Невскому проспекту, его домам и обитателям посвящено великое множество литературных произведений, альбомов и туристических путеводителей. Каждый дом окружен мифами и имеет богатую историю, изучать которую можно даже по описаниям, которыми сопровождаются объявления о продаже квартир.
От кризиса к кризису: по волнам рынка
К моменту, когда начал складываться рынок, в кварталах, примыкающих к Невскому проспекту, подавляющее большинство квартир были коммунальными. В середине 1990-х годов первая волна стихийного расселения пронеслась по парадным корпусам, выходящим окнами на проспект, но практически не затронула дворы. Поначалу новые русские бизнесмены, желавшие, чтобы в адресе на их визитке фигурировал Невский проспект, не скупились. В тот период обитатели комнат с открыточными видами могли рассчитывать на переезд в отдельную квартиру в историческом центре, а особо удачливые – даже на две квартиры в спальниках.
Но «парадные» квартиры, которые можно было превратить в представительские апартаменты, с рынка вымывались, а некоторые комнаты скупили предприимчивые граждане, желающие поторговаться. Процесс расселения застопорился.
Вторая волна случилась в отрезок между кризисом 1998 года и 300-летием Петербурга. Тогда основными объектами внимания агентств недвижимости стали первые дворы, преимущественно квартиры нижних этажей, пригодные для перевода в фонд нежилых помещений – под офисы и магазины. Волна сошла на нет, когда аппетиты «коммунальщиков» превысили потребности коммерсантов.
Третья волна «великого переселения» наметилась после кризиса 2009 года. Ее отголоски докатились и до дальних уголков дворов-лабиринтов. Именно в течение послекризисной пятилетки было сформировано множество объектов туристической инфраструктуры – представительские апартаменты, демократичные хостелы, а также просто квартиры и комнаты, предназначенные для сдачи в краткосрочную аренду.
Предложений приобрести квартиру на Невском проспекте под мини-отель немало и сегодня. По всей видимости, данный сегмент тоже близок к перегреву: количество объектов в каталогах не уменьшается, а сроки экспозиции просторных квартир в каталогах растут.
Рынок жилья Невского проспекта – особая стихия, которую невозможно измерить аршином среднестатистических значений. В нынешнем декабре в каталогах объявлений мы обнаружили свыше 260 предложений о продаже квартир и несколько десятков предложений о продаже комнат на Невском проспекте. Минимальные цены предложения в последнем месяце года – возле отметки 70 тыс. руб. за кв. м, зафиксированный максимум – 821 тыс. руб. за кв. м. Говорить о средних ценах почти невозможно: при таком раскладе любая цифра будет некорректной.
По словам риэлторов, сроки экспозиции объектов в каталогах – не меньше шести-восьми месяцев. Некоторые объекты светятся в листингах больше года, то исчезая, то снова появляясь в каталогах.
Несмотря на невысокий спрос, продавцы неохотно идут на снижение цен, а в качестве одного из аргументов для потенциальных покупателей обозначают возможность сдачи квартиры (комнаты) в долгосрочную или посуточную аренду.
Почти две трети предложений квартир и комнат приходятся на отрезок, по традиции неофициально именуемый Старо-Невским проспектом – от площади Восстания до Александро-Невской лавры.
При этом два десятка вариантов с ценами от 100 до 140 тыс. руб. за кв. м с адресом Московского вокзала (Невский, 85) нам придется исключить из выборки. Это своего рода маркетинговый ход вторичных продавцов и агентов, позиционирующих в качестве квартир на Невском проспекте жилье в ЖК «Царская столица», возведенном на территории бывшей промзоны «Московская-Товарная». Невский проспект хоть и рядом, но все-таки, мягко говоря, не первая линия – придется пройти целый квартал.
Тем не менее обзор предложений вторичного рынка жилья в кварталах вдоль «старого» Невского проспекта в любом случае требует отдельной публикации. А потому возвращаемся к исходной точке нашего обзора.
Дорогие и демократичные квартиры
Где сосредоточены самые дорогие и самые доступные ценовые предложения рынка жилья Невского проспекта? На трехкилометровом отрезке Невского проспекта от Дворцовой площади до Московского вокзала сходятся границы четырех муниципальных округов. Ценовой уровень везде разный. Так, территория МО Дворцовый округ – это и есть тот самый «золотой треугольник», который еще недавно был на слуху у всех, кто интересуется дорогой недвижимостью. Правда, в 1990-е годы под «золотым треугольником» подразумевался уголок старого Петербурга, ограниченный Невским проспектом, Дворцовой набережной и набережной Фонтанки.
Позже, когда Питер отмечал трехсотлетие, риэлторы решили расширить границы элитного треугольника, «добавив» к нему также кварталы по другую сторону Невского проспекта (муниципальный округ № 78) – до Гороховой улицы.
Впрочем, оба названных округа, утратившие былую популярность у состоятельных покупателей, и сегодня воспринимаются как территория недвижимости если не элитной (в первую очередь из-за неразрешимых транспортных и парковочных проблем), то в любом случае эксклюзивной.
Цены «квадрата» – от 120 тыс. руб. (просторная квартира в глубине двора с окнами во двор-колодец) до 330 тыс. руб. (эксклюзивная отделка, хорошие видовые характеристики, охраняемый двор).
Прогулка по Невскому проспекту (14 фото)
После пересечения с Фонтанкой начинается более демократичная с точки зрения цен на недвижимость часть Невского проспекта. По нечетной (теневой) стороне проходит граница Владимирского округа. В продаже представлены как двух- и трехкомнатные квартиры, так и «безразмерные» (из восьми-девяти комнат) – по большей части в глубине дворов (цены – от 86 до 220 тыс. руб. за кв. м – зависят от площади и состояния квартиры, а также от видов из окон). На четной стороне, в Смольнинском округе, жилая недвижимость дороже (по декабрьским данным, разброс цен составляет от 106 до 380 тыс. руб. за кв. м).
На Невском проспекте можно приобрести одно- или двухкомнатную квартиру и по цене жилища в спальном районе. Но следует иметь в виду, что «однушка», предлагаемая за 4,5-6 млн руб., или «двушка» за 5-7 млн руб. может оказаться фрагментом коммуналки с незаконной перепланировкой и «нелегальными» сантехническими удобствами.
