Застройщики снижают цены под видом акций, владельцы квартир держат прайсы до последнего. Но активный покупатель, перелопатив гору информации, уже может найти очень интересные предложения, считает главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев.
– Каким стал первый кризисный год для рынка недвижимости?
– Очевидно, что кризис российской экономики, обусловленный геополитическими и макроэкономическими причинами, затянется надолго, так как непонятно, как из него выходить. Рынок недвижимости вошел в сложную полосу, которая продлится в лучшем случае до 2018 года. В данной фазе спрос на жилье продолжает сокращаться. Происходит это по двум причинам. Во-первых, на фоне инфляции снижаются доходы населения. Денег у народа стало меньше, что заметно хотя бы по реакции на колебания валютного курса. Если год назад на резкое удешевление рубля покупатель ответил ажиотажным спросом, то в августе-сентябре 2015-го, после очередного витка ослабления отечественной валюты, на рынке было заметно лишь некоторое оживление. Настолько незначительное, что продавцы и эксперты расходились во мнении, вызвано оно изменением стоимости бивалютной корзины или традиционным сезонным повышением спроса. А последние курсовые колебания в ноябре-декабре вовсе не отразились на рынке недвижимости.
Есть еще одна причина сокращения круга потенциальных покупателей квартир. Острота спроса на жилье несколько снизилась за годы активного строительства и экономического благополучия наших граждан. По российской традиции, как только у человека появляются деньги, он тут же вкладывает их в улучшение жилищных условий. В итоге все меньше петербуржцев нуждаются в немедленном решении квартирного вопроса. Точнее, они поделились на тех, кто уже живет в хороших домах или квартирах, и тех, у кого нет никаких шансов самостоятельно приобрести нормальное жилье.
– А приезжие? Петербург – это вторая по величине экономика в стране. В кризис притяжение мегаполисов растет.
– Доля приезжих на рынке стабильна, в среднем в течение года составляет 17-20%. Они не делают погоды.
– В этом году спрос на строящееся жилье упал на 35-40%. В следующем году будет хуже?
– Думаю, если хуже, то ненамного. Пока еще сохраняется спрос на самое дешевое жилье, но он несколько трансформировался. Год назад в новых спальниках закадья хитом продаж были студии и «однушки», которые скупали инвесторы для сдачи в аренду. Сейчас появился покупатель, желающий приобрести просторные «двушки» или «трешки». История понятная: если твоя семья живет впятером в двухкомнатной хрущевке в спальном районе Петербурга, а тебе предлагают за 6 млн четырехкомнатную квартиру где-нибудь на выселках, тут есть о чем подумать. Окраинные проекты комплексного освоения территорий стали рассматриваться как место для проживания семей. Можно ожидать, что застройщики на изменение запросов потребителей ответят некоторым улучшением квартирографии в проектах комплексного освоения территорий и перестанут строить дома, в которых 90% составляют квартиры-студии минимальной площади. Это разумно, потому что через год-два, когда деньги у небогатых слоев населения закончатся совсем, интерес будут вызывать только самые удачные проекты класса масс-маркет.
– У богатых деньги обычно не кончаются. Спрос на новостройки классов элит и бизнес не изменился за год?
– Изменился, но иначе, чем в экономе. Элитный сегмент в Петербурге очень невелик и живет по своим законам. В прежнем объеме заключаются сделки на квартиры от 50 млн руб. Это верхушка данного сегмента, которая существует в валютном пространстве. Покупатели жилья такого уровня хранят накопления в долларах, и для них наступил благоприятный период. Цены на элитное жилье в рублях повысились, но не пропорционально подорожанию американской валюты. Если сравнивать с осенью 2014 года, они выросли не вдвое, а процентов на сорок.
Неплохо себя чувствует также нижняя треть элитного сегмента недвижимости, спрос на жилье до 20 млн руб. стабилен. А вот середина просела.
Спрос на жилье бизнес-класса тоже сократился меньше, чем в целом по рынку. Особенно это касается проектов, расположенных в прекрасном месте без избытка предложения от прямых конкурентов. Пожалуй, наиболее уязвимыми оказались объекты класса комфорт, расположенные на окраинах города.
– Год назад вы предрекали снижение цен в недорогих новостройках на 10-15%. Но индекс БН по сравнению с декабрем прошлого года остался практически на том же уровне. Не сбылось?
– Обращу внимание, что в долларовом эквиваленте цены снизились более чем вдвое и вернулись к уровню 2005-2006 годов. В среднем 1,4 тыс. долл. за кв. м.
Но и в рублевом выражении, считаю, прошлогодний прогноз сбылся. Индекс БН отражает цены предложения на новостройки. Без акций и скидок, в которых сегодня можно запутаться. Застройщики снижают прайсы завуалированно, под прикрытием маркетинговых акций. Не все: на хорошие проекты в хороших местах от компаний, которые чувствуют себя уверенно в финансовом плане, цены растут вместе с высотой возводимых домов. Но в целом средняя стоимость квадратного метра с учетом акций и скидок, думаю, упала процентов на 10-15 по сравнению с концом прошлого года. Напомню, тогда на волне ажиотажа многие девелоперы повысили расценки на 20-30%.
Ценообразование сегодня особенное. Нерыночное. Оно зависит не столько от спроса и от уровня конкуренции в конкретной локации, сколько от того, что происходит внутри самой компании. Если застройщику срочно нужны деньги, он запускает акцию и предлагает цену, заметно отличающуюся от соседних ЖК того же класса. Очень хорошо это видно на примере Мурино, Кудрово, проспекта Маршала Блюхера, где одновременно реализуются проекты нескольких компаний. Если не лениться и скрупулезно перебирать предложения, можно найти очень интересные варианты на первичном рынке. Другое дело, что для этого надо будет перелопатить большое количество информации и неустанно мониторить рынок. Но активность и методичность будут вознаграждены.
– На вторичном рынке все происходит ровно так, как ожидалось: владельцы квартир упорствуют, не желая снижать цены, покупатель ждет, сделки встали. Как долго будет продолжаться великое противостояние?
– На вторичке только-только появились первые признаки какого-то движения. Этот рынок не умеет играть на понижение. Продавцы очень долго терпели, отказываясь понять: если хочешь продать – снизь цену. Не хотели снижать из опасения, что самим не хватит имеющейся суммы на покупку лучшего жилья. Здесь на передний план выходит риэлтор. Он должен выстроить цепочку сделок и объяснить всем участникам, что ключевое звено расположено внизу – это покупатель с живыми деньгами, который пришел за комнатой или недорогой квартирой. Если у него денег не хватает, вся цепочка рассыпается. Значит, надо снизить амбиции, причем всем – снизу доверху.
– В прежние периоды турбулентности рынка можно было очень удачно переехать из тесного жилья в просторное, так как большие квартиры теряли в цене быстрее и больше, чем маленькие, и сумма доплаты уменьшалась. Сейчас такой же момент?
– В этом году немного другая история. В прошлые годы недорогая однокомнатная квартира была самым востребованным товаром, а потому почти не теряла в цене даже при плохой экономической конъюнктуре. Сейчас появилось более дешевое предложение – на рынок вышли многочисленные инвестиционные однокомнатные квартиры и студии, которые, кстати, вступили в прямую конкуренцию с комнатами в коммуналках центральных районов города. Их уже немало предлагается в проектах КОТ на окраинах, а в 2017 году станет очень много. Давление новой вторички от инвесторов почувствуют на себе и первичный, и вторичный рынок.
Маленькие квартиры перестали быть дефицитным товаром, и, следовательно, нет причин для сохранения цены на них. Размер доплаты для переезда в жилье, в котором на одну комнату больше, чем в имеющемся, остается прежним – чуть больше миллиона рублей.
– Раз люди меньше покупают, они, по логике, остаются в съемном жилье. Арендодатели чувствуют себя прекрасно?
– Представьте, нет. Те же самые инвестиционные студии сильно давят на рынок снизу. Предложение на окраинах большое и будет нарастать с каждым кварталом. Пока это некритично: спрос ведь тоже сместился вниз, люди переезжают из более дорогого жилья в более дешевое. Думаю, интересную ситуацию мы увидим на рынке в мае – традиционно мертвом месяце для аренды. Спрос сильно упадет, и может даже произойти изменение правил игры на рынке. Риэлторы начнут брать деньги не с арендатора, а с арендодателя. По крайней мере в верхних ценовых сегментах.
– Давайте напоследок погадаем на кофейной гуще: что будет с ценами в наступающем году?
– Спрогнозировать практически невозможно: слишком непредсказуемо, что будет с нашей внешней политикой, экономикой, рублем. Если статус-кво сохранится, думаю, произойдет следующее. На вторичном рынке цены наконец-то тронутся и снизятся процентов на 10, пойдут сделки. На первичном продолжится дифференциация в зависимости от качества проектов. Одни игроки будут чувствовать себя прекрасно и повышать прайсы, товар других окажется неконкурентным и они, увы, уйдут. Надеюсь, все крупные застройщики устоят. Падение любого гиганта может опрокинуть рынок и привести к коллапсу. В среднем цены будут медленно снижаться. Наиболее трудным для рынка станет 2017 год. Но это не первый сложный период за последние 20 лет. Опыт выживания у рынка недвижимости уже есть.
