Загородный рынок недвижимости в своем движении от кризиса к кризису примерно на год опережает городской, квартирный. Но именно эта тенденция вселяет надежду, что он окажется более динамичным и раньше пройдет дно. Как складывалась ситуация на загородном рынке в уходящем году, и где риэлторы видят возможные точки роста?
Кризис с опережением на год
Кризис 2009 года научил девелоперов и покупателей считать деньги. Тогда спрос на элитную загородную недвижимость упал почти до нуля, но уже с 2011 года начался бурный рост объемов предложения в демократичных сегментах. Поначалу это предложение без проблем поглощалось увеличивающимся спросом, побуждало девелоперов осваивать новые территории, а производителей и поставщиков стройматериалов – расширять производство.
Вместе с тем, уже к 2013 году загородный рынок, на год раньше городского, ощутил признаки стагнации. Выразились они в появлении множества экспериментальных экономичных форматов загородного жилья: миниатюрных таунхаусов, всевозможных сблокированных строений и даже квартир с участками. Из-за взрывного роста предложения к 2014 году, когда городской рынок первичного жилья ставил рекорды продаж, сегмент коттеджных поселков оказался перегретым и затоваренным.
В то же время из бесед с риэторами мы можем сделать вывод, что в 2015 году вторичный рынок домов и участков уже спокойно лежал на дне. Цены предложений не падали, но дисконты при сделках порой достигали 30-40%. Похожая ситуация и в сегменте коттеджных поселков.
Коттеджные поселки: кто не успел, тот опоздал
«Уходящий год для коттеджных поселков выдался не слишком удачным, – подводит итоги Дмитрий Сперанский, руководитель экспертного бюро «Сперанский». – Если верить нашим предварительным данным (окончательные итоги пока не подведены), количество продаж участков снизилось на 15%, готовых домов – более чем в полтора раза по сравнению с прошлым годом».
Как и в прежние годы, в структуре предложения объектов в коттеджных поселках продолжали лидировать Всеволожский, Ломоносовский и Выборгский районы Ленобласти – на них приходится больше половины от общего числа анонсированных проектов (соответственно, 320, 161 и 152). Но каждый из обозначенных районов имеет свою специфику. Так, около половины девелоперов Всеволожского предлагают готовые коттеджи. Ломоносовский, в отличие от основного конкурента, это большой земельный рынок: основное предложение в подавляющем большинстве заявленных поселков – участки без подряда (для самостоятельного строительства, но с ориентиром на постоянное проживание). В Выборгском районе представлены в основном предложения дачного формата.
Новые проекты в сегменте коттеджных поселков можно пересчитать по пальцам. Чаще всего в качестве премьер анонсируют хорошо забытое старое. По словам Дмитрия Сперанского, в настоящее время в замороженном состоянии находятся около 160 проектов коттеджных поселков, треть из которых время от времени пытаются реанимировать и выдать за новые.
Оптимизма не добавляет мораторий на перевод всех видов участков в категорию земель поселений с разрешенным использованием под жилую застройку, объявленный областными властями минувшей осенью: здесь, как водится, кто не успел – тот опоздал.
Как ни парадоксально, но сегмент элитной загородной недвижимости более устойчив – прежде всего, по той причине, что его активность в последние годы и так была «ниже плинтуса», девелоперы проявляли осмотрительность и масштабные проекты на рынок не выводили. В поселках с высокой концентрацией состоятельных домовладельцев близкие к девелоперам управляющие и подрядные организации зарабатывали, в основном оказывая всевозможные комплексные и некомплексные услуги (организация охраны, ландшафтные и отделочные работы, проектирование и строительство бань, гостевых домов и т. п.).
Хиты продаж: дачи и участки в садоводствах
Основные игроки вторичного рынка домов и участков оценивают уходящий год по-разному. Например, по словам Станислава Азацкого, директора компании «Адвекс. Загородная недвижимость», количество сделок осталось таким же, как в прошлом году, но их средние бюджеты резко снизились. Хиты продаж – участки без строений за 300-400 тыс. руб., видавшие виды домики в садоводствах до 1,5 млн руб. и коттеджи не дороже 3 млн руб. пусть и с натяжкой, но пригодные для постоянного проживания. Самые популярные районы – Ломоносовский, Гатчинский, Всеволожский.
«Продажи домов и участков в 2015 году шли неровно. Бурные всплески покупательского интереса сменялись глухим затишьем, – говорит руководитель департамента загородной недвижимости компании «Прогаль» Татьяна Бондарева. – Причем активность покупателей зависела не столько от сложившейся в прошлые годы сезонности, сколько, видимо, от новостного фона. В целом можно определить снижение объемов продаж в этом году примерно на четверть по сравнению с прошлым годом». Самые спрашиваемые, по словам Татьяны Бондаревой, объекты – относительно новые, полностью готовые дачи в ценовом диапазоне 1-2,5 млн руб., а также участки ИЖС с коммуникациями.
Руководитель Токсовского отделения АН «Русский фонд недвижимости» Ирина Крупенько оценивает снижение количества сделок по сравнению с 2014 годом в 60%. Правда, эксперт поясняет, что говорит исключительно о дачных массивах Карельского перешейка, где цены традиционно менее демократичны, чем в южных и восточных направлениях, а потому и снижение спроса более выраженное. Самый востребованный по ее словам товар – садовые участки до 1 млн руб., старенькие, но крепенькие садовые домики на 5-6 сотках до 1,5 млн руб., а также новые дома из бруса, или каркасники с удобствами в доме и участками от 10 соток (ценовые запросы зависят от направления и окружающих ландшафтов, но, как правило, не дороже 2,5-3 млн руб.).
Можно ли купить дешевле?
По словам Ирины Крупенько, продавцы самых демократичных сегментов пока не готовы к торгам и снижают цены, только если на горизонте появился реальный покупатель: «Например, дом 2015 года постройки был выставлен на продажу в апреле 2015 за 3,6 млн руб., в декабре продан за 3,05 млн руб.».
По словам Станислава Азацкого, в более дорогом сегменте дисконты нередко превышают 30% от заявленной цены. «Правда, в таких случаях скорее речь идет не о скидках, а об изначально завышенных ценах», – поясняет Станислав Азацкий.
Татьяна Бондарева уверена, что в обозримой перспективе продавцов, готовых на серьезные уступки, станет больше: «В основном собственники реализуют то, что ранее уже запланировали. Но в связи с ухудшением экономической ситуации неминуемо будут появляться продавцы, которым нужны деньги на спасение бизнеса или обеспечение семьи. Вот они пойдут на реальное снижение цены».
До и после осени
Минувшей осенью на рынке все-таки случился очередной всплеск покупательской активности. Правда, по словам опрошенных нами специалистов, он выражался не в росте числа сделок, а только в увеличении количества звонков и показов объектов.
Что готовит грядущий год участникам рынка загородной недвижимости? По всей видимости, им придется учиться искать плюсы в минусах. С одной стороны, покупателям вторичных объектов некуда торопиться, а продавцам – отступать. С другой – из каталогов объявлений медленно, но верно вымываются самые ликвидные варианты – с хорошей транспортной доступностью и без проблем с коммуникациями.
С коттеджными поселками дело обстоит сложнее. Что ждет данный сегмент? Переформатирование и расслоение проектов на успешные и те, которые не сложились? Но все это уже произошло. Девелоперы поселков, близких к завершающей фазе реализации, распродают остатки, а также пытаются зарабатывать на эксплуатации, обслуживании поселков и сдаче подвисших объектов в аренду. Другие проекты, из-за того, что девелоперы не рассчитали силы или столкнулись с неразрешимыми инфраструктурными проблемами, очевидно, пополнят сегмент неликвида. Правда, даже в таких поселках возможно появление островков благополучия. Например, когда на обломках «лежащего» массива формируются сообщества предприимчивых собственников, перехватывающих инициативу у девелоперов и готовых заняться развитием проекта по принципу «спасение утопающих – дело рук самих утопающих».
Представители агентств недвижимости рассчитывают на оживление дачного сегмента к весне. Предпосылки для этого есть. Хотя бы по той причине, что отдых на зарубежных морских курортах, в отличие от дач в родных краях, стал для представителей среднего класса не самым доступным удовольствием.
