Подводя итоги ушедшего года, мы попросили практиков риэлторского бизнеса сравнить количество сделок с 2014 годом и рассказать о самых востребованных типах объектов и скидках, на которые может рассчитывать покупатель в условиях нарастающей стагнации.
Надводная часть айсберга
Ушедший год оказался непохожим на предыдущий. В обзоре итогов 2014-го риэлторы отмечали высокую волатильность спроса: всплесками покупательского интереса к недвижимости тогда сопровождались значимые геополитические и макроэкономические события.
Сейчас ситуация иная. С лета 2015 года российский рубль похудел почти на треть по сравнению с заокеанским коллегой – долларом. Но складывается впечатление, что квартирный рынок окончательно утратил зависимость от конъюнктуры мировых валютных рынков. «Последние курсовые колебания в ноябре-декабре на рынке недвижимости не отразились», – считает главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев.
По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», после позапрошлогодней зимней «распродажи» показатель средней цены «квадрата» вторичного жилья к февралю бодро вырос до 107,1 тыс. руб. – то есть вплотную подобрался к рекордному значению 2008 года. Дальше наметилась устойчивая тенденция к снижению. В декабре 2015-го значение ценового индекса «БН – вторичный рынок» уже снова держалось на додекабрьских отметках 2014 года (см. график 1). Минимальные объемы предложения фиксировались в первые месяцы года. Больше всего новых объектов поступило на рынок в апреле и сентябре (см. график 2).
Опять неурожай
Как говорит президент Российской Гильдии Риэлторов Валерий Виноградов, рынок жилья по сравнению с другими сегментами недвижимости чувствует себя неплохо: «Кризис заставил петербуржцев отказаться от рискованных инвестиций в коммерческую и зарубежную недвижимость и отложить до лучших времен покупку загородных объектов. Жилье по-прежнему остается предметом первой необходимости, хотя и здесь активность покупателей заметно снизилась».
Оценки количества сделок руководителями компаний и профессиональных объединений разошлись. «Если активность рынка измерять количеством сделок, проводимых через риэлторские компании, то в целом в 2015 году она снизилась на 40-45%», – говорит президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Федор Дьячков. В то же время другие наши респонденты – в их числе упомянутый выше Валерий Виноградов и генеральный директор АН «КЦ Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров – оценили уменьшение количества сделок как двукратное.
«В четвертом квартале активность была несколько ниже, чем в предыдущие месяцы, да и традиционного декабрьского всплеска на рынке я лично не наблюдал, – поясняет президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский, – следовательно, если учесть данные Росреестра за три квартала, по итогам года можно будет говорить о снижении активности вторичного рынка недвижимости на 25-30% по сравнению с 2014-м годом».
По словам Дмитрия Щегельского, статистика Росреестра – самый объективный показатель активности рынка, но она традиционно публикуется со значительным запозданием. Так, в соответствии с недавно опубликованными данными упомянутого учреждения, за первые девять месяцев 2015 года было зарегистрировано на 24% меньше сделок, чем за тот же период 2014 года. Эти цифры были названы только в ноябре. Соответственно, итоги года узнаем не раньше февраля.
Фавориты спроса и хиты продаж
Наблюдения Федора Дьячкова свидетельствуют, что самые «спрашиваемые» покупателями объекты – малогабаритные одно- и двухкомнатные квартиры в относительно свежих домах, 1990-2010-х годов постройки, в первую очередь в спальных районах города. При этом география продаж расширяется, ограниченные финансовые возможности вынуждают подавляющее большинство потенциальных новоселов присматриваться к периферийным и пригородным территориям.
«По нашим наблюдениям, платежеспособный спрос и значительная доля сделок на массовом квартирном рынке сконцентрированы в сегменте квартир с ценами до 3 млн руб. А это в основном пригороды», – отмечает Николай Лавров. При этом если раньше за сумму, близкую к названной, покупатель мог рассчитывать только на однокомнатную квартиру, то сегодня – все чаще на двухкомнатную, правда, в закадье. Или в городе, но в хрущевской пятиэтажке не лучшей кондиции и со смежными комнатами.
По словам Дмитрия Щегельского, покупатели также интересуются комнатами с ценами до 1,2 млн руб. – причем таковые нынче есть и в районах с типовой советской застройкой, и в коммуналках исторического центра. Наш собеседник также отмечает рост покупательского интереса к квартирам в рядовых сталинских домах Московского, Василеостровского, Центрального и Кировского районов. Хотя, конечно, хитами продаж сталинки не назвать. «В последние годы интересанты не баловали вниманием продавцов таких квартир, поэтому сегодняшние цены на них порой выглядят весьма привлекательными», – замечает Дмитрий Щегельский.
По словам генерального директора АН «Невский простор» Александра Гиновкера, наибольшее снижение покупательской активности зафиксировано в сегменте вторичного жилья бизнес-класса. В то же время «антикварные» и видовые квартиры в историческом центре снова стали предметом пристального покупательского интереса, но значимых сделок было немного. Оживление связано с особой спецификой данного сегмента. Основные покупатели здесь иностранцы, для них питерская недвижимость ощутимо подешевела с падением курса рубля, поэтому интерес к ней вырос. Но продавцы квартирного «антиквариата» также не склонны оперировать рублевым ценами, поэтому на уступки идут неохотно, а если текущий курс перестает их устраивать – снимают объект с продажи.
Покупатели торговались, продавцы не уступали
Редкая сделка сегодня обходится без торга, но, со слов наших респондентов, определить средний размер дисконта затруднительно: в разные периоды года ситуация отличалась, причем в моменты выраженного падения курса рубля продавцы шли на уступки совсем неохотно. По словам Дмитрия Щегельского, стандартный размер скидки во всех сегментах составляет 5%. Федор Дьячков оценивает дисконт в эконом-классе в 5-8%, а в комфорт- и бизнес-классе – в 7-10%.
Как утверждает Николай Лавров, реальный покупатель сегодня почти всегда ориентирован сбить цену на 10-15%. Если продавец по тем или иным причинам готов к таким уступкам – сделка, скорее всего, состоится. Но так бывает далеко не всегда. По словам Дмитрия Щегельского, в тех случаях, когда объект действительно ликвиден, а на него претендуют несколько покупателей, продавец может и поднять цену.
Станет ли тайное явным?
Есть, впрочем, у нашего времени еще одна характерная примета. «Появилось немало “экскурсантов”, которые ходят на просмотры, прицениваются, пытаются торговаться, но к покупкам не готовы», – рассказывает Николай Лавров. А по словам Дмитрия Щегельского, многие интересанты начинают торги при первом звонке – еще до осмотра объекта.
Риэлторам и продавцам такой подход, понятное дело, не нравится. Но в последнее время квартирный рынок не отличается ценовой прозрачностью, поэтому понять «исследователей» можно. Как правило, это люди, которые рассчитывают улучшить жилищные условия за счет встречных покупок и пытаются самостоятельно сориентироваться в реальных ценах.
Перейдет ли квартирный рынок от скрытого снижения цен к явному, мы сможем оценить уже в ближайшие месяцы наступившего года. Пока же складывается впечатление, что и продавцы, и покупатели в процессе торгов и переговоров пытаются нащупать ценовое дно для разных территориальных и классовых сегментов. А в таких условиях у приобретателя есть почти равные шансы как на исключительно выгодные, так и на неудачные покупки.
График 1.
Индекс «БН – вторичный рынок жилья»: динамика средних цен предложения квартир, тыс. руб./кв. м
График 2.
Изменение объемов предложения, количество квартир в продаже
График 3.
Структура предложения по типам домов, %*
График 4.
Структура предложения по количеству комнат, %*
График 5.
Структура предложения по районам, %*
