Цены первички: падают или растут?

Потенциальные покупатели терпеливо ждут снижения цен на строящееся жилье. Ведь во время кризиса 1998-1999 годов, согласно индексу БН, квадратный метр в рублях подешевел за полгода на 20%. В следующий экономически сложный период, в 2008-2009 годах, новостройки теряли в цене почти вдвое медленнее, прайсы просели на те же 20% в течение 11 месяцев.

В этот раз, похоже, что-то пошло не так.

В валюте все упало

Никаких возражений не вызывает единственное утверждение: в пересчете на доллары цена недвижимости за год заметно снизилась. Напомним, что наивысшего значения долларовый прайс на новостройки в границах Санкт-Петербурга достигал последний раз в начале 2014 года. Тогда индекс БН был зафиксирован на уровне 2,85 тыс. долл. за кв. м.

В течение двух последующих лет стоимость рубля по отношению к доллару скачкообразно снижалась, а вместе с ним таяли долларовые цены на недвижимость. К концу 2014 года они просели почти на 30%, до 1,98 тыс. долл. за кв. м. Под занавес 2015-го снизились до 1,4 тыс. долл. за «квадрат». То есть по сравнению с точкой максимума петербургские новостройки в долларовом выражении подешевели на 48%. Это больше, чем в прошлый и позапрошлый кризисы. В 1999 году долларовые цены упали на 42%, в 2009-м – на 35%.

«Обращу внимание, что в долларовом эквиваленте цены снизились более чем вдвое и вернулись к уровню 2005-2006 годов. Для тех, кто “сидит в валюте”, наступил очень благоприятный момент для покупки недвижимости», – считает главный аналитик ГК «БН» Сергей Бобашев.

Но так ли много потенциальных покупателей имеют значительные накопления в долларах или евро? Последнее десятилетие рынок недвижимости живет в рублевом исчислении, и динамика валютных цен для тех, кто решает жилищный вопрос, имеет скорее умозрительный интерес. Покупатель ждет падения рублевых цен.

Прайсы в рублях: топтание на месте

Год назад, когда волны ажиотажного спроса 2014-го пошли на спад, эксперты утверждали, что застройщикам придется подстраиваться под падающий спрос и снижать цены в отечественной валюте. Но, судя по отчетам участников рынка, этого не произошло. «В 2015 году цены на рынке первичной недвижимости Петербурга практически не изменились. В границах города стоимость строящегося жилья немного выросла – на 3-4%. В Ленинградской области мы, напротив, наблюдаем снижение средних цен в пределах 4-5%. Если рассматривать всю агломерацию (Санкт-Петербург и Ленинградская область), то рост средних цен будет минимальным – всего на 0,5%», – говорит руководитель аналитического центра «Главстроя-СПб» Петр Буслов. «На территории Санкт-Петербурга по предварительным итогам года рост средних цен составил примерно 2%», – сообщила руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

Индекс БН рисует чуть более пессимистичную для участников рынка (и оптимистичную – для покупателей) картину. В соответствии с ним, с января по декабрь 2015 года цены на квартиры в новостройках в исторических границах Санкт-Петербурга снизились на 3% – со 103 тыс. до 100 тыс. руб. В проектах на землях Ленобласти, окружающих КАД, стоимость «квадрата» упала сопоставимо – с 70 до 67 тыс. руб.
Цены в строящихся домах все-таки снижаются. Но ожидалось больше.

Акции и скидки: скрытое снижение

Застройщики выбрали стратегию, отличную от поведения в прошлые кризисы. Практически никто не заявляет об «официальном» снижении цен. Но при помощи акций и скидок большинство продавцов перманентно заигрывают с покупателями.

Итоги ежемесячного мониторинга, который проводит Центр исследований и аналитики БН, убедительно доказывают: рекламные цены зачастую не соответствуют реальным, продавцы готовы уступать.

Выяснилось, что при покупке жилья в 80% строящихся объектов в конце прошлого года предоставлялись скидки. Более трети застройщиков готовы были уступить от 10% до 25% от базовой стоимости объектов. Размер максимальной скидки составил 37%. Средняя скидка за полгода, с первого замера летом 2014-го, выросла с 12,0 до 13,4%.

Увы, целостную, статистически достоверную ценовую картину рынка на собранных таким образом данных не построишь. Акции проводятся зачастую только на отдельные виды квартир: на первом, последнем или 13-м этаже (сталкивались и с таким казусом), на самые большие или, напротив, на самые маленькие. Скидки, бывает, предлагаются в индивидуальном порядке, после длительных переговоров.

Тем не менее общая картина вырисовывается. Не готовы уступить ни рубля в основном застройщики хорошо расположенных комплексов – в обжитых районах Санкт-Петербурга, недалеко от метро или оживленных магистралей. Но чем дальше в поля и чем выше конкуренция застройщиков на осваиваемой территории, тем щедрее и креативнее акции.

Замер «котлованов»

Индексы отражают только «официальные», а не реальные цены, акции носят локальный характер, а скидки – спорадический. Как же понять, дешевеет или нет?

Интересной идеей показалось сравнение стартовых цен на квартиры в разных очередях одних и тех же жилых комплексов. Нам представляется, что изменение цен на котловане – один из наиболее информативных индикаторов ценовой динамики рынка.

В четвертых кварталах 2014 и 2015 годов были начаты продажи в десяти жилых комплексах (см. таблицу). Среди них оказались проекты разных категорий: КОТ в закадье и на окраинах города, крупные жилые комплексы, строящиеся в спальных районах, а также – в довольно престижных локациях: на Васильевском и Петроградском островах, у Московских ворот и станции метро «Фрунзенская».

Сравним цены на котловане в разных очередях одних и тех же ЖК.

Однозначно подорожали квартиры в двух ЖК, расположенных вдоль Московского проспекта, недалеко от центра: «Времена года» и «Московские ворота». Рост довольно значительный – на 10-30%.

В четырех комплексах движение цен было разнонаправленным. Даже в ЖК «Европа Сити», строящемся на Петроградской стороне, цена квадратного метра двухкомнатной квартиры за год слегка понизилась (примерно на 3%), но одновременно в однокомнатных «квадрат» подорожал на 7%. Аналогичным образом изменились цены в ЖК «Шуваловский» от компании «Группа ЛСР». Застройщик «Полис Групп» (ЖК «Вернисаж» и «Краски лета») также поднял стартовые цены на одну категорию квартир, одновременно снизив прайсы на другие типы жилья.

Наконец, еще в четырех жилых комплексах («Светлый мир “Я – Романтик”», «Чистое небо», «GreenЛандия», «Солнечный») зафиксирован дрейф цен вниз. Разброс снижения довольно широк – от 3 до 23%.

Мы увидели, собственно, то, что и ожидали. В комплексах, строящихся надежными застройщиками в хороших локациях, цены на котловане выросли. В отдельных случаях компания проводит коррекцию для определенных категорий квартир, видимо, для приведения маркетинговой стратегии в соответствие с рыночной ситуацией. Но снижение цены в таком случае незначительно. Зато в локациях с высокой конкуренцией новостроек – Мурино, Кудрово, Каменке в Приморском районе города – стартовые цены в период с октября по декабрь 2015-го оказались ниже, чем год назад.

Итак, снижение цен все-таки есть, но не на все. Дешевеют проекты эконом-класса на затоваренных окраинах. Тогда как проекты комфорт-класса с привлекательным местоположением только дорожают.

Цена квадратного метра на старте продаж в 2014 и 2015 годах 

Источник: БН
 

Текст: Елена Денисенко    Фото: Алексей Александронок