Автор федеральной инициативы о запрете сдавать комнаты в аренду без согласия соседей депутат Законодательного Собрания Петербурга Алексей Макаров ответил на вопросы БН и рассказал, какие у его законопроекта перспективы прохождения в Госдуме.
– Алексей Алексеевич, ваша инициатива уже успела наделать много шума. Кто-то из горожан ее полностью поддерживает, а кто-то выступает категорически против. Что побудило вас подготовить такой документ?
– Идея родилась из моей депутатской практики. Я представляю интересы Московского района, где не так много коммунальных квартир по сравнению с другими районами города. Но даже мне регулярно поступают обращения от граждан, проживающих в коммуналках. История везде примерно одна и та же. В советские времена в таких квартирах жили если не одной дружной семьей, то хотя бы в нормальных условиях, и в большинстве случаев отношения между соседями были уважительные. А со сменой экономической формации началась череда продаж и покупок комнат, их сдача в аренду. И практически каждый год, если не месяц, коренные обитатели коммуналок сталкиваются с чехардой новых собственников и арендаторов, которые совсем не заботятся о состоянии жилища. И все здравомыслящие люди понимают, что найти управу на таких «временщиков» в правоохранительных органах просто невозможно.
Напомню также, что в Петербурге коммуналки в 99% случаев оформлены как единый объект прав всех собственников в квартире, а граждане выступают как владельцы доли в общей собственности. При этом Гражданский кодекс РФ четко и однозначно прописывает условия распоряжения общедолевой собственностью и ее использования: только с согласия всех без исключения сособственников. А если договориться миром не получается, то ГК РФ предусматривает вариант, при котором порядок пользования совместным имуществом определяет суд. Так что я не выступаю за введение какой-то непонятной новеллы, а предлагаю транслировать нормы гражданского законодательства в Жилищный кодекс для удобства правоприменения.
– Ваш законопроект критикуют за то, что он сможет создать дополнительные проблемы коренным обитателям коммуналок, интересы которых вы и защищаете. Например, невозможность без согласия соседей поселить супругу, если она здесь не зарегистрирована. Как вы можете это прокомментировать?
– Вы знаете, о скандалах, связанных с категорическим отказом пускать в коммуналку законных супругов кого-либо из собственников, их детей или близких родственников, я пока не слышал. Такие жалобы ко мне еще ни разу не поступали. А вот проблемы из-за вселения арендаторов и их недобросовестного отношения к общему имуществу возникают постоянно.
Думаю, в большинстве случаев с соседями-сособственниками можно будет договориться при условии нормальных человеческих отношений. Но даже если соседи категорически против проживания супруги или близких родственников владельца комнаты, то выход все равно есть, и вполне легальный. Собственник может подарить близкому человеку небольшую долю (достаточно одной сотой) в праве собственности. На подобную сделку согласие других владельцев не требуется. И в таком случае супруга, ребенок становятся уже не просто пользователями, а сособственниками коммунальной квартиры, то есть получают все законные права на пользование общей долевой собственностью.
– Как получить согласие на аренду от так называемых отсутствующих по месту жительства собственников – находящихся за границей, в местах лишения свободы и т. д.?
– То, что гражданин не проживает в квартире, не означает, что он лишается прав на нее. Но могу задать встречный вопрос: а если собственник отсутствует в квартире и его не найти для получения согласия на сдачу комнаты в аренду, то кто будет предъявлять претензии, связанные с нарушением его прав?
Кроме того, напомню еще раз, что по ГК РФ, если сособственники не смогли договориться, то вопрос об использовании общего имущества решается в судебном порядке.
– А если одна из комнат находится в собственности у государства? Каким должен быть алгоритм действий владельца помещения, желающего его сдать?
– Здесь тоже должен действовать аналогичный принцип. Представителем Петербурга как собственника объектов недвижимости выступают уполномоченные исполнительные органы государственной власти: районные администрации и Комитет имущественных отношений. Я не думаю, что город будет выступать категорически против сдачи объектов в аренду, если арендатор все делает по закону и платит налоги. Полагаю, будет правильным принять единое управленческое решение о том, что город в качестве собственника не возражает против чистых и легальных схем аренды комнат в коммуналках. Ведь имущественные интересы Петербурга никак не страдают, а требующих защиты неимущественных интересов у города нет.
– Хорошо, но из формулировок законопроекта непонятно, какое минимальное время третье лицо должно провести в помещении, чтобы это считалось пользованием. Как, например, поступать в случае, если собственник в коммуналке хочет пригласить к себе гостей?
– Информировать своих соседей о приходе гостей и договариваться со всеми миром. Гости тоже используют общее имущество, так что придется либо получать согласие сособственников, либо ограничить гостей в доступе к местам общего пользования. Грубо говоря, не выпускать из своей комнаты.
Добавлю также: я абсолютно убежден, что если с соседями сложились нормальные отношения, то договориться и найти приемлемое для всех решение всегда возможно.
Важным следствием данной инициативы, в случае ее одобрения, будет и то, что покупатели перестанут приобретать комнаты в инвестиционных целях.
Не секрет, что комнаты в коммуналках часто покупают для последующей сдачи в аренду – ведь этот объект с инвестиционной точки зрения более привлекательный, чем отдельная квартира. Коммунальные квартиры в том числе потому и не расселяются, что комнаты в них успешно сдаются! Будет сложнее сдавать комнаты – быстрее пойдет процесс расселения коммуналок.
– Как вы в целом оцениваете перспективы прохождения вашего законопроекта в Госдуме, с учетом того, что со стороны субъектов РФ туда ежегодно поступают сотни инициатив?
– Я реалист и понимаю: с большой долей вероятности данный законопроект Госдумой РФ сразу и быстро принят не будет. Но считаю важным его внести, поскольку только так мы сможем привлечь внимание к сложившейся ситуации и вынести проблему на федеральный уровень. Даже если законопроект не пройдет с первого раза, то его примут со второй или третьей попытки.
У меня был опыт с внесением в Госдуму законопроекта о введении уголовной ответственности за кражу номерных знаков с автомобилей. Инициатива прошла долгий путь, больше года длились различные согласования, сначала было много негативных отзывов. Затем появились сразу несколько альтернативных, аналогичных нашему законопроектов. В итоге закон об установлении уголовной ответственности за кражу автомобильных номеров был принят, а проблематика, связанная с хищением номеров, практически ушла в прошлое.
Полагаю, что так же будет и с идеей запретить сдачу комнат в коммуналках без согласия соседей-сособственников. Надеюсь, рано или поздно наша инициатива найдет свое законодательное закрепление.
