С 1 января 2016 года вступят в силу поправки в городской закон «О налоге на имущество организаций». Согласно одной из новелл, для застройщиков будет введен новый налог – за нереализованные квартиры в новостройках.
Благими намерениями
Сейчас застройщики не обязаны платить налог на нераспроданные квартиры – эти объекты выступают в качестве товара, предназначенного для продажи и не используемого в хозяйственной деятельности. То есть они не относятся к основным средствам юридического лица. Девелоперы несут затраты лишь на оплату разовой госпошлины при оформлении права собственности на объекты (22 тыс. руб. с квартиры), а также расходы в части оплаты жилищно-коммунальных услуг (для типичной «двушки» площадью 50 кв. м – 1,2-2,5 тыс. руб. в месяц в зависимости от сезона, или 14,4-30 тыс. руб. в год).
Но в октябре 2014 года ФЗ № 284 внес поправки в статьи 12 и 85 Налогового кодекса РФ. В документе появилась новелла, согласно которой налоговые платежи за непроданное жилье застройщикам теперь будут начисляться в том же порядке, что и на недвижимое имущество. То есть на основании кадастровой стоимости объекта.
Как пояснил представитель губернатора в Законодательном Собрании Михаил Бродский, петербургские депутаты лишь привели городское законодательство в соответствие с федеральными требованиями. Чиновник особо подчеркнул: инициатива направлена прежде всего на то, чтобы защитить интересы покупателей квартир.
«Теоретически это должно привести к тому, что девелоперам теперь будет невыгодно повышать цены и они начнут искать способ быстрее избавиться от непроданных квартир. Кроме того, застройщикам придется позаботиться о качестве своего продукта: лучше продумывать квартирографию в проектах, обеспечить граждан социальными объектами, парковками и т. д.», – уверен Михаил Бродский.
В ежеквартальном режиме
Отметим сразу: четкого понимания, как будет действовать новая система налогообложения, пока что нет ни у чиновников, ни у самих застройщиков.
Как рассказали БН в пресс-службе Комитета имущественных отношений Смольного (КИО), в первом квартале 2016 года Управление Федеральной налоговой службы по Санкт-Петербургу проведет анализ, какие объемы непроданных квартир могут находиться в собственности девелоперов. И только потом налоговики приступят к начислению платежей и их рассылке.
В отношении уже сданных новостроек будет взиматься налог на квартиры, которые останутся нераспроданными после 1 января 2016 года. А для новых объектов начисление платежей начнется с момента постановки дома на кадастровый учет и регистрации застройщиком прав собственности на непроданное жилье.
Ставка налога составит 1% от кадастровой стоимости жилого помещения. Налог на него, скорее всего, нужно будет вносить не раз в год, а ежеквартально (по 0,25% от кадастра). Платежки, вероятно, будут высылать застройщику в анонсном порядке, перед началом квартала.
«По общему правилу, предусмотренному в Налоговом кодексе РФ, организации осуществляют платежи раз в квартал. При этом на уровне субъекта РФ существует возможность изменять этот порядок. Но с точки зрения планирования и осуществления бюджетных расходов более удобным является получение налоговых платежей в равном размере четыре раза в год, поэтому на уровне Петербурга от системы квартальных платежей вряд ли откажутся», – отмечает юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Алексей Калинкин.
Правда, при этой системе непонятно, как считать налог, если квартира будет продана в первый же день квартала или, к примеру, в середине. В компании «Главстрой-СПб» предполагают, что в таком случае налоговики должны будут делать перерасчет и возврат средств.
Цена вопроса
Последняя переоценка, как заверяют чиновники Смольного, максимально приблизила кадастровую стоимость объектов недвижимости в Петербурге к рыночной. Правда, охвачены были лишь объекты, сданные до мая 2015 года – начала кампании по кадастровой переоценке.
Как сообщили БН в пресс-службе КИО, для домов, введенных в эксплуатацию после мая 2015 года, и всех новых объектов недвижимости кадастровая стоимость будет рассчитываться согласно инструкциям Минэкономразвития (приказ № 113 от 18 марта 2011 года).
Алексей Калинкин поясняет: удельный показатель средней кадастровой стоимости квадратного метра жилья в квартале, где расположен дом, будет умножаться на общую площадь помещения. Результат умножения и есть кадастровая стоимость объекта.
Несложно подсчитать, что за квартиру площадью 50 кв. м, оцененную по кадастру в 5 млн руб., ежегодный налог составит порядка 50 тыс. руб. (12,5 тыс. руб. в квартал). С учетом госпошлины и оплаты услуг ЖКУ ежегодные затраты для застройщика составят уже 86-102 тыс. руб. А для больших «трешек», например в Московском районе, со стоимостью под 10 млн руб. и площадью около 100 кв. м налог в год уже будут начислять в размере примерно 100 тыс. руб. (25 тыс. руб. в квартал). Если добавить коммунальные платежи и госпошлину, то расходы подрастут до 200 тыс. руб. в год.
Неизвестно точно, сколько сейчас в Петербурге нераспроданного жилья в новостройках. Его, по разным оценкам, может быть от 10 до 30% общего количества квартир в зависимости от класса, локации и «удачности» ЖК. И кризисные явления в экономике не оставляют сомнений, что нереализованных объектов будет становиться все больше.
В общем, застройщиков ждут весьма солидные траты.
На плечи покупателей
Все крупные петербургские застройщики разговаривать про новый налог отказались или пообещали предоставить информацию позже. Девелоперов понять можно: трудно комментировать новый порядок, о котором толком никому ничего неизвестно.
По словам генерального директора СРО «НП “Объединение строителей Санкт-Петербурга”» Алексея Белоусова, никаких предварительных консультаций с профессиональным сообществом петербургские власти не проводили.
«Обсуждение этого вопроса, если оно вообще было, прошло без нас и в закрытом режиме. Нам даже в ознакомительном порядке не представили никаких расчетов и пояснений, зачем и кому нужен налог, который может обернуться колоссальными потерями для бизнеса. Очевидно, что его введение в момент, когда дела с продажами обстоят не лучшим образом, мягко говоря, спорное решение, а если прямым текстом – откровенное безумие», – заметил он.
По словам генерального директора ИСК «Отделстрой» Марка Окуня, застройщикам и покупателям жилья стоит готовиться к двум возможным вариантам развития события. «При первом из них девелоперы сосредоточатся на быстрой реализации уже имеющегося жилья. Покупателям в таком случае стоит рассчитывать на временное снижение цен – на период распродаж. А новые комплексы застройщики заморозят или будут выводить на рынок в очень незначительном количестве. Это может привести к тому, что конкуренция между девелоперами исчезнет. И они впоследствии снова начнут задирать цены. А выбор для приобретателей жилья существенно уменьшится», – уверен он.
При втором – наиболее вероятном – варианте развития событий, по мнению Марка Окуня, девелоперы поступят, как обычно при появлении новых затрат: переложат их на плечи покупателей.
Примечательно, что сейчас в Москве прорабатывается инициатива о введении еще одного налога для застройщиков – целевых отчислений на инновационное развитие. Сборы должны составить 0,4% от сметной стоимости объектов капстроительства. С учетом введения новых федеральных требований к страхованию ответственности, ужесточения правил игры на региональном уровне, строителям впору задуматься о том, как элементарно выжить.
Между тем застройщики Петербурга в минувшем месяце вывели на рынок рекордное за последние три года количество новостроек.
