Компания «СПб Реновация» скорректировала свои планы по реализации городской программы «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге». БН публикует список всех кварталов и новые перспективы их освоения (см. таблицу 1).
Судя по всему, программа реновации получила толчок после того, как инвестор уменьшил аппетиты по объемам новой застройки, а также дал обещание подумать над возможностью построить социалку за свой счет. Сколько детсадов и школ нужно возвести в 22 кварталах – см. в таблице 2.
В добровольно-принудительном порядке
Согласно заключенным в 2009 году договорам по развитию застроенных территорий (РЗТ) возводить социальную инфраструктуру, а также строить дороги предполагалось за счет средств городского бюджета. Исключением был лишь кв. Сосновая поляна 7-17 – здесь два детсада в общей сложности на 295 мест и школу на 550 мест должен был возвести инвестор.
Городские власти впервые озвучили идею переложить затраты по созданию социальных объектов и инженерии на плечи петербургских застройщиков еще в 2012 году. В итоге девелоперам с таким нововведением пришлось смириться. Правда, «социальная нагрузка» не распространялась на застройщиков, успевших утвердить проекты планировок территорий (ППТ).
Теперь с учетом кризисных явлений в городской экономике правило «закон обратной силы не имеет», судя по всему, подверглось пересмотру. Ведь ППТ по всем 22 кварталам программы были утверждены Смольным в течение 2011-2012 годов. Впрочем, справедливости ради, отметим, что и сам инвестор нарушил условия договора с городом: дедлайн по всем кварталам у компании истекает в 2019 году. А летом этого года «СПб Реновация» попросила продлить срок действия программы до 2032 года.
Как сообщил исполнительный директор ООО «СПб Реновация» Андрей Репин, Смольный теперь предложил инвестору подумать о строительстве за свой счет детских садов, школ и дорог во всех 22 кварталах. «По нашим предварительным расчетам, дополнительные затраты только на социальную инфраструктуру составят 20,5 млрд рублей. Я уже не говорю о дорогах. К примеру, только модернизация Советского проспекта в квартале Славянка обойдется нам дополнительно в 1 млрд рублей. Примерно в такую же сумму оценивается ремонт Беломорской улицы на Ржевке», – отметил он.
По словам Андрея Репина, окончательное решение о возведении социальных объектов и дорог за свой счет инвестор еще не принял. «Мы согласились лишь построить детсад на 120 мест и школу на 430 мест в квартале Славянка. Наши затраты по этим объектам составят 300 млн рублей. Мы вынуждены были пойти на уступки Смольному, так как девять месяцев не могли согласовать градплан, хотя вся остальная документация была полностью готова»,– рассказал Андрей Репнин.
Усмирение аппетитов
Сейчас компания «СПб Реновация» ведет строительство в четырех кварталах: Сосновая поляна 7-17, Колпино 10, Ржевка 35, Славянка. Всего возводится 160 тыс. кв. м жилья. До конца 2015 года начнется освоение квартала Лиговка, где инвестор учел пожелание КГИОП в отношении исторических зданий: их фасады будут полностью сохранены. Разрешение на строительство первой очереди получено в декабре 2015. Всего к 2018 году в этом квартале возведут 19,5 тыс. кв. м жилья.
Но уже в скором времени инвестор намерен ускориться и в 2016 году приступить к возведению 400 тыс. «квадратов» жилья. В частности, помимо запуска вторых очередей в кварталах Сосновая поляна 7-17, Славянка, Колпино 10, компания начнет освоение еще четырех новых территорий: Красный Кирпичник; Гражданка 1-1А; Малая Охта 16; 18 ВВЖД. Примечательно, что еще летом этого года приступить к развитию этих кварталов «СПб Реновация» обещала не ранее 2019 года.
Как сообщили БН в пресс-службе компании, после того, как проекты застройки этих территорий были переработаны, процесс согласования разрешительной документации Смольным существенно ускорился.
К примеру, в квартале Красный Кирпичник в Колпино компания собиралась возвести более 1 млн кв. м жилья. Однако летом этого года глава Колпинского района Анатолий Повелий выступил с предложением ввести на территории мораторий на новое строительство, мотивировав его сложной транспортной обстановкой и чересчур масштабными планами по возведению жилья. Не дожидаясь принятия моратория, в «СПб Реновация» решили в добровольном порядке сократить объем жилой застройки в Красном Кирпичнике до 480 тыс. «квадратов». Теперь получить разрешение на строительство в квартале предполагается в начале 2016 года.
Также инвестор умерил свои аппетиты в квартале Гражданка 1-1А. Согласно утвержденному ППТ, здесь было разрешено возведение 110 тыс. кв. м жилья. После корректировки проекта объемы уменьшились на треть – до 68 тыс. «квадратов». Разрешение на строительство первой очереди получат в первом квартале 2016 года.
Как сетует Андрей Репин, увеличить плотность застройки в других кварталах, чтобы компенсировать свои потери, инвестор не имеет права – в договорах РЗТ четко прописаны предельные объемы нового жилья для каждой конкретной территории.
Торг уместен
Чиновники Смольного уже не раз заявляли о том, что с точки зрения законодательства продлить договоры РЗТ до 2032 года можно исключительно в судебном порядке.
Но в «СПб Реновация» полагают, что пролонгировать соглашение можно не только в суде. «Со схожей проблемой при реализации программы сноса хрущевок уже столкнулись многие регионы. В некоторых субъектах власти пошли в суд, и он встал на сторону инвестора. А другие регионы учли этот опыт и без судебных разбирательств пролонгировали соглашения. Было бы только желание. Со своей стороны мы готовы и впредь исполнять все взятые на себя обязательства по 22 кварталам в программе, хоть и понимаем, что не уложились в срок», – говорит Андрей Репин.
Сложнее всего ситуация с девятью так называемыми проблемными территориями, где отсутствуют стартовые пятна для начала строительства. И перспективы реализации этих проектов под большим вопросом.
На днях в Смольном под руководством вице-губернатора Игоря Албина прошло очередное заседание Комиссии по развитию застроенных территорий. Однако чиновники так и не приняли никаких конкретных решений по проблемным территориям.
Вместе с тем Смольный уже продемонстрировал инвесторам программы, что тоже готов идти навстречу. К примеру, в ноябре власти подправили законодательство для активизации работ в кварталах 2-А и 2-Г Ульянка – здесь чиновники решили пожертвовать сквером. В декабре стало известно о планах Смольного разрешить снос исторических зданий для территории «Нарвская застава».
Остается лишь предположить, что и стартовые пятна в проблемных кварталах найдутся после того, как «СПб Реновация» даст согласие строить детские сады, школы и дороги за собственный счет.
Таблица 1
Откорректированные планы «СПб Реновация» по освоению 22 кварталов, включенных в программу развития застроенных территорий
| Кварталы, которые осваивает «СПБ Реновация» в рамках программы РЗТ | Статус квартала |
|---|---|
| 1. Сосновая Поляна 7-17 | Ведется строительство первой очереди, в 2016 году инвестор приступит ко второй |
| 2. Колпино 10 | Ведется строительство первой очереди, в 2016 году инвестор приступит ко второй |
| 3. Ржевка 35 | Ведется строительство |
| 4. Славянка | Ведется строительство первой очереди, в 2016 году инвестор приступит ко второй |
| 5. Лиговка | Строительство начнется до конца 2015 года |
| 6. Малая Охта 16 | Строительство начнется в 2016 году |
| 7. Гражданка 1-1А | Строительство начнется в 2016 году |
| 8. Красный Кирпичник | Строительство начнется в 2016 году |
| 9. 18 ВВЖД | Строительство начнется в 2016 году |
| 10. Поселок Песочный | Ожидается утверждение Правил землепользования и застройки, определяющих высотность объектов |
| 11. Нарвская застава | Строительство начнется в конце 2016 года |
| 12. Сосновая поляна 1-5 | Уточняются объемы застройки |
| 13. Полюстрово 43 | Чиновниками и инвестором ведется корректировка планов по обеспечению транспортной доступности |
| 14. Ульянка | Отсутствуют стартовые пятна под строительство |
| 15 Дачное | Отсутствуют стартовые пятна под строительство |
| 16. Автово | Отсутствуют стартовые пятна под строительство |
| 17. 7-10 ЗВЖД | Отсутствуют стартовые пятна под строительство |
| 18. 9 ЗВЖД | Отсутствуют стартовые пятна под строительство |
| 19. Тихорецкий 55 | Отсутствуют стартовые пятна под строительство |
| 20. 13-14-15 ЗВЖД | Отсутствуют стартовые пятна под строительство |
| 21. Гражданка 7-17 | Отсутствуют стартовые пятна под строительство |
| 22. Щемиловка | Отсутствуют стартовые пятна под строительство |
Таблица 2
Количество социальных объектов
| Квартал | Детские дошкольные учреждения (ДДУ) | Государственные образовательные учреждения |
|---|---|---|
| Лиговка | Встроенный ДДУ – 55 мест |
|
| Красный Кирпичник | ДДУ – 1 016 мест | ГОУ – 3 339 мест |
| Колпино 10 | ДДУ – 98 мест | ГОУ – 321 место |
| Гражданский 1-1А | ДДУ – 110 мест | ГОУ – 362 места |
| Тихорецкий 55 | ДДУ – 310 мест | ГОУ – 1 049 мест |
| Гражданский 17-17А | ДДУ – 1 198 мест | ГОУ – 3 935 мест |
| Полюстрово 43 | ДДУ – 173 места | ГОУ – 568 мест |
| 18 ВВЖД | ДОУ – 220 мест
Реконструкция объекта ДОУ не менее чем на 220 мест
Объект физкультуры и спорта во встроенных помещениях не менее чем на 100 кв. м |
|
| Сосновая Поляна 7-17 | Реконструкция ДДУ на 220 мест
Строительство ДОУ на 75 мест
Реконструкция ГОУ в ДОУ на 220 мест | Строительство ГОУ на 550 мест |
| Сосновая Поляна 1-5 | Реконструкция ГДОУ на 160 мест
Строительство ДОУ на 190 мест | Строительство ГОУ на 550 мест |
| Автово | ДДУ – 110 мест |
|
| Дачное | ДОУ – 120 мест ДДУ – 80 мест ДДУ – 80 мест |
|
| Ульянка | ДОУ – 200 мест ДДУ – 220 мест ДДУ – 100 мест |
|
| Нарвская застава | ДОУ – 200 мест ДДУ – 140 мест ДДУ – 140 мест ДДУ – 140 мест |
|
| Песочный | ДОУ – 550 мест ДДУ – 110 мест ДДУ – 110 мест |
|
| 7-10 ЗВЖД | ДДУ – 220 мест |
|
| 13, 14, 16 ЗВЖД | ДОУ – 825 мест ДДУ – 80 мест |
|
| 9 ЗВЖД | ДОУ – 150 мест ДДУ – 200 мест |
|
| Малая Охта | ДДУ – 75 мест |
|
| Ржевка | ДДУ – 220 мест |
|
| Щемиловка | ДОУ – 220 мест ДОУ – 80 мест | ГОУ – 550 мест |
| Славянка | ДОУ – 190 мест ДОУ – 190 мест ДОУ – 190 мест ДОУ – 190 мест | ГОУ – 825 мест ГОУ – 1825 мест (за пределами квартала Славянка) |
