Застройщики продолжают «мелко нарезать»

БН продолжает следить за изменением квартирографии на рынке строящегося жилья. Напомним, что прошлой весной мы провели круглый стол на эту тему, пригласив на него застройщиков. Участники дискуссии подтвердили нашу гипотезу: с наступлением кризиса и в преддверии спада спроса строительный бизнес стал активнее выводить на рынок проекты, отличающиеся мелкой нарезкой, сокращая площади квартир и увеличивая долю студий и маленьких «однушек».

В 2015 году тенденция сохранялась: строители продолжали «мельчить», но упражнения в искусстве миниатюры сильно зависели от локации объекта.

Минус метр

Несколько слов об истории вопроса. По данным Центра исследований и аналитики БН, средний размер квартир в сданных жилых комплексах в Петербурге в этом веке достиг максимума в 2003 году и составил 73 кв. м (см. график). Затем на протяжении десяти с лишним лет площадь неуклонно сокращалась и в 2015-м снизилась до исторического минимума – 54 «квадрата».

Но это не предел – в ближайшие годы показатель средних площадей в сданных домах продолжит скользить вниз. Дело в том, что, несмотря на сохранявшийся в 2014 году высокий спрос, строительный бизнес отчетливо предвидел спад покупательной способности, неизбежный на фоне экономической нестабильности. «Сегодня кризисная реальность такова, что большинство покупателей ищут самое бюджетное предложение. Компактная планировка – один из необходимых факторов, без него обеспечить доступность не получится. Тем более что себестоимость строительства в последнее время идет вверх», – поясняет позицию строительного бизнеса генеральный директор «Полис Групп» Иван Романов.

Квартирография новых проектов приобрела ярко выраженный «антикризисный» характер. Средняя площадь квартир в новостройках, заложенных в границах Петербурга в позапрошлом году, снизилась по данным аналитиков БН до 49 кв. м, а по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» и еще ниже – до 46,2 «метра». В домах на прилегающих к мегаполису землях Ленинградской области площадь усредненных квартир оба аналитических центра оценивают одинаково – около 39 «квадратов». Не удивительно, что проекты в 47-м регионе нарезают мельче: бывшие поля застраиваются комплексами в формате «жесткий эконом», отличающимся обилием квартир небольшой площади.

В 2015 году кризис на первичном рынке из ожидаемого стал реальным: продажи строящегося жилья упали на 35-40%. И скорого восстановления спроса никто не ждет. Потому застройщики, проектируя новые дома, придерживаются прежней идеологии. По данным «Петербургской Недвижимости», в объектах, вышедших на рынок в сегменте масс-маркет в прошлом году, квартиры стали еще мельче. Средняя площадь запроектированного жилья снизилась в Санкт-Петербурге до 45,8 кв. м., в Ленобласти – до 37,8 кв. м.

Петербург расслаивается

Впрочем, на территории Санкт-Петербурга картина неоднородна: в новостройках одних районов квартиры за год подросли, других – заметно усохли, в третьих остались на уровне прошлого года.

Лидером роста ожидаемо стал центр города: обсуждаемый показатель в стартовавших на его территории проектах вырос за год с 70 кв. м. до 82-х. «Средние площади в новостройках Центрального района выросли за счет начала продаж в нескольких проектах высокого класса – в жилых комплексах “Особняк Кушелева-Безбородко”, “Русский дом” и в новых корпусах “Смольного парка”», – поясняет ведущий аналитик первичного рынка ГК «БН» Ольга Романова.

В Московском районе четыре из восьми стартапов прошлого года (ЖК «Московское шоссе, 3», «Богемия», «Москва» и «Кремлевские звезды») относятся к бизнес-классу, тогда как в 2014 году – только один. В результате повышения классности новостроек средние площади квартир тоже подросли – с 54 до 60 кв. м.

Эти два примера подтверждают тенденцию, отмеченную нами при анализе ценовой ситуации на рынке. Несмотря на кризис, в центре города и прилегающих к нему престижных локациях строятся недешевые дома бизнес-класса и выше. По мнению участников рынка, точечная застройка высокого класса с хорошим местоположением – это наиболее комфортный формат проекта для девелоперов в период экономической нестабильности.

Выборгский район тоже попал в компанию увеличивших средние площади квартир. Причем довольно заметно – с 45 до 54 кв. м. «Тут в целом свою роль сыграло перераспределение мест строительства. В 2014 году основной вывод, более 90%, пришелся на зону вокруг станции метро “Парнас”, где идет реализация типичного окраинного проекта комплексного освоения территории. А в прошлом году уже треть площадей начала возводиться в границах традиционной обжитой части района, где появились проекты более высокого качества – ЖК Leningrad, ЖК “Усадьба на Ланском”, ЖК “Шерлок Хаус”», – поясняет Ольга Романова.

Квартиры в новостройках других районов, напротив, измельчали за год: в Красногвардейском – на 4 «квадрата», до 43 кв. м, в Калининском – с 50-ти до 44-х. В первом случае причина кроется в изменении квартирографии новых очередей крупного проекта «Новая Охта»: в отличие от прошлых лет, в продажу выводились корпуса с преобладанием одно- и двухкомнатных квартир, многокомнатные почти не предлагались. На показатели Калининского района сильно повлиял проект «Полюстрово парк». На него приходится треть от всех выведенных в этой части города квартир, а средняя площадь жилья в данном ЖК составляет 36,5 кв. м., что заметно меньше средней по Петербургу.

Ленобласть «мельчит»

Однако настоящим средоточием новостроек с мелкой нарезкой остается закадье. На бывших землях совхозов Ленобласти возводятся высотки с непропорционально большой, на уровне 85-90%, долей студий и «однушек». Именно в таких локациях еще в 2014 году были зафиксированы настоящие рекорды: комплексы со средней общей площадью квартир в 25 «квадратов».

В 2015-м упражнения в миниатюре продолжались. Минувшей осенью во Всеволожске началось строительство ЖК «Северный вальс», средняя площадь квартир во втором корпусе которого, без учета балконов и лоджий, составляет всего 21,6 кв. м, а количество студий и однокомнатных доведено до 100%. Второй корпус ЖК «Краски лета» в Мурино со средней площадью жилья 23,5 кв. м сместился на второе место.

В целом в новых проектах, выводившихся в прошлом году на всех четырех наиболее активно застраиваемых территориях Всеволожского района (Мурино-Девяткино, Янино, Сертолово и Кудрово), площади малогабаритных квартир стали меньше, чем годом ранее. Сокращение, правда, оказалось не катастрофическим – на 3-5 «квадратов» в зависимости от локации. Особенно заметно просели Мурино-Девяткино, где средний размер квартир в стартапах составил 36 кв. м, и Сертолово со средней площадью 33,7 «квадрата».

Одновременно, по данным БН, увеличивается доля студий: если в 2014 году на эту категорию квартир приходилась треть нового предложения в областных проектах, то в прошлом – уже 38%.

«Стратегия застройщиков в части квартирографии комплексов основана на тенденциях спроса. В Санкт-Петербурге в 2015 году в структуре продаж по типам квартир лидируют студии (занимают 25%) и однокомнатные (около 43%). В Ленобласти доля однокомнатных сопоставима, а студий превышает 40% в общем количестве реализованных объектов», – утверждает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

Нетрудно спрогнозировать, куда в ближайшие два-три года пойдет кривая графика, показывающего среднюю площадь квартир в вводимых в эксплуатацию домах. Сложнее угадать, когда застройщики достигнут предела своих минималистических фантазий и опять начнут «отращивать» среднюю площадь квартир.

График

Динамика средних общих площадей квартир в введенных в эксплуатацию новостройках Санкт-Петербурга, кв. м

Источник: БН

Табл. 1

Средняя площадь квартир в выведенных на рынок проектах в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, кв. м

Источник: «Петербургская Недвижимость»

Табл. 2

Доля квартир разных типов в новых проектах, %

Источник: БН

Текст: Елена Денисенко    Фото: pressfoto.ru