Новый год начался со штормов на мировых финансовых и сырьевых рынках. Как новые реалии будут отражаться на рынке жилой недвижимости и где искать антикризисные рецепты? Об этом мы беседуем с известным аналитиком Геннадием Стерником.
– Геннадий Моисеевич, складывается впечатление, что рынок недвижимости устал от внешних шоков. Год назад он отреагировал на виток девальвации рубля скачком, а затем и спадом спроса. Сегодня цены на нефть пляшут возле отметки 30 долларов за бочку, а курс рубля пробил очередное дно. Но какого бы то ни было движения не наблюдается. Почему?
– Здесь как раз все просто: стимулирующее действие шоков кончилось, и динамика цен начала определяться фундаментальными факторами. В первую очередь – снижением доходов населения.
– Недавно мы с вами говорили о том, что бизнес и чиновники неохотно признают негативные сигналы и мгновенно реагируют на успокоительные. Это по-прежнему так?
– Если вы помните, еще совсем недавно наше правительство и связанные с ним эксперты считали, что цены на нефть стабилизируются на отметке 50 долларов за баррель, а сползание в кризис вот-вот сменится оздоровлением. Реальная ситуация в экономике оказалась хуже, чем предполагалось. Так, прошлой осенью, когда нефтяной тренд в очередной раз изменил свое направление, в Минэкономразвития отказались от трехлетнего горизонта планирования при разработке бюджета на 2016 год в пользу однолетнего: власти не хотели расстраивать ни себя, ни народ, объявляя негативные прогнозы на два-три года вперед. Именно тогда правительственные эксперты заложили в базовый сценарий на 2016 год начало восстановления экономики. Но сегодня уже очевидно, что чересчур оптимистичный прогноз макроэкономических параметров (1% прироста ВВП на 2016 год) придется пересматривать.
– Какова ваша версия?
– Я считаю целесообразным сохранить на 2016 год прогноз, который мы заложили в основу своих расчетов поведения рынка недвижимости полтора года назад: нефть 35-40 долларов за баррель, доллар 80-90 руб., падение ВВП на 5%, номинальных доходов населения – на 1%. Если сравнить наши оценки с прогнозами других экспертов, они не самые оптимистичные, но и не апокалиптичные – где-то посередине. В любом случае, в 2016 году на рынке жилья будет продолжение рецессии, и она усилится. Но обвала я не предполагаю.
– Давайте подведем итоги 2015 года. В какой степени подтвердились прогнозы, о которых мы говорили год назад?
– Год только завершился, пока можно давать только предварительные, оценочные сведения – в общих чертах. Макроэкономические показатели – прирост ВВП и доходы населения за 2015 год – оказались хуже, чем мы закладывали в расчеты. Естественно, это внесло определенные корректировки. Спрос на квартиры упал сильнее, чем мы предполагали. В то же время объемы предложения и на первичном, и на вторичном рынках жилья (сейчас я говорю про Москву) увеличивались, а объемы поглощения – уменьшались. Но реальное расхождение с прогнозными значениями – в процентах, а не в десятках процентов. По динамике цен предварительные данные (декабрьские еще не готовы) совпали с нашими прогнозами. В 2014 году цены на региональных рынках жилья сохраняли относительную стабильность, в 2015-м – началось снижение, пока незначительное, но заметное.
– У нас в Петербурге пока тоже можно говорить только об общих тенденциях. В частности, риэлторы рассказали нам, что количество сделок на вторичном рынке сократилось почти вдвое. Подавляющее большинство сделок – встречные покупки. Насколько такая картина совпадает с тем, что в столице?
– В Москве количество сделок сократилось по предварительным данным на 40%, количество встречных покупок также растет. Да, ситуация в целом похожа.
– Что происходило с ценами?
– На первичном рынке жилья Москвы год назад, в январе, произошел скачок цен. Это как раз и была реакция населения на макроэкономический шок теперь уже позапрошлого декабря. Но к марту значение средней цены предложения снизилось до 203,4 тыс. руб. за кв. м (в январе было 216,9 тыс. руб. за кв. м). Затем до августа, при сохраняющейся стабильности и даже укреплении рубля, отмечалась стабилизация на уровне около 200,0 тыс. руб. за кв. м, в сентябре – при новом витке ослабления рубля – падение до 190,5 тыс., в ноябре – до 186,8 тыс. А это уже на 7,5% ниже уровня декабря 2014 года (202,0 тыс. руб. за кв. м).
На вторичном рынке рост цен продолжался до марта (до уровня 244,4 тыс. руб. за кв. м). Потом, очевидно под влиянием субсидированной ипотеки, произошло перетекание спроса на первичный рынок. К маю цены снизились до 235,0 тыс. руб. за кв. м, с июня до августа они держались на том же уровне, в период с сентября по ноябрь – упали до 226-222,5 тыс. руб. за кв. м. Это ниже уровня декабря 2014 года (257,2 тыс. руб. за кв. м) на 13,5%. Не будем утомлять внимание читателей статистикой по Московской области – она похожа. Данных за декабрь 2015 года у меня пока нет.
– Есть ли регионы, выбивающиеся из общей картины?
– По данным сводного мониторинга, который мы теперь готовим вместе с экспертами Уральской палаты недвижимости, в большинстве российских регионов ситуация чуть хуже, чем в Москве и Петербурге: рецессия в них началась раньше. Но есть и такие города (например, Самара или Саратов), в которых квартирный рынок сохраняет неплохой уровень активности. Вы наверняка захотите меня спросить, почему так происходит. Это вопрос, на который мы постоянно ищем ответ. Пока вырисовывается такая картина. В крупных городах европейской части России, Поволжья и Сибири с развитым производством и структурой занятости, ориентированной на обслуживание внутренних потребительских рынков, ситуация пока выглядит вполне благополучной. В то же время в промышленных моногородах, а также в сырьевых регионах, где квартирные рынки разогрелись в прежние времена, в прошлом году было выраженное снижение спроса и цен. При этом ни один российский регион не испытывает такого прессинга со стороны макроэкономических факторов, как Москва или – в меньшей степени – Санкт-Петербург. Вот цены на нефть в очередной раз упали, курс доллара вырос – на столичном рынке начались колебания. В регионах такого нет.
– Лет десять назад вы вывели почти прямую зависимость цены «квадрата» жилья от цен на нефть. В какой степени эта зависимость сохраняется сейчас? Слезает ли рынок жилья с нефтяной иглы?
– Сегодня рынок уже не столь чувствителен к изменениям цены нефти, как год назад: на первый план выходят доходы населения. Тем не менее зависимость, конечно, есть – ровно в той степени, в которой наши с вами доходы зависят от нефтяной конъюнктуры. Если говорить о региональных рынках жилья, то ситуация на них будет определяться структурой занятости. Благополучными на общем фоне станут регионы, которые смогут найти свой путь развития и свою нишу в распределении производства.
– Что же наблюдается сегодня – рецессия или все-таки уже кризис? И надолго ли это?
– Я характеризую 2015 год как начало рецессии – вползания в кризис. В 2016 году рецессия ускорится. В 2017-2018-м будет уже полноценный кризис, но пока я сохраняю надежду, что к 2019-2020 годам нащупается дно, наметится переход к стабилизации и восстановлению. Правда, еще года три потребуется для восстановления рынка недвижимости хотя бы до уровня 2014-го.
Таким образом, вы можете видеть, что по сравнению с прошлыми кризисами 1998 и 2008 годов картина выглядит непривычной. Тогда короткий период рецессии сразу приводил к нижней точке, а затем происходило относительно быстрое (год-полтора) восстановление. На сей раз и снижение будет плавным, и выздоровление – долгим. Но сказанное означает, что у участников рынка недвижимости есть возможность подготовиться и приспособиться к новым реалиям.
– Все это звучит не слишком обнадеживающе…
– Не надо бояться кризиса. Это не кризис, а новая реальность. Да, она имеет множество серьезных неудобств для всех нас, но открывает возможности перед теми, кто готов просчитывать ситуацию на несколько лет вперед. Профессионалам важно понимать, что начинают работать другие правила: то, что раньше было желательно, – сегодня обязательно. Так, раньше можно было принять экстренные антикризисные меры: сократить штаты, оптимизировать расходы и переждать острую фазу рецессии. Сегодня этого недостаточно – нужно кардинально менять модель бизнеса, осваивать новые ниши, но делать это аккуратно.
Прежние годы разучили многих участников рынка недвижимости работать. Они стали относиться к жилью как к инвестиционному товару, который растет в цене и приносит рентный доход – не требуя ни малейших усилий со стороны собственника. Да, сегодня недвижимость по-прежнему остается средством сбережения, и ее можно эксплуатировать с коммерческой выгодой. Но что касается приумножения средств – то на ближайшие годы вопрос закрыт, во всяком случае для массового сегмента рынка жилья. Девелоперам долгоиграющих проектов нужно рассчитывать на восстановление массового покупательского спроса не раньше 2019 года – есть время, чтобы все продумать и просчитать.
– Что делать риэлторам?
– В первую очередь, не жадничать, чтобы не терять клиентов, ориентировать их в сегодняшних ценовых реалиях, улучшать качество услуг. При этом придется ограничивать свои аппетиты минимальными процентами комиссионного вознаграждения и помнить, что жадность ведет к бедности.
