Рынок земли – это своеобразный индикатор самочувствия и настроений девелоперов. Они, как выяснилось в беседе с генеральным директором консалтинговой компании Peterland Юрием Зарецким, вопреки кризису намерены строить торговые центры и жилье.
– Петербургский земельный рынок сильно пострадал от кризиса? Сегодня это рынок покупателя?
– Зависит от сегмента. В промышленном секторе, безусловно, тон задает покупатель. Но это история не сегодняшнего дня – данный сегмент рынка так и не восстановился после прошлого кризиса 2008 года. Тогда в течение двух лет цены обрушились на треть. После подъема в 2012 году – незначительного, на несколько процентов, – с 2013-го, еще до всяких макроэкономических событий, стоимость продолжила падать. Сейчас на этом рынке скопилось большое количество предложений – около 1,5 тыс. участков в общей сложности на 13 тыс. га. И очень мало реальных покупателей, так как желающих заняться производством в условиях экономической нестабильности немного. Основная доля спроса приходится на малые предприятия автобизнеса: покупают небольшие участки под автостоянки, автомойки, АЗС.
– Какие земли пользуются спросом? Полностью инженерно подготовленные?
– Как ни странно, нет. Инженерные улучшения очень сильно повышают цену, в индустриальных парках предлагают очень качественные участки по 4,5-4,7 тыс. руб. за кв. м. А покупатель сегодня готов платить тысячу за метр неподготовленной площадки. За инженерно обеспеченную – 2-3 тысячи. Это предел, иначе не удастся вписаться в экономику проекта. Хотя подготовленных площадок не так уж много, не более 10%. В основном предлагаются заросшие травой поля.
– Какие изменения произошли в кризис в сегменте земли под коммерческую недвижимость?
– В последний год видим падение спроса на площадки под склады, бизнес-центры и торговлю, но не в равной мере. Отчетливо прослеживается утрата интереса к строительству офисных помещений. Гостиничный сегмент практически умер еще раньше, до кризиса. Это очень сложный бизнес с сезонным характером, им немногие хотят и умеют заниматься.
Сохраняется интерес к участкам под торговые предприятия – гипермаркеты, средние и малые торговые центры. Платежеспособный спрос в этом сегменте пока присутствует, хотя он слегка просел по сравнению с 2013-2014 годом. Но покупатель здесь особенный – он предъявляет к пятну четкие требования по локации, по людскому и автомобильному трафику. Хороших площадок не слишком много, и они довольно дороги, максимальные цены могут доходить до 300 тыс. руб. за кв. м, тогда как наименее дорогие варианты предлагаются от 2 тыс. руб. за «квадрат».
Сегмент рынка земли под торговую недвижимость пока пребывает в сбалансированном состоянии, хотя предложение понемногу нарастает. Сегодня в Петербурге и ближайших пригородах на продажу выставлено более 500 участков, которые могут подойти под предприятия торговли.
– Как чувствует себя рынок земли под жилищное строительство?
– Здесь спрос даже увеличился. Объясняется это тем, что инвестировать сегодня можно лишь в те проекты, которые надежны и сравнительно быстро дадут прибыль. На данный момент это строительство жилья, в меньшей степени – торговля. В промышленные проекты инвестировать уже боязно.
Кроме того, к нам потянулись покупатели из других регионов. Прежде всего, московские девелоперы, которые обратили внимание на Петербург после того, как региональное правительство приняло решение свернуть объемы строительства в Подмосковье. Появились покупатели из регионов. Так, недавно архангельская компания «Аквилон-инвест» приобрела 2,5 га на бывшей территории комбината «Самсон». Приток «варягов» в жилищное строительство – это тенденция последних двух лет.
– Для девелоперов сейчас хорошее время наращивать земельный портфель? Продавцы подвигаются в ценах?
– Вообще объем предложения огромный – около 150 участков, на которых можно построить порядка 15 млн кв. м жилья. Однако стоящие предложения – участки с хорошим местоположением и как минимум с утвержденным проектом планировки территории, выставленные на продажу по адекватной цене, – наперечет. В последние два-три года наблюдается острый дефицит земель с подготовленной документацией, их доля не превышает 15%. Владельцы таких площадок прекрасно осведомлены об эксклюзивности своего товара и сильно завышают цену, иногда раза в два. Так что рынок площадок под жилье – это рынок продавца с сильным перекосом. Более всего петербургский рынок земли под жилищное строительство напоминает блошиный: по нему бродят сотни покупателей, перебирающие барахло, в изобилии разложенное на прилавках, в поисках затерявшихся жемчужин.
Другой тренд последних двух лет – нехватка живых денег на рынке. Покупатели стремятся рассчитываться долевкой, предлагая за землю будущие квартиры. Как правило, на это более охотно соглашаются собственники крупных участков, которые понимают, что покупателя, готового выложить миллиарды рублей, им не дождаться.
– Каким образом формируются цены на землю под жилую застройку?
– С логикой ценообразования вообще дело обстоит любопытно. Собственники земли, формируя прайс, чаще всего подсчитывают, какое максимальное количество жилья можно построить на участке, исходя из правил землепользования и застройки. Подсчитывают, умножают на среднюю цену квадратного метра в данной локации и выставляют землю на продажу по стоимости, равной 20-30% от предполагаемой выручки застройщика. А то, что на участок документация не утверждена, власти могут не разрешить построить этот «рассчитанный» максимум, что КГИОП может наложить какие-то ограничения, что социалки в округе не хватает и т. д. – все это их не волнует. А ведь это все риски, которые лягут на застройщика и сильно изменят экономику проекта. То есть владельцы земли стараются перетянуть на себя ту маржу, которая в прежние годы доставалась девелоперу.
– Как распределяется предложение по локациям?
– Между городом и областью (имею в виду земли, прилегающие к КАД) примерно поровну, в соотношении 45% на 55%. Но это если сравнивать количество предложений. По площадям участков и по предполагаемому количеству нового жилья область явно обгоняет: на выставленных на продажу площадках можно построить 12,5 млн кв. м жилья из 15 млн. Понятно, что проекты комплексного освоения территорий (КОТ) размещаются в основном по окраинам Петербурга.
Соответственно, в центральных районах города предлагаются участки под строительство небольших точечных объектов (если не считать намывные территории Васильевского острова). На них может быть возведено около 700 тыс. кв. м жилья.
Во втором поясе (по нашей классификации, к нему относятся земли в исторических границах Санкт-Петербурга, за исключением центральных районов) можно найти участки в 5-10 га, иногда 15 га. В основном – на бывших промышленных территориях (завод «Самсон» в Московском районе, Измайловская перспектива). Всего во втором поясе может быть построено около 1,8 млн кв. м жилой недвижимости.
– Какова география спроса?
– Застройщиков интересуют прежде всего обжитые районы города. Окраины, конечно, в меньшей степени: на Мурино-Девяткино, где выставлены на продажу хорошо подготовленные участки с ППТ, или на прилегающие к мегаполису земли Ломоносовского района спрос в последний год снижается. Очень много понастроили. Хотя примеры крупных сделок в пригородах в этом году были. Например, компания «Патриот», входящая в структуру «Интеко», выкупила участок «СУ-155» (43,7 га) в Янино. Setl City приобрела 167 га в проекте «Планетоград» в районе Пулковских высот.
На участки в центре города спрос стабилен, там есть смысл строить элитное жилье, количество покупателей которого ограничено. Неизменным интересом пользуется второй пояс. Но и здесь мало готовых участков: с готовой документацией, с проясненным вопросом, кто и на какие средства будет строить социальную инфраструктуру.
– По вашей оценке, каков будет объем сделок в сегменте земли под жилищное строительство по итогам года?
– Мы располагаем сведениями, что с начала года на торгах Фонда имущества прошло семь сделок общей площадью 9,5 га, на которых можно построить около 200 тыс. жилья. Средняя цена довольно высокая – 28 тыс. руб. за кв. м земли. Еще 12 сделок прошли частным образом: куплено более 250 га, на которых можно построить около 2,3 млн кв. м жилья. Средняя цена – 10 тыс. руб. за «квадрат» земли. Это большие участки ближе к окраинам города. Плюс еще несколько сделок, по которым нет данных.
Таким образом, можно говорить, что в общей сложности проданы участки, где можно построить около 3 млн кв. м жилья.
