В самом конце минувшего года наметился тренд к росту процентных ставок по несубсидируемым ипотечным продуктам. Впрочем, для существенного их роста необходимо, чтобы Центробанк пересмотрел ключевую ставку.
Дорогого стоит
В последние месяцы минувшего года ряд банков декларировали, что будут принимать заявки на ипотеку с господдержкой только до 31 декабря, а далее прекратят работать по госпрограмме. И нуждающиеся в жилищных кредитах граждане будут вынуждены выбирать исключительно из несубсидируемых ипотечных продуктов (см. таблицы 1, 2).
Как мы и прогнозировали, это оказалось лишь маркетинговым ухищрением. После новогодних праздников банкиры один за другим объявляют о продлении приема заявок на получение льготной ипотеки. Например, Сбербанк теперь готов принимать соискателей по продукту «Ипотека с государственной поддержкой» до 29 февраля.
Между тем в несубсидируемых ипотечных сегментах наметилась новая тенденция. Всю осень банки планомерно снижали ставки. Но накануне праздников два банка пересмотрели подходы. На 0,45 процентного пункта поднял ставку по обычным программам покупки недвижимости на первичном и вторичном рынках Абсолют Банк. На 0,5-1 п. п. в зависимости от продукта повысил процентные ставки ЮниКредит Банк.
И это произошло еще до того, как первый зампред Центробанка Ксения Юдаева заявила, что ключевая ставка снова может быть увеличена.
Можно ожидать, что вскоре к Абсолют Банку и ЮниКредит Банку начнут присоединяться другие кредиторы. Ведь повышение ключевой ставки становится все более вероятным.
На конце иглы
«С начала января нефть Brent лишь однажды завершила торги ростом, и на данный момент предпосылок для смены тренда нет, – отмечает аналитик «КИТ Финанс Брокер» Анна Устинова. – Нефть будет дешеветь и дальше».
Руководитель аналитического центра «ОПИН» Денис Бобков считает нужным пояснить, что стоимость нефти и газа влияет на цены рынка недвижимости в меньшей мере, чем принято считать. «Доля людей, связанных с нефтью и газом, невелика», – уточнил эксперт в ходе конференции ИК «Финам». То есть на рынке присутствует ограниченное число граждан, чья покупательная способность напрямую связана с котировками цен на энергоресурсы.
Тем не менее косвенное влияние существует. «Снижение нефтегазовых доходов влияет на экономическую ситуацию в стране в целом: доходы бюджета снизились, в стране сразу же стало меньше денег», – рассуждает эксперт. Соответственно, доллар растет, а рубль падает.
Таким образом, дешевая нефть грозит разогнать инфляцию. Между тем именно повышение ключевой ставки помогло Центробанку РФ в декабре 2014 года остановить катастрофическое обрушение рублевого курса. И соблазн снова воспользоваться проверенным инструментом велик.
Большие невозможности
Низкие нефтяные котировки грозят напрямую ударить по ипотечному рынку.
Напомним: бюджет страны на 2016 год рассчитан исходя из среднегодовой цены на нефть марки Urals в 50 долларов за баррель, среднегодового курса 63,3 рубля за доллар и роста экономики на 0,7%. И еще в ноябре все шло к тому, что программа госсубсидирования ипотеки будет продлена.
Теперь параметры бюджета будут пересматриваться. Пока ожидается сокращение расходов по большинству направлений на 10%. В перспективе последуют еще более жесткие сокращения. И денег на поддержку строительного рынка (госипотека является мерой поддержки не заемщиков, а застройщиков) может не хватить, что в марте приведет к сворачиванию госпрограммы.
Центробанк РФ публикует банковскую статистику с отсрочкой в два месяца. Поэтому точные годовые показатели ипотечного рынка станут известны только в феврале. Пока же приходится оперировать данными за 11 месяцев прошлого года. За этот срок объем выданных ипотечных жилищных кредитов составил 982,35 млрд руб. По сравнению с 11 месяцами 2014 года объем выдачи сократился на 36% (на 1 декабря 2014-го объем выдачи достигал 1,53 трлн руб.).
На 1 декабря 2015 года средневзвешенная процентная ставка по ипотеке составила 12,29%. Поскольку ЦБ ведет статистику по реально выданным кредитам, а эта ставка близка к субсидируемой (12%), напрашивается следующий вывод. Подавляющее большинство граждан в прошедшем году брали именно субсидируемую ипотеку. Другие ипотечные продукты со ставками 14,5-16,0% были им не по карману.
Как недавно похвастался министр финансов РФ Антон Силуанов, в рамках госпрограммы российские банки выдали в 2015 году более 170 тыс. ипотечных кредитов.
Таким образом, после марта рынок рискует потерять многих потенциальных покупателей.
Итоги нас подводят
Рассматривая сложившуюся на ипотечном рынке ситуацию, нельзя не упомянуть о невыполнении заемщиками финансовых обязательств. Задолженность растет. В целом по стране на 1 декабря 2015 года она составляла 43,28 млрд руб. против 30,46 млрд руб. годом ранее.
Как подсказывают аналитики КА «Секвойя кредит консолидейшн», сегодня в стране насчитывается более 40 тыс. жилищных займов, просрочка по которым превышает 90 дней. Банк может через суд лишить этих должников даже единственного жилья.
На выручку должникам спешат законодатели. Комитет Госдумы по собственности подготовил ко второму чтению поправки в ФЗ «Об ипотеке». Этот документ будет ограничивать штрафы по просроченным ипотечным кредитам «10% годовых»: если заемщик, к примеру, за год недоплатил банку 100 тыс. руб., то штраф не может превышать 10 тыс. руб. Сейчас пени за просрочку выплат ипотечного кредита составляют от 0,01% до 1,00% от размера ежемесячного платежа в день. Никаких юридических ограничений на размер штрафов и пени нет. Правда, зачастую на сторону должников становятся судьи и волевыми решениями сокращают чрезмерно крупные суммы по набежавшим процентам.
С другой стороны, поправки уже вызвали критику со стороны банковского сообщества. И, скорее всего, в ходе слушаний банковское лобби попытается законопроект не пропустить.
Между тем, по прогнозу Минэкономразвития, безработица за 2016 год вырастет с 5,8% экономически активного населения (4,435 млн человек) до 6,3%. Кроме того, набирают силу задержки по зарплате. И на этом фоне все чаще звучат прогнозы, что вскоре дефолты заемщиков приобретут массовый характер.
Казалось бы, из-за ухудшения макроэкономической обстановки от банкиров можно было бы ожидать ужесточения условий кредитования. Но этого не происходит. Так, большинство банков пока не стали пересматривать требования к потенциальным заемщикам ипотеки по минимальному сроку работы на новом месте. Как сообщает начальник отдела продаж ипотечных кредитов Санкт-Петербургского филиала Банка Москвы Ольга Патракеева, в ее банке этот срок неизменно равняется трем месяцам после прохождения испытательного срока.
Судя по всему, в преддверии возможного сворачивания программы льготной ипотеки банкиры пытаются выдать кредитов по максимуму.
Резюме
В заложниках текущей ситуации оказались граждане, крайне нуждающиеся в улучшении жилищных условий и не имеющие достаточной суммы для самостоятельной покупки квартиры.
Осенью минувшего года мы бы советовали тянуть с получением жилищного кредита как можно дольше и параллельно копить деньги на «подушку безопасности». Сейчас такой совет не актуален. Дешевая ипотека может скоро закончиться, а у всех будущих заемщиков риск оказаться в долговой яме возрастает.
Таблица 1
Банковские процентные ставки по жилищному кредитованию (на конец декабря)
Таблица 2
Изменение средней процентной ставки по наиболее популярному виду несубсидируемой ипотеки за месяц*
| Месяц | Справка по форме 2-НДФЛ | Справка о подтверждении дохода в свободной форме или по форме банка | ||
|---|---|---|---|---|
| вторичный рынок | первичный рынок | вторичный рынок | первичный рынок | |
| Конец ноября 2015 года | 14,07% | 15,04% | 14,86% | 15,21% |
| Конец декабря 2015 года | 14,63% | 15,06% | 14,79% | 15,23% |
| Изменения | +0,56% | +0,02% | -0,07% | +0,02% |
