До февраля 2015 года Георгий Богачев курировал стройкомплекс в правительстве Ленобласти, а ныне возглавляет Союз строительных организаций 47-го региона. Экс-вице-губернатор рассказал БН, как выглядят проблемы строителей с другой стороны барьера.
– Вас удовлетворяет то, как идет диалог властей Ленинградской области с представителями строительного комплекса?
– Коммуникация между властью и стройкомплексом в Ленобласти была и остается на хорошем уровне. Хотя всегда хочется лучшего. Некоторые шероховатости есть в скорости прохождения документов. Претензии, прежде всего, имеются к регистрации договоров долевого участия в Росреестре. Это в принципе очень медленный процесс, сроки регистрации договоров всегда сильно отличались от предписанных законом нормативов. Традиционная неторопливость регистрирующего органа усугубилась новыми требованиями к страхованию ответственности застройщика, которые были введены с 1 октября. За два месяца рынок строящейся недвижимости пришел в состояние, близкое к коллапсу. Немногочисленные страховые компании, вошедшие в список Центробанка, либо вовсе отказываются работать со строителями, либо устанавливают такие расценки, которые застройщикам не потянуть.
Ситуация на рынке и без того не самая радужная, кризис сказывается на уровне покупательского спроса, на растущих затратах строительных компаний. Хотелось бы, чтобы власти слышали нас и более оперативно реагировали на те запросы, которые появляются у отрасли. Не стоит делать резких движений в не лучшие для экономики времена.
– Недавно губернатор Дрозденко также сделал довольно резкий ход: наложил мораторий на перевод сельхозземель под жилищное строительство до тех пор, пока не будет завершен мониторинг всех планов застройщиков. После область примет решение, где есть смысл строить, а где – нет. Как вы к этому относитесь?
– Отношусь к мораторию абсолютно нормально. Это логичное продолжение прежней градостроительной политики правительства региона. Мы примерно в 2011-2012 годах видели резкий рост темпов строительства. Большие объемы земель переводились под жилье, выдавались градпланы, утверждались проекты планировки территорий с зашкаливающей высотностью и плотностью строительства.
С 2012-2013 годов ситуацию начали потихонечку исправлять. Ключевое слово – потихонечку. Когда изменения происходят резко, это приводит бизнес к потерям и вызывает негативную реакцию. Вчера компания купила участок, рассчитывая построить на нем 20-этажный дом, и заплатила соответствующую цену, а сегодня узнала, что выше пяти этажей строить запретили. Экономика проекта сыпется.
Когда перемены происходят постепенно, это позволяет застройщикам подготовиться, переформатировать планы, возможно, от каких-то проектов отказаться. В этом нет ничего страшного. На сегодняшний день объемы строительства в Ленобласти таковы, что, честно говоря, можно было бы и поменьше строить.
В настоящее время позиция губернатора, насколько понимаю, обозначена как «Хватит!». Сначала мы с застройщиками немного попереживали по этому поводу. Но сейчас возникает внутреннее ощущение, что это правильно. На самом деле, совсем некомфортно жить в двадцатиэтажных башнях, во дворы которых не проникает солнечный свет. Конечно, желательно строить ниже, менее плотно, и такая возможность у нас есть – земли достаточно.
– В вашу бытность вице-губернатором была попытка ограничить высоту новостроек 40 метрами. Но в последнее время застройщики все чаще получают разрешение на строительство высоток. Наиболее яркий пример – утвержденный градсоветом проект строительства города-спутника Новосаратовка, в котором большинство домов будут 23-этажными, а часть доминант вырастут до 30 этажей. Почему не получилось сделать пригороды невысокими?
– Проект проекту рознь. Если застройщику удается доказать, что высотки нужны, то их разрешают. Что касается Новосаратовки, то это красивый, сбалансированный проект, который будет реализовывать один застройщик. Он имеет продуманную инфраструктуру – и дорожную, и социальную, которую девелопер сможет построить именно потому, что плотность и высотность застройки будет достаточно большой. Это палка о двух концах. Можно построить 12-этажное поле без дорог, садиков и школ. А можно возвести дома повыше, но решить все проблемы, которые не являются, по совести говоря, ответственностью застройщика.
– У вас нет опасений, что по результатам мониторинга область выберет путь Петербурга и предложит застройщикам разделить финансовые тяготы по созданию инженерной, социальной, дорожной инфраструктуры?
– Некоторую тревогу за это испытываю. Понимаю положение, в котором сегодня находятся органы власти: экономический спад не способствует наполнению бюджета. Но прекрасно вижу также проблемы застройщиков, которые попали в тиски между снизившимся спросом и выросшими затратами. Хочу сказать: нельзя увлекаться и перекладывать все заботы о благе жителей новых микрорайонов на стройкомплекс. Рано или поздно он не выдержит. И диалог, налаженный сегодня в Ленинградской области между двумя сторонами процесса, прервется.
– Имеете в виду программу «Социальные объекты в обмен на налоги»? Кажется, к ней у строителей много претензий?
– Это хороший механизм, который нормально работает, не увеличивая нагрузки на бюджет. Власть рассчитывается за построенные садики и школы только после того, как застройщик перечислил в бюджет объем налогов, достаточный для выкупа объекта. Возможно, на выкуп потребуется несколько лет. При этом никто не снимает с девелопера обязанности построить детский сад или школу, предусмотренную в ППТ. Объект строится, передается муниципалитету в безвозмездное пользование, функционирует, а власти постепенно расплачиваются за него, направляя на эту цель 70% перечисленных застройщиками налогов.
– Которых все равно не хватает, чтобы рассчитаться за все построенные объекты?
– Зря так говорите, мы много платим. В прошлом году стройкомплекс Ленобласти перечислил в бюджет около миллиарда рублей, в этом будет два. Это большая сумма. Для сравнения – стоимость одного детского сада составляет около 100-250 млн руб.
Другое дело, что у чиновников есть соблазн зачислить все налоги в общий котел и заявить, что в бюджете нет денег на реализацию программы, что надо платить зарплату бюджетникам.
Не спорим, платить надо. Но если строительные компании выполнили свои обязательства, построили все, что обещали, и перечислили 2 млрд руб. в бюджет, то будьте добры, верните хотя бы 1,5 млрд. Вопрос в сохранении справедливых подходов и в выполнении договоренностей. Пока все идет нормально. Однако превентивные разговоры о том, что денег на выкуп детских садов и школ не хватит, настораживают. Давайте посмотрим, сколько застройщики перечислят денег в бюджет, и тогда станет ясно – хватит или нет.
– Сейчас объемы строительства в Ленинградской области практически сравнялись с петербургскими. Какие прогнозы на следующий год?
– Ситуация была предсказуемой. Дело не только в том, что Смольный медленно согласовывает документацию. Петербург – не резиновый. В нем объективно не осталось мест под застройку, а там, где еще есть потенциал, например в сером поясе, лучше разбивать парки, строить объекты коммерческой и современной промышленной недвижимости под чистые производства. Невозможно весь город сплошь покрыть одним жильем. Посмотрите на европейские мегаполисы. В Париже ведь очень мало строят в исторических границах города, около 70 тыс. «квадратов» в год. Новостройки последних лет появляются в агломерации.
Абсолютно тот же процесс идет у нас: строительство постепенно смещается в Ленобласть, где объективно больше свободной земли. Безусловно, кризис вносит свои коррективы, и в следующем году, наверное, объем вывода новых проектов на рынок уменьшится. Но после того как спад в экономике закончится, рынок недвижимости Петербурга вновь начнет прирастать за счет новостроек на пригородных землях Ленобласти.
– В качестве вице-губернатора вы запомнились как борец с безудержной и бессистемной застройкой бывших совхозных полей. Помнится, весьма образно назвали Новое Девяткино «помесью Манхэттена и Нахаловки». Как видится с вашей нынешней позиции: возможно ли сделать так, чтобы пригороды Петербурга застраивались более осмысленно и, скажем так, гуманно?
– Вопрос находится вне материальной области. Он решается на ментальном уровне. Пока мы сами не увидим, не поймем, что такое «красиво», «чисто», «комфортно», нам никто этого не сможет объяснить. Пока будем покупать жилье в «нахаловках», его будут строить.
