Чуть больше десяти лет назад территория МО Полюстрово была почти что заповедником времен развитого социализма – уютный и не слишком плотно застроенный хрущевками и брежневками островок с южной границей всего в трехстах метрах от набережной Невы.
В северной части округа Полюстрово располагались бескрайние владения совхоза «Ручьи». В начале рыночного периода предприятие прошло процедуру акционирования, а земельные паи стали скупать предприимчивые девелоперы. Но в те годы до масштабной жилой застройки территорий дело не дошло: не позволяли инженерные мощности, отсутствие транспортной инфраструктуры и запутанные взаимоотношения новых собственников участков. В нашем десятилетии все завертелось.
В 2007 году земельные наделы, принадлежавшие пайщикам бывшего совхоза «Ручьи», были выкуплены «Группой ЛСР». Позже появился проект, предполагающий строительство на обширных сельскохозяйственных территориях свыше 4 млн кв. м доступного жилья.
Между Гражданкой и Пороховыми
Масштабное жилищное строительство на правом берегу Невы началось в 1960-е годы с массивов панельных хрущевок 335-й серии на Гражданке. Причем, по всей видимости, сосредоточившись на развитии северных территорий, советские градостроители осваивали восточные кварталы Калининского района (к которому до выделения из его состава Красногвардейского района в 1973 году относилась территория современного МО Полюстрово), что называется, по остаточному принципу.
В соответствии с проектом детальной планировки (ПДП) 1965 года, предполагалось возведение в Полюстрово весьма скромных, по сравнению с сегодняшними плановыми показателями, 506 тыс. кв. м жилья со средней высотностью домов в 7,5 этажей, проектной численностью населения в 66 тыс. человек (норматив обеспеченности жильем – 9 кв. м на человека).
Застраивать территорию предполагали не только хрущевками. Но жилые дома повышенной этажности (16 этажей) в нормативных документах предписывалось «размещать с учетом глубины залегания полюстровского водоносного напорного горизонта».
Таким образом низкой даже по меркам хрущевского периода плотностью застройки новый жилой район обязан сложным гидрогеологическим условиям. И, по всей видимости, по этой же причине в районе изначально не планировалось строительство метро. Часть пассажиропотока должны были взять на себя электрички Приозерского направления, следующие с Финляндского вокзала.
В первой половине 1970-х годов северная часть района Полюстрово была сформирована, период массового строительства завершился. Строители переместились на территорию Пороховых, где в соответствии с ПДП образца 1974 года предусматривалась жилая застройка нового поколения – повышенной этажности, но также без метро.
Прогулка по Полюстрово (15 фото)
Новая застройка: от уплотнения к комплексному освоению
В нашем веке в южных кварталах «спальника» велась точечная уплотнительная застройка, причем с переменным успехом. Так, ЖК «Дом на Тухачевского» (застройщик «ЛенСпецСМУ») строился динамично и сдан в эксплуатацию в 2014 году. В то же время соседний объект – ЖК «Кристалл Полюстрово» (СК «Импульс») – проблемный объект, который возводится уже почти десять лет.
В северной части района на участке площадью 105 га выросли высотные корпуса ЖК «Новая Охта» («Группа ЛСР»). В минувшем октябре сдана в эксплуатацию четвертая очередь. Напомним, что данный проект реализуется в рамках КОТ «Ручьи» и должен быть завершен к 2018 году. В составе «Новой Охты» запланировано строительство 775 тыс. кв. м жилья, четырех детских садов, четырех школ, спорткомплекса, взрослой и детской поликлиник.
Начало реализации первого этапа проекта «Цветной город» (также в рамках КОТ «Ручьи»), как недавно подтвердили представители «Группы ЛСР», начнется в 2016 году. Проектная мощность – 3 млн кв. м жилой недвижимости, первая очередь – около 100 тыс. кв. м.
Сухие строчки статистики, впрочем, не позволяют оценить масштабы новых проектов. В общей сложности под жилую застройку в рамках КОТ «Ручьи» отведено 588 га земли. И это, между прочим, в несколько раз больше площади тех жилых кварталов, которые возведены на сегодняшней территории округа в соответствии с ПДП 1965 года. Если сегодняшние планы стратегического девелопера территории будут в полной мере реализованы, то к 2025 году в МО Полюстрово будет проживать не меньше 180 тыс. человек (сегодня – 50,3 тыс.).
Цены на недвижимость и транспортные проблемы
Самые демократичные по ценам предложения рынка жилья МО Полюстрово –квартиры в хрущевках 335-й серии и брежневках 606-й серии. В кварталах, примыкающих к Пискаревскому проспекту, минимальная цена предложения однокомнатной квартиры составляет 2,9 млн руб, двухкомнатной (со смежными комнатами) – 3,15 млн, трехкомнатной – 4,2 млн руб. В то же время в «Новой Охте» просторные «однушки» (38-40 кв. м) на вторичном рынке оценивают в 3,1-3,4 млн руб., «двушки» (чуть больше 60 кв. м) – от 4,15 млн руб., цены предложения «трешек» от 77,6 кв. м стартуют с отметки 4,7 млн руб. Таким образом по ценам новые квартиры недалеко ушли от видавших виды хрущевок.
Многие эксперты полагают, что рынок малогабаритного жилья в новостройках прикадья близок к затовариванию. Поэтому сегодняшние планы девелоперов могут претерпеть серьезные корректировки. Правда, речь скорее идет не о масштабах и концепциях жилых кварталов (градостроительный потенциал территории никто не подвергает сомнению), а в первую очередь о сроках реализации проектов.
Между тем «Ручьи» – отнюдь не единственный крупный проект в северо-восточной части прикадья. Рядом, на областных землях Мурино-Нового Девяткино, растет высотная «деревня» со 100-тысячным населением. При этом представители той же «Группы ЛСР» планируют застроить жильем территорию аэропорта «Ржевка» (175 га, проектная мощность 1 млн кв. м жилья).
Будущим жителям всех обозначенных массивов придется ездить в другие районы по одним и тем же дорогам. Существующие транспортные сети с нагрузкой уже не справляются. Мурино-Новое Девяткино и Ржевка задыхаются в пробках. Но сложный узел, по всей видимости, будет развязан нескоро. Строительство транспортного обхода Мурино-Новое Девяткино, на который возлагают надежды областные новоселы, требует внесения поправок в Генплан и проект планировки жилых кварталов. Пройти через процедуру необходимых согласований можно будет только к 2018 году. С учетом времени на само строительство получается, что первые автомобили по трассе проедут не раньше 2021 года.
