Самые популярные у россиян инструменты частного инвестирования не защищают сбережения от высокой инфляции. Тем не менее уже нынешним летом рынок недвижимости может достигнуть дна, сделав инвестиционные покупки снова гарантированно выгодными.
КАК ДЕЛА?
Председатель Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк» Дмитрий Курдюков констатирует, что в прошедшем году ситуация в отечественной экономике оказалась хуже самых пессимистических прогнозов. Так, в 2013 году ожидалось, что при реализации негативного сценария развития нефть в 2015 году будет стоить 70 долларов за баррель, снижение ВВП составит 2 п. п. (в реальности 3,6 п. п.), доллар будет обмениваться на 44 рубля, а инфляция не превысит 4,5%.
Как подчеркивает Дмитрий Курдюков, за два года потери банковской системы от отзывов лицензий достигли 1,3 трлн руб. И на сегодня более четверти банков являются убыточными (см. диаграмму).
Аналитик ИК «Еврофинансы» Людмила Моисеева обращает внимание на доклад ЦБ о денежно-кредитной политике за декабрь 2015 года. Из этого документа следует, что основа для устойчивого роста производства в стране еще не сформировалась, внутренний спрос остается слабым.
К этому добавим, что Евросоюз продлил экономические санкции против России еще на шесть месяцев, до 31 июля 2016 года. «Поскольку Минские соглашения полностью не реализованы на 31 декабря 2015 года, продолжительность санкций была продлена», – отмечено в сообщении Совета ЕС.
Естественно, кроме прочего, этот негативный фон разгоняет инфляцию. Даже официальная инфляция ожидается достаточно высокой. В частности, по данным Росстата, с 1 января по 21 декабря 2015 года потребительские цены в России выросли на 12,7%. И большинство экспертов оценивают реальные показатели по итогам прошедшего года в 15%.
Кстати, директор программы «Экономическая политика» Московского Центра Карнеги Андрей Мовчан уточняет, что уже на ноябрь потребительская инфляция в России превысила 16%, а ее часть, относящаяся к недолгосрочным товарам, – 30%. И официальные показатели были бы заметно выше, если бы не недвижимость. «Сильно влияет на общую картину падение цен на недвижимость и ряд других долгосрочных товаров, это характерно для всех сильных кризисов в экономике», – констатирует эксперт.
Деньги тают
Между тем есть слой россиян, имеющих денежные накопления и пытающихся эти средства от инфляции уберечь. Как отмечает руководитель направления по взаимодействию с государственными органами УК «Альфа-Капитал» Николай Швайковский, в стране насчитывается всего порядка миллиона частных инвесторов, умеющих обращаться с ценными бумагами (включая паи ПИФ). Более массовыми являются такие инструменты, как недвижимость, рублевые и валютные депозиты. Но они перестали работать.
С начала 2015 года наблюдался массовый исход частных инвесторов с рынка недвижимости – как раз из-за вышеупомянутого снижения цен. «Так как кризисные явления в экономике, по сути, находятся в активной фазе, то, безусловно, не стоит ожидать заметного роста цен на недвижимость в ближайшее время», – сообщила в ходе конференции ИК «Финам» генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.
«Инвестиции в недвижимость стали более рисковым предприятием, которое может увенчаться успехом только при грамотном выборе объекта, – говорит руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. – Банковские вклады – это более простой инструмент, который практически не требует никаких энергозатрат, времени и специальных знаний».
По итогам 11 месяцев 2015 года объем банковских вкладов граждан достиг 21,5 трлн руб., против 18,6 трлн руб. в начале года. Но средняя максимальная ставка топ-10 российских банков по депозитам физлиц в рублях за вторую декаду декабря составила 10,06%. Что существенно ниже инфляции. И нет гарантий, что и в наступившем году инфляция не будет запредельной. Точнее говоря, Центробанк РФ обещает, что в 2016 году инфляция составит около 6%. Но еще в ноябре прошедшего года председатель Счетной палаты Татьяна Голикова отмечала: такие прогнозы требуют «дополнительного обоснования». Иначе говоря, бездоказательны.
В то же время существует ряд факторов, которые препятствуют снижению инфляции. В частности, к ним относится невысокий уровень конкуренции на внутреннем рынке, укоренившиеся инфляционные настроения, а также бюджетная ориентированность на косвенные налоги, старение производственных фондов.
А банки и далее обещают снижать ставки по вкладам. Таким образом, и в наступившем году депозиты могут оказаться убыточны.
Конечно, в сегменте валютных вкладов убыточности нет. Но процентные ставки настолько низкие, что часть граждан выбирают хранение приобретенной валюты дома. Например, по годовым депозитам в долларах доходность составляет в среднем всего 2,67%.
Темная лошадка
Директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» в Санкт-Петербурге Виталий Виноградов напоминает, что в успешных проектах (с хорошими продажами даже в условиях кризиса) разница в стоимости между котлованом и готовым домом может достигать 25-30%.
Ушедшие с рынка недвижимости частные инвесторы нет-нет да и оглядываются на этот рынок. Более того, в долгосрочной перспективе недвижимость продолжает сулить приличнее доходы (см. таблицу). И эксперты единодушно советуют собственникам объектов, если есть возможность, отложить продажу на годы. «Стоит пока понаблюдать за рынком, потому что цены на вторичке просели и их снижение продолжается», – рассуждает Софья Лебедева. «Лучше подождать хотя бы два-три года», – советует и руководитель аналитического центра «ОПИН» Денис Бобков.
Покупателям же, похоже, так долго ждать не придется.
Конечно, президент Сбербанка Герман Греф заявил, что предпосылок для роста спроса и цен на первичку раньше 2017 года ждать не стоит. Но есть и другие мнения. Например, Денис Бобков уверен, что цены будут стагнировать на протяжении полугода, а впоследствии – расти. Вопрос только, не появятся ли новые внешние факторы, которые опять все кардинально изменят. Как подсказывает генеральный директор ИПОТЕК.РУ Дмитрий Овсянников, смена тренда обычно начинается с роста цен на однокомнатные квартиры. Затем, месяца через два, начинают дорожать двухкомнатные…
То есть теоретически потенциальным инвесторам следует быть готовыми к сделкам уже ближайшим летом. И, чтобы всегда можно было оперативно приготовить деньги, аналитик ИК «Финам» Тимур Нигматуллин рекомендует временно разместить их на рынке еврооблигаций.
Впрочем, в вопросе инвестирования в недвижимость появилось одно новое «но». Даже после выхода из кризиса данный рыночный сегмент уже не будет приносить сверхприбыли. «80-90% роста стоимости недвижимости в России в перспективе пяти-семи лет не будет. Эпоха накопления капитала закончилась», – резюмирует Денис Бобков.
Более четверти банков убыточны
Динамика разных видов активов с 1992 по 2015 год
