Специалисты Института территориального планирования «Урбаника» и Университета ИТМО выполнили работу по собственной инициативе – без финансовой поддержки со стороны властей, девелоперов или застройщиков. Результаты получились, как утверждают авторы проекта, абсолютно неангажированные. Хотя, возможно, в чем-то небесспорные: метод экспертных оценок не дает возможности полностью исключить налет субъективизма в суждениях.
Зачем нужен рейтинг?
Урбанизация – бесспорный тренд современного мира, и Россия – не исключение: 74% населения страны живет в городах. Мегаполисы, как магниты, притягивают миграционные потоки и растут год за годом. Границы Санкт-Петербурга тоже раздвигаются: на землях Ленинградской области растут фактически новые городские «спальники», которые нередко оказываются хуже старых. «По многим качественным параметрам в новых проектах сделан шаг назад по сравнению с позднесоветским типовым микрорайоном», – утверждает директор Института «Урбаника» Антон Финогенов.
Градостроительные ошибки и просчеты растут и множатся: кварталы зачастую строятся без социальных объектов, дорог, инженерной инфраструктуры, не говоря уже о таких «изысках», как общественные пространства – парки, площади, скверы, крупные досуговые объекты.
Городские и областные власти в последние 2-3 года пытаются тормозить процесс бесконтрольного разрастания спальных районов. Но как построить комфортный город – не вполне понятно: стандарты качественной городской среды, применение которых гарантировано защищало бы мегаполисы от появления новых «шанхаев» и «муравейников», не сформулированы.
Авторы исследования рассчитывают, что их работа даст ориентиры покупателям недвижимости, поможет девелоперам проанализировать уже совершенные градостроительные ошибки и ляжет в основу разработки стандартов качества городской среды, чтобы не повторять просчеты в будущем.
Как проводили исследование?
Инициаторы проекта сосредоточились на оценке уже завершенных объектов. Между рендерами жилых комплексов и конечным результатом иногда пролегает «дистанция огромного размера», поясняют они. Так возникла верхняя временная граница для отбора объектов – 2014 год. Затем определились с нижней, выбрав в качестве точки отсчета 2009-й. «Мы исходили из того, что застройщики нам могут возразить: десять лет назад были другие рыночные условия, теперь мы строим лучше», – поясняет Антон Финогенов.
За рамки исследования были вынесены объекты бизнес-класса и элитное жилье, а также проекты, реализованные в историческом центре города. Как пояснили исследователи, ввиду особо привлекательного положения для этих категорий жилых комплексов необходимо разрабатывать отдельную систему критериев: дорогое жилье на Петроградской стороне неправильно сравнивать с многоэтажкой на окраине Янино.
В поле зрения экспертов оказались 266 жилых комплексов эконом- и комфорт-класса, возведенные 140 застройщиками на территории Петербурга (без «золотого треугольника») и прилегающих к мегаполису землях Ленобласти.
Затем были сформулированы 30 критериев, по которым оценивался каждый ЖК. Критерии разделили на шесть неравных групп: «портрет» новостройки в масштабах города, микрорайона, квартала, двора, придомовой территории и, собственно, оценка самого объекта.
К примеру, в масштабе города учитывались такие параметры, как близость к центру или к нарождающимся подцентрам деловой активности, наличие историко-культурных объектов и рекреационных зон, удаленность от промышленных предприятий и загруженных автомагистралей. На уровне микрорайона – доступность метро (причем реальная, а не декларируемая, с учетом пробок и тропинок через «поднятую целину»), наличие школ, детских садов и поликлиник, пробок на дорогах.
И так – вплоть до уровня самого объекта, на котором, на наш взгляд, исследование слегка «провисло». В последнюю группу вошли всего два критерия, малопонятные с обывательской точки зрения: уровень самоорганизации жильцов и обособленность домохозяйств.
Авторы не взяли на себя ответственность оценивать построенные ЖК с точки зрения использованных материалов, инженерных сетей, квартирографии. Как пояснили, из-за недоступности полного пакета проектной документации и возможности проверить, соответствует ли результат проекту. Проигнорирован также такой немаловажный для покупателя фактор, как многократный перенос сроков сдачи дома. В итоге некоторые известные долгострои оказались в рейтинге на высоких позициях.
Тем не менее, исследование дает представление о том, насколько удобно, комфортно, спокойно, безопасно и удовлетворенно будет себя ощущать человек, живущий в определенной части города, в определенном квартале, в определенном дворе. Но не в конкретном доме, о качестве жизни в котором экспертам рейтинга мало что известно.
Что на выходе?
Сложив баллы за каждую группу критериев, исследователи вывели итоговую оценку для каждого из жилых комплексов. Топовую позицию занял ЖК «Шведская крона» от компании NCC, набравший почти 170 баллов. Завершает список ЖК в поселке им. Тельмана от застройщика «Квартал 17А» с 60-ю баллами. В портфеле одного застройщика могут быть как высококачественные, так и малокомфортные объекты.
Все оцененные проекты оказались поделены на 6 групп по качеству: от высокого до неудовлетворительного, от 37 до 48 ЖК в каждой. «Мы обнаружили то, что ожидали увидеть: максимальную концентрацию объектов, некомфортных для жизни, в проектах на окраинах: в Шушарах, Янино, Девяткино, Мурино», – поясняет Антон Финогенов.
Самой проблемной зоной оказались Шушары вместе с Ленсоветовским (девять объектов с негативной оценкой). В Мурино, Девяткино и Янинов в совокупности таковых оказалось семь. В городе проекты, не обеспечивающие качество жизни, построены на Ленинском проспекте (четыре), в Северо-Приморской части (три), на Октябрьской набережной (два).
Претензии к ЖК на землях области и города различаются. В Петербурге качество жизни чаще всего снижают близость к промзонам и напряженным транспортным магистралям, а также – последствия уплотнительной застройки. Типичные проблемы Ленобласти: дефицит «социалки», проблемы транспортной доступности, неблагоустроенные территории между соседствующими ЖК, да и сами внутридворовые зоны зачастую просто залиты асфальтом.
«Рейтинг развенчивает устоявшееся мнение, что точечная застройка – это всегда катастрофа, а проекты КОТ обеспечивают сбалансированное развитие территории. В каждой категории есть позитивные и негативные примеры», – говорит Антон Финогенов. К примеру, точечник ЖК «Эстет» на пр. Стачек был аккуратно вписан в окружающую застройку и не перегрузил развитую городскую инфраструктуру большим количеством новых жителей. А вот ЖК Grand Capital не украсил своим появлением улицу Матроса Железняка и создал большие проблемы с парковкой автомобилей. Проект КОТ «Балтийская жемчужина» высоко оценен авторами исследования, а ЖК «Новое Мурино» ровно наоборот – из-за отсутствия рекреационных зон, близости КАД, дефицита «социалки» и общественного транспорта.
Что дальше?
Энтузиасты не собираются останавливаться на достигнутом. Директор по стратегическому развитию Института дизайна и урбанистики Университета ИТМО Михаил Климовский анонсировал вторую серию рейтинга, которая будет сделана на основе семантического анализа форумов жильцов данных ЖК. «Не всегда мы можем угадать, как будут себя чувствовать жители новостройки. К примеру, «Северная Долина» по интегральной оценке получила у нас статус «качество ниже среднего». А в соцсетях читаем: мы здесь живет уже несколько лет, и нам все нравится», – рассуждает собеседник.
Низкая оценка жилого комплекса в рейтинге – не приговор. Изменение даже одного их тяжеловесных критериев (например, открытие станции метро рядом) может разительно изменить качество жизни в доме. Поэтому как минимум раз в год необходимо проводить переоценку.
На презентации проекта присутствовал вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Албин и председатели трех комитетов Смольного (в последние два года присутствие городских чиновников на мероприятиях представителей профессиональных сообществ – большая редкость). Вице-губернатор дал задание профильным комитетам предоставлять экспертам проектно-сметную документацию ЖК в десятидневный срок, а также все сведения, необходимые для оценки эффективности работы управляющих компаний. Это позволит наиболее всесторонне оценивать качество жизни непосредственно в доме.
По мнению Игоря Албина, ссылка на рейтинг уже сейчас должна быть размещена на сайтах всех проектов КОТ. В перспективе, после обсуждения с общественностью и профессионалами, исследование ляжет в основу стандартов качества городской среды для Петербурга.
