Российский Союз строителей составил коллективное обращение к руководству РФ с просьбой ввести мораторий на вступивший в силу с 1 октября 236-ФЗ, который, в частности, ужесточил законодательные требования к страховым компаниям. Обращение, которое за последние пару недель подписали около 90 застройщиков из разных регионов страны, направлено Президенту РФ, в Совет Федерации, Госдуму. А также в адрес Центробанка РФ – главного сотрясателя основ строительного рынка.
Отрегулировали
Критику участников рынка вызвал не только 236-ФЗ (внесший поправки в 214-ФЗ, в ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и ряд других), но и разработанные в развитие данного закона жесткие требования Центробанка к страховщикам, занимающимся страхованием ответственности застройщиков перед дольщиками. Регулятор этой осенью занялся антикризисной зачисткой рынка от несерьезных и демпингующих игроков, в частности, повысив планку требований к собственному капиталу страховщиков с 400 млн до 1 млрд руб.
В результате «зачистки» оказалось, что новым требованиям ЦБ РФ соответствуют 19 страховых компаний на всю страну. А реально из них работают на строительном рынке лишь четыре, которые с ходу, в несколько раз, подняли стоимость услуг и ужесточили требования к застройщикам. Впрочем, те уже на все согласны, но для них установлены слишком скромные лимиты страхования – 300 млн рублей на одно юрлицо. По мнению экспертов, даже те крупные компании, которые на сегодня решили свои проблемы со страховкой, к началу следующего года лимит выберут, и проблема у них вновь обострится.
Ответственность перед дольщиками по закону также можно застраховать в Обществе взаимного страхования застройщиков (ОВС). Но там число членов не может превышать 500 юрлиц (сейчас в ОВС уже 279 компаний).
Третий вариант – банковские гарантии – большинством застройщиков не рассматривается: не горя желанием отвечать за исполнение обязательств перед дольщиками, банки выставили для застройщиков заградительные тарифы в 4-5% от стоимости квартиры.
По оценкам Российского Союза строителей, действующие игроки рынка страхования (включая ОВС) в потенциале способны охватить страхованием максимум четверть рынка.
Всего в России работают 3720 компаний-застройщиков, в работе у них находятся около 140 млн кв. м строящегося жилья, еще почти 60 млн «квадратов» за 9 месяцев 2015 года они сдали.
Фуры с дольщиками
В итоге подавляющее большинство застройщиков в стране сегодня оказались вне страхового поля и оттого не могут регистрировать новые ДДУ в Росреестре. Сейчас, по оценкам РСС, около 70% участников рынка жилищного строительства не могут осуществлять продажи, то есть остановилось привлечение денег в строительство. Наступление коллапса ожидается следующей весной.
«Действующие договоры страхования сейчас работают лишь по инерции, и, по нашим прогнозам, где-то к марту компании-застройщики в России получат серьезный кассовый разрыв, связанный с невозможностью регистрировать ДДУ. Мы его оцениваем примерно в четверть годового оборота рынка – это свыше 870 млрд рублей. В итоге к концу первого квартала число недовольных дольщиков страшно даже прогнозировать – это может быть порядка полумиллиона граждан»,– уверен сопредседатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского Союза строителей Константин Пороцкий.
С такими оценками согласен генеральный директор ИСК «Петрополь» Марк Лернер. «Если не введут мораторий на эту вакханалию, то к марту-апрелю мы получим колоссальное количество строек, которые встанут. И к бастующим дальнобойщикам, если их проблема не будет решена к весне, присоединятся дольщики по всей стране. Дальнобойщикам будет кем загружать свои фуры на дальних подступах к Москве»,– невесело шутит он.
Общее мнение строителей: следует вернуться к тому положению дел, которое существовало до 1 октября, и взять полугодовую паузу для разработки и создания надежной и устойчивой страховой системы.
Вернуть назад
Впрочем, насколько это возможно практически – есть сомнения.
«Если “отмотать” ситуацию назад, на 1 октября, то непонятно к каким страховщикам мы вернемся – многих уже нет на рынке. А оставшиеся не готовы страховать – до тех пор, пока на строительном рынке не появится прозрачность. Риски слишком велики», – говорит председатель Координационного совета по страхованию в строительном комплексе Общественного совета при Правительстве СПб Анатолий Кузнецов.
«Значит, самый лучший вариант – это полная отмена обязательного страхования гражданской ответственности строителей», – считает председатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского Союза строителей Виолетта Басина. Она надеется, что на этой неделе обращение строителей окажется на столе у президента.
«Можно, конечно, побеспокоить главу государства просьбой о моратории. Но чудес не бывает: президент даст поручение правительству РФ разобраться. Не нужно думать, что через неделю выйдет в свет Указ Президента РФ о моратории», – говорит эксперт аппарата полпреда Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе Юрий Курикалов. По его мнению, нужно параллельно разрабатывать законопроект для Госдумы РФ «о переключении ситуации» на переходный период.
Советник губернатора Калининградской области по вопросам строительства Михаил Викторов вовсе не понимает, почему законодатели озадачились регулированием исключительно рынка страхования. «Всем давно ясно, что механизм страхования неэффективен и никого ни от чего не защищают. Вот, к примеру, СУ-155 является членом ОВС – и что теперь делать? Обрушить ОВС? Госдума предлагает сейчас альтернативы страхованию, например, эскроу-счета, но полная отмена системы страхования возможна лишь при полном внедрении нового механизма», – считает эксперт.
Впрочем, по мнению многих застройщиков, «альтернатива» в виде эскроу-счетов – это лишь попытка банковской системы перенаправить на себе все финансовые потоки, которые сейчас идут через застройщиков. В итоге стоимость жилья вырастет на 30-40% и на фоне резко снизившегося платежеспособного спроса это может окончательно парализовать отрасль.
