Чем застройщики ответили на падение покупательской активности и что ожидает рынок жилья Петербурга в наступившем году? Об этом БН рассказал руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов.
– Подводя итоги минувшего 2015 года на рынке жилья, все эксперты сходятся в том, что ситуация оказалась значительно лучше, чем это представлялось год назад. Как сильно у вас уменьшились продажи по сравнению с 2013-2014 годами?
– По нашим предварительным оценкам, спрос в минувшем году уменьшился на 30%. В конце 2014 года у нас были подготовлены два прогнозных сценария развития событий: условно «оптимистический» – падение спроса на 30% и «базовый» – на 50%. Рынок пошел по первому пути, и здесь нужно сказать спасибо государственной программе льготной ипотеки. Без нее рынок просел бы еще больше: в январе-феврале 2015 года, когда ипотечные ставки были на уровне 17%, падение спроса достигало 70-80% по сравнению с аналогичным периодом 2014-го.
И хотя цифра в 30% тоже внушительная, однако на самом деле спрос остался на уровне достаточно благополучного 2013 года.
– В конце прошлого года петербургские застройщики, вопреки кризису, почти не уменьшали обороты – в продажу выводились все новые объемы жилья. Насколько сейчас, по вашим оценкам, велик дисбаланс между предложением и спросом на первичном рынке?
– В целом сокращение предложения есть. Если в течение 2014 года на рынок Петербурга и ближайших пригородов было выведено около 5 млн кв. м жилья, то за весь 2015-й – 3,5 млн кв. м. То есть уменьшение составило около 30%, что в принципе логично: примерно на столько упал и спрос.
Что касается затоваривания, то ситуация складывается следующая. Год назад на рынке предлагалось около 4,5-5 млн «квадратов», и сейчас в продаже остается примерно такой же объем. Но если раньше покупателям предлагалась примерно треть от всех строящихся объемов жилья, то сейчас этот показатель составляет примерно 45%. Условно говоря, эти 15% и составляют переизбыток предложения и характеризуют затоваривание рынка.
– Как вели себя цены на рынке в минувшем году и как менялся ценник в ваших проектах?
– Рынок условно можно поделить на две части, где цены вели себя по-разному. Если в черте Петербурга рост средних цен, по нашим оценкам, составил примерно 3%, то на прилегающих территориях Ленобласти падение было в среднем на 2,5-3,0%. Это закономерно, так как в агломерации более ярко выражен переизбыток предложения, оно, по сути, сконцентрировано в двух локациях: Кудрово и Мурино – Новое Девяткино. Там строится около 1,5 млн кв. м жилья, это большой объем. Мы видим, что новые очереди здесь выводились на рынок по более низким ценам, чем их предшественники. Уменьшился и рост цены по мере готовности объекта. Если раньше от котлована до сдачи ценник увеличивался в среднем на 20%, то сейчас речь идет уже о 5-10%.
В наших жилых комплексах в прошлом году стоимость квадратного метра немного поднялась. К примеру, в 2015 году цены подросли в новом жилом районе «Юнтолово», что обусловлено степенью готовности объекта. Была введена в эксплуатацию первая очередь, и ценник во второй очереди уже стал выше на 10-15%. Это правило для всех новых проектов комплексного освоения территории – первая очередь обычно продается по цене на 10-15% ниже последующих за счет того, что в проекте еще не развита инфраструктура.
В жилом комплексе «Северная долина» в прошлом году цены выросли незначительно – примерно на 5%.
– В ЖК «Северная долина», в том числе и в последних очередях, есть студии площадью 20 «квадратов». Рынок малогабаритного жилья все же достиг точки насыщения или кризис внес свои коррективы в покупательские предпочтения?
– В наших комплексах по сравнению с Ленобластью, где некоторые проекты преимущественно состоят из студий, их сравнительно немного. К примеру, в двух последних очередях «Северной долины» студий не более 10%.
Практика показывает: предпочтения кардинально не изменились. Покупательная способность резко снижается, бюджеты покупок не растут. Клиент предпочел бы двухкомнатную квартиру, но у него не хватает средств. А если он все-таки может позволить себе такую недвижимость, то меньшей площади, чем раньше. То есть основное изменение в предпочтениях – это снижение площади покупаемых квартир.
– И чем в этой связи может ответить рынок? Дальнейшим уходом в минимализм?
– Многие девелоперы, и мы в том числе, пошли по пути оптимизации планировочных решений. К примеру, раньше двухкомнатные квартиры у нас были площадью 62 кв. м, сейчас абсолютно такие же функции мы вмещаем в 50 «квадратов».
Планировочные решения, скорее всего, будут и дальше оптимизироваться, так как роста бюджетов покупок не ожидается. Судя по всему, мы в итоге получим такую картину: структура продаж по типам квартир в целом останется неизменной, но при этом их средний метраж будет снижаться. К примеру, если сейчас средняя площадь продаваемых квартир составляет 45 кв. м, то в дальнейшем этот показатель снизится до 42-43 «квадратов».
Студиями рынок если и не насыщен до конца, то уже находится на пике насыщения: судя по продажам, их доля не растет, остается на прежнем уровне. Впрочем, у этого формата есть постоянный круг потребителей – это дети, которым нужно переехать от родителей, приезжие из других регионов, в меньшей степени те, кто расселяется... Кроме того, раньше основными приобретателями студий были инвесторы.
– Инвестиционные покупки на рынке новостроек окончательно ушли в прошлое?
– Да, особенно на петербургском рынке, где на экономические факторы накладывается еще и явный переизбыток предложения. Инвестор – тот, кто вкладывал с целью последующего извлечения прибыли, – с рынка полностью ушел. Если в 2014 году таких клиентов было свыше 20%, то в прошлом году – 1-5%. Да и оставшихся назвать инвесторами можно с натяжкой – это те, кто покупает, к примеру, для подрастающих детей и пока что собирается эти объекты сдавать в аренду.
– По оценкам наших аналитиков, примерно треть из 20 тысяч квартир в домах, сданных в эксплуатацию на Парнасе в 2011-2014 годах, сразу выходили в продажу. То есть налицо конкуренция между квартирами новой вторички, объектами по переуступке в домах с близким сроком сдачи и собственно предложением от застройщика в новых очередях «Северной долины». В какой степени «конкуренты» давят на ваш прайс?
– Сейчас цена за «квадрат» у однокомнатных квартир в ЖК «Северная долина», которые выходят на вторичный рынок, в среднем составляет 100 тыс. руб., в то время как у нас – 72 тыс. руб. Это значительная разница. Кроме того, на объекты вторичного рынка нельзя получить льготную ипотеку. Так что на текущий момент никакой конкуренции со стороны вторички мы не ощущаем. В целом мы отслеживаем колебания спроса и оперативно корректируем цену: если на вторичном рынке она опустится до 80 тыс. руб. за кв. м – тогда задумаемся. Что касается продавцов квартир по договорам цессии, то их доля, по причине отсутствия инвесторов, сейчас незначительна.
– Сейчас все гадают, пролонгирует ли государство программу субсидирования ставок. Какова у вас доля сделок с госипотекой и что будет с рынком, если эту программу не продлят?
– ЦБ РФ в конце года принял решение оставить ставку на уровне 11%, и если она к марту не снизится до 8% (а предпосылок для этого мы не видим), то весной, безусловно, программу необходимо продлевать. Иначе спрос опять рухнет на 70-80% и рынок снова встанет.
У нас доля ипотеки в объеме сделок в среднем составляет 50%, из них 99,9% – это кредиты с господдержкой. Вероятно, у большинства крупных застройщиков, реализующих большие объемы, с льготной ипотекой примерно такая же картина.
– «Главстрой-СПб» полностью сосредоточился на двух проектах или есть планы нового развития? Какие объемы жилья вы планируете вывести в продажу в 2016 году?
– В «Северной долине» из 2,7 млн кв. м жилья построена примерно половина, а проект «Юнтолово», рассчитанный на 2,2 млн кв. м, вовсе на начальной стадии. Так что как минимум до 2020 года мы обеспечены работой.
Вывод на рынок новых очередей будем корректировать в зависимости от спроса. На 2016 год в «Северной долине» запланированы к выводу в продажу новые корпуса в 10-й и 11-й очередях – это примерно 160 тыс. кв. м. Если будет спрос, увеличим этот объем до 200 тыс. кв. м. В «Юнтолово» предполагается вывод третьей очереди – это порядка 100-110 тысяч «квадратов».
– Всех сейчас интересует, что будет с рынком жилья дальше. Хотя в нынешних непредсказуемых условиях это и неблагодарное дело, но какие можете дать прогнозы?
– С высокой степенью вероятности будет реализован следующий сценарий (разумеется, при отсутствии сильных макроэкономических потрясений). К 2016 году мы пришли с неким переизбытком предложения. При этом в стране ухудшается экономическая ситуация, падают доходы населения, роста покупательной способности не будет. Без спроса соответственно уменьшится и объем предложения. Сложится классическая ситуация, которая и должна быть при кризисных явлениях. Какие-то компании уйдут с рынка либо больше на него не выйдут, завершив все свои проекты. Крупные застройщики скорректируют свои программы и не так активно будут выводить новые очереди. Все это приведет к тому, что объемы вывода жилья в продажу снизятся.
В 2016 году спрос на рынке снизится еще на 10-15%. Признаков того, что будет какой-нибудь рост в экономике и в сфере недвижимости, пока нет: нефть – падает, инфляция – высокая, доходы расти не будут… В 2016 году рынок достигнет дна, в 2017-м может начаться небольшой рост и наступит паритет между спросом и предложением. После того как рынок придет в равновесие, начнется рост цен – минимум на 10-12% в год.
– Насколько серьезно кризис изменит рынок недвижимости?
– Кризисы – это, с одной стороны, плохо, но с другой – во благо. Они очищают рынок недвижимости, тем более такие кризисы, как сейчас. В 2008-2009 годах никто толком не успел и испугаться. Сейчас мы глубоко погрузились в экономические потрясения, пришел настоящий кризис, который полностью очистит рынок. На нем останутся только сильные компании, и, безусловно, улучшится качество продукта, сервиса. По идее, к 2019 году мы должны выйти из этого кризиса со зрелым рынком, где будет реально серьезная конкуренция идей и новаций. Производственная парадигма после окончания прошлого кризиса осталась прежней, после нынешнего – должна будет полностью поменяться.
Я думаю, рынку это во благо, для покупателя – тоже хорошо. Но это чистилище еще нужно пройти.
– На форуме BN.ru были жаркие дискуссии по поводу снижения цен на жилье, некоторые наши читатели по-прежнему полны ожиданий… Что можете сказать им?
– Могу сказать, что приобретать квартиру в строящемся доме лучше всего именно в 2016 году, пока наблюдается переизбыток предложения. Большинство застройщиков, скорее всего, завершат свои объекты и реализуют это жилье, причем многие – с хорошими скидками. А вот после этого возможности купить дешево уже не будет, так что сейчас самое лучшее время.
