Правительство РФ обязало банкиров учитывать в составе первого взноса по ипотеке все возможные социальные субсидии. Прежде банкиры принимали субсидии для молодых семей, маткапитал и прочие госвыплаты по собственному усмотрению.
Пазлы первого взноса
В конце ноября Правительство РФ постановлением № 1276 внесло изменения в госпрограмму льготной ипотеки. Кроме прочего гражданам разрешено в качестве первоначального взноса использовать средства субсидий. Не важно, кто выделяет эти деньги: федеральный, региональный бюджет или работодатель заемщика.
Впрочем, заместитель руководителя дирекции розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев поясняет, что вопрос заключается не в том, согласен ли работать с субсидией банк. При работе с материнским капиталом, например, гораздо важнее, готов ли продавец ждать денег из Пенсионного фонда РФ (ПФР) по два-три месяца. Ведь деньги по субсидиям поступают далеко не сразу.
Еще летом на вторичном рынке недвижимости продавцы обычно отказывались ждать. И даже сейчас они соглашаются на подобные сделки без особого энтузиазма. И банкам приходится изобретать различные схемы. Например, клиент, чтобы расплатиться, брал кредит на 450 тыс. руб. больше, чем планировал, а потом досрочно гасил материнским капиталом часть займа. Это приводило к переплате по процентам в относительно небольшом размере – обычно в пределах 10 тыс. руб.
На первичном рынке ряд застройщиков также относятся к субсидиям прохладно. Поэтому до последнего времени схемы с займом, увеличенным на сумму субсидии, были популярны и здесь. Правда, сегодня, при заметно сократившемся спросе, продавцу становится не столь важно, как рассчитывается клиент. Строительная компания рада любому покупателю.
С другой стороны, и после вступления постановления в силу заемщик не сможет заставить кредитора, если он противится, зачесть субсидию в качестве первоначального взноса. Ведь по закону банки не обязаны объяснять заемщикам причину отказа в выдаче кредита. Таким образом, если соискатель начнет качать права, ему просто откажут в займе.
Верю – не верю
Таким образом, правительственное постановление иначе как косметической мерой не назовешь. Но сам факт появления документа косвенным образом свидетельствует, что правительство продолжает работать над совершенствованием госпрограммы. А значит, вероятность того, что в марте будущего года государство продлит программу субсидирования ипотеки, возрастает.
Между тем ипотечный рынок пребывает не в лучшем состоянии. Согласно отчету коллекторской компании «Секвойя Кредит Консолидейшн», за 11 месяцев текущего года отечественные банки выдали жилищных кредитов на 36,8% меньше, чем за аналогичный период предыдущего года (971,79 млрд против 1,537 трлн руб.).
Кредиторы несут убытки и делают все возможное, чтобы до конца года хоть как-то улучшить показатели. Декабрь традиционно считается месяцем максимальных продаж. Неудивительно, что в последнем месяце года банкиры намерены сыграть на страхах потенциальных заемщиков. И делают вид, будто абсолютно не верят, что продление программы госсубсидирования ипотеки произойдет. Например, ряд банков объявили, что принимают заявки на госипотеку только до 31 декабря. Дескать, кто опоздает, будет вынужден улучшать жилищные условия займом уже под 14-16% годовых (см. таблицы 1 и 2).
Заблудившиеся деньги
Дополнительным стимулом для банков провести психологическую атаку на потенциальных заемщиков является следующий момент. В декабре заканчивается срок годовых вкладов, открытых в конце прошлого года по высоким ставкам – до 22% годовых. Это деньги частных инвесторов. Сейчас рублевые ставки по депозитам значительно упали по сравнению с концом 2014 – началом 2015 года. Только за ноябрь они снизились на 0,2 п. п. по депозитам сроками на три, шесть месяцев и один год – до 8,5%, 9,35% и 9,7% соответственно.
«В существующей экономической ситуации домохозяйства нацелены на накопление средств на непредвиденный случай, чтобы иметь подушку безопасности при наступлении какого-то форс-мажора, – сообщила в ходе опроса Ассоциации российских банков начальник управления пассивных операций УБРР Ольга Аксенова. – В связи с этим мы не прогнозируем увеличения ставок по вкладам в целом по рынку». «Ключевая ставка Банка России, равно как и средневзвешенные процентные ставки по привлеченным вкладам физических лиц, постепенно снижается, следовательно, прогнозировать повышение ставок по вкладам в рублях нельзя», – вторит и.о. председателя правления КБ «Межтрастбанк» Светлана Романова.
При ожидаемой по итогам 2015-го годовой инфляции в 15%, вряд ли граждане массово продолжат использовать для хранения денег этот инвестиционный инструмент. Скорее всего, россияне выберут стратегию хранить высвободившиеся суммы в валюте.
Но кредиторы просто обязаны пытаться перенаправить эти денежные потоки в ипотеку. Благо, как отмечает Дмитрий Алексеев, любой период турбулентности на отечественном финансовом рынке приводит к росту инвестиций в валюту, золото и недвижимость.
Из последних сил
Чтобы сделать свое предложение более привлекательным, в ноябре банки продолжили уменьшать ставки по льготной ипотеке.
Например, 17 ноября снизил и сделал единой процентную ставку банк «Возрождение». Ставка составляет 11,25% годовых (ранее – 11,6% годовых). Райффайзенбанк изменил условия по ипотечным программам 23 ноября: по кредиту «Ипотека с государственной поддержкой» процентная ставка составила 11,0-11,3% годовых (ранее 11,3-12,0%).
А 30 ноября Газпромбанк снизил ставки по действующим ипотечным продуктам на 0,25-1,25 п. п. в зависимости от условий конкретной программы. Теперь ставка по программе «Ипотека с государственной поддержкой» варьируется от 10,6 до 11,0% годовых (ранее – 10,9-11,3%).
Следует учитывать, что на такие шаги банки решались в ожидании, что Центробанк РФ снизит ключевую ставку.
Напомним, сегодня ставка, по которой банки занимают деньги у государства, находится на уровне 11% годовых. Заседание совета директоров ЦБ РФ, на котором будет рассмотрен вопрос о пересмотре ключевой ставки, пройдет 11 декабря. И до последнего времени ожидалось, что Банк России ставку снизит. В частности, 1 декабря министр экономического развития РФ Алексей Улюкаев публично заявил, что ожидает такого шага от Центробанка.
Но с началом декабря нефть начала резко дешеветь, а рубль падать. И 7 декабря председатель правления ВТБ Андрей Костин уже озвучил другой прогноз. «До конца года ставку могут и не снизить. Я не исключаю, что она останется на прежнем уровне», – сказал глава ВТБ.
Добавим, что стратегию игры на опережение на ипотечном рынке банки используют не впервые. Так, весной по субсидируемой ипотеке банки и застройщики начали собирать заявки еще до появления соответствующего правительственного решения. Расчет был прост. Выйдет постановление – заявки будут одобрены. Не выйдет – заявки получат отказ без объяснения причин.
Если ключевая ставка не снизится 11 декабря, кое-кто из банкиров может пожалеть о своих ноябрьских обещаниях. И негласно ужесточить условия одобрения заявок.
Соответственно, потенциальным заемщикам, настроившимся подавать заявку на льготную ипотеку до конца декабря, мы можем порекомендовать только одно. Подавайте одновременно несколько пакетов документов в различные банки.
Таблица 1
Банковские процентные ставки по жилищному кредитованию (на конец ноября)
Таблица 2
Изменение средней процентной ставки по наиболее популярному виду несубсидируемой ипотеки за месяц*
| Месяц | Справка по форме 2-НДФЛ | Справка о подтверждении дохода в свободной форме или по форме банка | ||
|---|---|---|---|---|
| вторичный рынок | первичный рынок | вторичный рынок | первичный рынок | |
| Конец октября 2015 года | 14,06% | 15,36% | 15,16% | 15,64% |
| Конец ноября 2015 года | 14,07% | 15,04% | 14,86% | 15,21% |
| Изменения | +0,01% | -0,32% | -0,30% | -0,43% |
