Мы решили обновить формат традиционных еженедельных объездов городских территорий, пригласив к участию в них риэлторов-практиков. На прогулку по Московскому проспекту и примыкающим к нему жилым кварталам отправляемся вместе с генеральным директором АН «БЕНУА» Дмитрием Щегельским.
В сталинском поясе
«Сталинский пояс – определение расхожее, и оно у всех риэлторов на слуху. Но применительно к Московскому району – это все-таки не пояс, а узкая полоса жилой застройки 1930-1960-х годов, вытянувшаяся вдоль Московского проспекта», – уточняет Дмитрий Щегельский, когда мы углубляемся в кварталы нечетной стороны Московского проспекта, примыкающие к Парку Победы.
Представители старшего поколения петербуржцев, проживающие в сталинках близ Московского проспекта – там, где сейчас Варшавская улица – помнят, как за окнами шумели поезда, дальше ударными темпами уже возводились хрущевские кварталы. В конце 1960-х годов железную дорогу разобрали.
Кстати, в микрорайонах вокруг Московского проспекта, нам то и дело будут встречаться богато декорированные фасады, выходящие окнами не на парадные магистрали, а в безымянные внутридворовые проезды. Это, очевидно, потому, что генплан несколько раз корректировали, кварталы уплотняли, а дорожную сеть в процессе строительства перекраивали.
Знаменитый дом «Русский пряник» (Московский пр., 151), к которому мы направляемся, имеет кирпичные стены почти метровой толщины, перекрытия – с деревянными балками. Здесь предусматривались в основном двусторонние четырехкомнатные квартиры площадью около 145 кв. м с просторными кухнями и холлами (от 20 кв. м). Но строительство велось долго, а за время, пока шла стройка, многое успевало поменяться. Дом возводили в 1937 году для ответственных работников НКВД, но отдали трудящимся, превратив в большую коммуналку.
В 1990-е годы, когда началась волна расселения коммунальных квартир, «Русский пряник» приобрел славу одного из самых дорогих домов Питера. И сегодня цены на предлагаемые к продаже квартиры исчисляются десятками миллионов рублей.
Здания, расположенные напротив парка, также вдоль нечетной стороны Московского проспекта (№№155-165), возводили в конце 1930-х годов. «Планировки квартир, свидетельствуют, что эти дома строились как «номенклатурные», – говорит Дмитрий Щегельский. – Тем не менее, заселяли их коммунальным способом, а в постсоветское время они также приобрели статус элитных».
В квартирах здесь предусматривались даже комнаты для прислуги – для довоенных номенклатурных домов такое дополнительное помещение было почти стандартной комплектацией. Хотя комната – это, конечно, слишком громко сказано: скорее это все-таки ниша около 4 кв. м, которая отделялась от не слишком просторной кухни занавеской.
Жилые кварталы у Парка Победы (3 фото)
Архитектурная доминанта кварталов, примыкающих к Парку Победы, – первый ленинградский «небоскреб» – дом с башней на углу Бассейной улицы (Московский пр., 190). Как небоскреб здание давно не воспринимается, а по планировочным решениям напоминает московские дома для генеральских чинов: огромные гостиные (такие, в которые легко впишутся рояль и бильярдный стол), просторные индивидуальные комнаты, но при этом скромные по площадям кухни и прихожие.
Движемся в сторону выезда из города по Московскому проспекту. В жилых кварталах, окружающих площадь Стругацких, с диагональю улицы Победы, довоенный генплан прочитывается, но рядовая жилая застройка – уже по большей части послевоенная. Узнать ее легко, потому что она проще довоенной.
Квартиры также стали меньше (в основном предполагались двух- и трехкомнатные), уменьшились прихожие, но в некоторых домах увеличились кухни. От проектировщиков требовали, чтобы квартиры были пригодны как для односемейного, так и для коммунального заселения.
Следующая часть нашей экскурсии – несостоявшийся центр Ленинграда. Уточним: в соответствии с генпланом образца 1935 года, Московская площадь перед зданием Дома Советов должна была быть огромной, почти в пять раз больше – 50 га, вместо сегодняшних 11 га (для сравнения: Московский Парк Победы – 70 га).
Впрочем, прогулявшись по площади, имеет смысл углубиться в кварталы. Кстати, офис агентства «БЕНУА» тоже здесь. Он находится в типовом позднесталинском здании в жилом квартале между Московским проспектом и Варшавской улицей – строго по оси Алтайской улицы.
Любопытная деталь, на которую обращает внимание Дмитрий Щегельский: в том же квартале имеются здания с адресами, привязанными к Алтайской улице (д. 1, 1А, 2), но собственно улицы нет, она начинается по другую сторону Московского проспекта. Почему так вышло? Очевидно, потому что в соответствии с довоенным генпланом здесь предполагалось продолжение гигантской площади перед Домом Советов.
Вокруг Московской площади (3 фото)
Впрочем, пора двигаться дальше – в южном направлении. Кстати, многие обитатели Московского проспекта уверены, что пролегает он строго по Пулковскому меридиану – с севера на юг. Но это не совсем так: меридиан все-таки проходит восточнее проспекта – почти по улице Ленсовета, в районе Московского универмага отклонение составляет больше 400 метров.
Симметричные девятиэтажные здания (Московский пр., 205, 220), с универмагом «Московский» на первом этаже и «аквариумами» мастерских художников на последних – это уже дома следующего поколения – хрущевского. Их возводили в середине 1960-х годов. Какие здесь квартиры? Точно уже не сталинские: планировки соответствуют нормативам хрущевского периода: пятиметровые кухни, потолки 2,5 м, «двушки» и «трешки» со смежными комнатами. В однокомнатных – совмещенные санузлы.
Последний объект нашей экскурсии – так называемые дома-пластины на Площади Победы (Московский пр., 207, 222). Их строили в разгар брежневского застоя, тем не менее, подчеркнутая симметрия делает их логичным завершением сталинского ансамбля Московского проспекта. Обозначенные высотки – своего рода прототип современных жилых зданий эконом-класса: все квартиры в них однокомнатные – от 30 до 33 кв. м.
От Московского универмага к Площади Победы (3 фото)
Почему же все-таки покупателям нравится Московский проспект? Прежде всего, из-за соразмерной потребностям современного человека жилой среды, заданной сталинской застройкой. Здесь просторные и зеленые дворы, метро рядом, уютные кафетерии – в соседних домах, причем не в полуподвалах, а в цокольных этажах – с панорамными видами на проспект. И это важная составляющая комфортной городской среды.
По словам Дмитрия Щегельского, Московский район не теряет привлекательности для покупателей. Причем, в первую очередь, для представителей поколения 30-40-летних, у которых свежи в памяти воспоминания о детстве в здешних коммуналках или воскресных уикендах с аттракционами и катанием на лодках в Парке Победы.
Сталинки в цене не падают
Что происходит с ценами на сталинки? Вернувшись с прогулки, мы заглянули в традиционный ежегодный отчет, который готовят наши аналитики, и обнаружили, что за прошедший год средние цены предложений жилья в Московском районе снизились на 3,2% (однокомнатные квартиры подешевели на целых 5%). Это, впрочем, выглядит логично: снижение «ценовой температуры» района обусловлено, в первую очередь, появлением в продаже демократичных малогабаритных «однушек», которыми под завязку укомплектованы вчерашние новостройки в южной части территории.
Однако, запросив у наших аналитиков данные по сталинкам за прошлый год, мы увидели, что в очерченной нами локации (вдоль Московского проспекта) жилье не дешевело, а росло в цене. Так, в прошлом январе средняя цена «квадрата» составляла 131 тыс. руб., в декабре – 135,1 тыс. руб. (+3,8%).
Ниже приведены данные о структуре предложения и средние цены выставленных на продажу квартир (см. инфографику). Главное, что бросается в глаза – дефицит однокомнатных и просторных многокомнатных квартир. В то же время 80% выставленных на продажу объектов – «двушки» и «трешки». Средняя цена однокомнатной квартиры в сталинке – 5,2 млн руб. За обозначенную сумму в том же Московском районе можно приобрести просторную двухкомнатную – но в панельном доме.
Динамика цен на квартиры в сталинских домах Московского проспекта
Средние цены квартир в сталинках Московского района (январь 2016)
| Тип квартиры | тыс. руб. | руб./кв. м |
|---|---|---|
| 1ккв | 5 162,4 | 133 813,3 |
| 2ккв | 7 744,1 | 136 674,9 |
| 3ккв | 10 686,6 | 129 788,5 |
| 4ккв | 14 178,2 | 139 273,9 |
| Хккв | 28 847,5 | 145 835,9 |
Структура предложения по типам квартир (январь 2016)
