, либо мена.

–В Петербурге недавно случилось ограбление банковского хранилища. В ячейках лежали деньги по сделкам с недвижимостью. Между тем, с 1 января расчеты через депозит нотариуса получили дополнительную защиту. Отмечаете ли вы рост интереса граждан к этой форме расчетов?

– Рост популярности услуги идет и без криминальных новостей. Закон же уточняет, что в случае банкротства банка, где размещается депозит нотариуса, деньги на этом депозите исключаются из конкурсной массы. Проще говоря, возвращаются в первую очередь.

– На какие еще положения нового закона вы также посчитали бы важным обратить внимание читателей БН?

– Закон требует обязательного удостоверения сделок с недвижимостью несовершеннолетнего лица или гражданина, признанного ограниченно дееспособным. При этом органы опеки, по крайней мере, в Петербурге, работают очень качественно. Но это не снимало угрозу предоставления подложных документов в простой письменной форме. А регистратор формально их проверять не обязан. Теперь количество лазеек у мошенников сократится.

Справка БН

Текст: Игорь Чубаха    Фото: Алексей Александронок