Владельцы инвестиционных квартир традиционно неохотно снижают ставки, сражаясь буквально за каждую сотню рублей: так было и в 2008-2009 годах, та же ситуация складывалась и на протяжении всего минувшего года. Однако осенью спрос на съемное жилье настолько уменьшился, что арендодателям пришлось уступить. Особенно это касается самых бюджетных вариантов квартир возле кольцевой автодороги.
Неравномерное падение
Средние по городу арендные ставки вплоть до октября менялись очень мало. После предсказуемого падения в мае-июне (когда уезжают на каникулы студенты), к cередине осени ставки вернулись на прежние показатели. Однако ближе к концу года падение спроса вынудило арендодателей активно снижать цены – кстати, многие специалисты предрекали это заранее. В результате, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», падение по итогам 2015 года составило в среднем 4,5%.
Более всего, на 6,2%, подешевели двухкомнатные квартиры: в декабре 2014 года их месячная аренда обходилась почти в 30 тыс. руб., сейчас этот показатель снизился до 27,8 тыс. руб. На 3% уменьшилась средняя ставка на «однушки» (с 21,8 до 21,1 тыс. руб.) и примерно на столько же – на комнаты (с 11,3 до 11,0 тыс. руб.). Менее всего падение цены аренды затронуло «трешки» – всего на 1,5% (с 37,2 до 36,5 тыс. руб.).
Данное исследование касается только Петербурга, в то время как довольно большое количество предложения сконцентрировано в закадье на территории Ленобласти. Там, по данным аналитиков, падение ставок гораздо более заметно.
«В районах, где ведется активное строительство проектов эконом-класса и сконцентрирован большой объем малогабаритных инвестиционных квартир, в результате высокой конкуренции ставки аренды снизились на 12%. А ведь наиболее частый запрос потенциальных арендаторов – это именно такие локации: бюджетные “однушки” и студии в ближайшем закадье», – отмечает вице-президент NAI Becar Илья Андреев.
То же самое можно сказать и про территории, находящиеся за кольцевой, но при этом в пределах городской черты. Например, в Шушарах в конце 2014-го можно было арендовать 26-метровую студию за 17-18 тыс. руб., а в минувшем декабре многим владельцам таких квартир не удается сдать их даже за 16 тысяч. Ощутимо, на 2-3 тыс. руб., снизились ставки аренды однокомнатных квартир на Парнасе, где один только «Главстрой-СПб» ежегодно вводит по 5-6 тысяч квартир в ЖК «Северная долина». Многие из этих объектов немедленно выходят на рынок съемного жилья, увеличивая предложение. А спрос между тем продолжает падать.
«Собственно, ничего сверхъестественного в прошлом году не произошло. Просто множество нанимателей уехало, потеряв работу, – это касается, в частности, так называемых гастарбайтеров. Так что снижение цен на аренду – совершенно естественный рыночный процесс», – считает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.
Не как в столице
Интересно, что на Москве и Подмосковье кризис сказался куда сильнее: там есть все основания говорить об окончательном превращении рынка арендодателя в рынок арендатора. Отметим: тенденции, характерные для столицы, как правило, становятся актуальными и для Петербурга. Правда, не сразу, а через полгода-год.
Так вот, в Москве и ее ближайших предместьях ставки аренды, по сведениям специализированных столичных порталов, упали за год в среднем на 20-25% (по некоторым типам квартир – на 50%). Большинство собственников жилья теперь лояльнее к съемщикам: не требуют вносить залог, стали сквозь пальцы смотреть на наличие маленьких детей, домашних животных и пр.
При всем том сами арендаторы (в подавляющем большинстве – иногородние) вынуждены отказываться от съема отдельных квартир в пользу комнат. Еще одной тенденцией становится объединение нескольких съемщиков для аренды одной большой квартиры.
Пока многие из этих трендов для Петербурга неактуальны. «В отличие от Москвы, в нашем городе арендаторы изначально ориентируются на экономные варианты проживания: снимают комнаты, малогабаритное жилье. Поэтому массовой тенденции сокращения занимаемых площадей и оптимизации затрат на аренду квартир мы не наблюдаем. Кроме того, специфика петербургского рынка заключается в сильной локализации предложения: основной объем квартир в аренду представлен в новых районах – Мурино, Буграх, Кудрово, на Парнасе. В Москве предложение распределено относительно равномерно и не формирует спрос так, как это происходит у нас», – подчеркивает Илья Андреев.
Любопытно, что в столице все больше посредников (то есть риэлторов) стали брать деньги за свои услуги не с арендаторов, а с владельцев жилья. Или, по крайней мере, распределять плату и на тех, и на других. «В принципе, и у нас так делают некоторые риэлторы – около 20% гонорара им платят арендодатели. Хотя это единичные случаи. И говорить об этом как о повсеместном явлении пока рано. Для этого нужно, чтобы рынок просел еще больше. Думаю, в 2016-м этого не произойдет», – предполагает Дмитрий Щегельский.
В целом большинство экспертов предсказывает, что и в 2016 году арендные ставки продолжат снижение примерно в том же темпе, причем на протяжении всего года. Что в будущем декабре приведет к итоговому падению на 10-15%.
