В окрестностях Санкт-Петербурга на продажу выставляются любые объекты загородной недвижимости – от свободных земельных наделов до настоящих усадебных комплексов. В недавних публикациях мы говорили о ценах демократичных коттеджей и участков под застройку. Низкие цены часто говорят о явных или скрытых дефектах, в то же время и явно завышенные не свидетельствуют, что с объектом все в порядке.
На что смотреть, чтобы вместе с домом или участком не купить букет проблем?
Зоны особого внимания
Серьезная проблема, удорожающая строительство, а при покупке готового дома увеличивающая эксплуатационные расходы, – заболоченный участок. Но покупая загородный объект летом, когда все вокруг покрыто ковром зелени, этот момент можно запросто проглядеть.
Если приобретается участок со строениями, нужно оценивать их состояние. Они могут быть неремонтопригодными или залезать на соседские участки.
Но, пожалуй, самое сомнительное приобретение – дом или участок с нагрузкой в виде соседей, с которыми невозможно договариваться (иногда именно поэтому объект и продают). Поводов для взаимодействия обычно множество: эксплуатация дорог, дренажных систем, инженерных сетей, организация охраны и т.д.
Увидеть все проблемные зоны, что называется, на ходу, при первичном просмотре объекта, нелегко. Особенно если расположен он в незнакомой для вас местности, а вы устали, потратив часы на дорогу и поиски. Поэтому будем фокусироваться на главном.
Примеряем на себя территорию
Перед тем как отправляться в дальние края, внимательно изучите местность по интернет-источникам – это позволит сэкономить немало времени. Вместо того чтобы тратить бензин на поездки (сегодня в один удаленный уголок, в следующие выходные – в другой), вы исключите неудобные и потенциально опасные территории. В то же время в заинтересовавшем вас районе подходящих объектов может оказаться несколько.
«Ищите сведения не только о лесах и водоемах, но также об истории дачного массива, населенного пункта, расположенных по соседству сельскохозяйственных и промышленных предприятиях, – советует Иван Агеев, руководитель агентства “Центр недвижимости Агеев”. – Во-первых, это интересно. Во-вторых, необходимо исключить потенциально опасные с криминальной точки зрения и зараженные территории, например, рядом с захоронениями отходов и скотомогильниками».
Отправляемся на просмотр
Что нужно отметить для себя по пути? Прежде всего, обитаем ли дачный массив (коттеджный поселок) в зимнее время, расчищаются ли дороги. Обращайте внимание на наличие и режим работы охраны. Лучшее время для просмотров – межсезонье и периоды затяжных дождей. Вы увидите, не опустела ли территория с окончанием лета, сможете оценить качество грунтовых дорог и работу дренажных систем.
Следующий момент, который придется оценивать не дистанционно (по картам), а на месте, – рельеф территории. Сухой участок на возвышенности всегда лучше, чем в заболоченной низине. Особенности рельефов и почв мы разбирали в предыдущих публикациях – с архитекторами и ландшафтными дизайнерами.
Осматриваем участок
Продавец – лицо заинтересованное. Он гордо опишет достоинства, но постарается умолчать о недостатках. На что важно обращать внимание? О грунтах мы сказали. Теперь пришла пора присмотреться к земле. Что под ногами: песок, глина или толща торфяника? Если участок вас еще не разочаровал, имеет смысл сделать контрольный шурф или скважину садовым буром – чтобы оценить уровень грунтовых вод и характер почвы. Но это не сейчас, а потом, когда речь зайдет о сделке.
Как обстоит дело с питьевой водой? Спросите о ее качестве (делался ли анализ, что он показал), лимитах скважины (колодца). Если на участке есть дом, а в нем – оборудованный санузел, выясните, куда сливаются стоки. Варианты могут быть разные: локальная станция биологической очистки (ЛОС), септик, выгребная яма или труба, уходящая в лесок за участком. Два первых варианта приемлемы, хоть и требуют дальнейшего изучения.
Как организовано электроснабжение? «Еще при первом звонке по объявлению уточните, есть ли электричество: вдруг вас “забыли” проинформировать о его отсутствии», – советует директор компании «Адвекс. Загородная недвижимость» Станислав Азацкий. Хоть на дворе и XXI век, но не все дачные массивы в наших краях электрифицированы.
Что делать, если столбы стоят, провода натянуты, а хозяин уверяет, что электричество «вот-вот будет»? «Придется узнавать в правлении СНТ или ДНП, получены ли технические условия на присоединение к сетям», – предупреждает Станислав Азацкий.
Заглядываем в дом
Первое, на что нужно обращать внимание, – состояние фундаментов. Ведь дефекты стен и кровли обычно устранимы, а «фундаментальные» проблемы – не всегда. Попросите хозяев показать подвалы, загляните в подполье с фонариком. Настораживать должны трещины, плесень, грибковые поражения. Свежая штукатурка или аккуратная облицовка цоколя в старом доме могут свидетельствовать о том, что здесь постарались замаскировать дефекты.
Впрочем, если вам нравится местность и участок и вы готовы к серьезным модернизациям, на следующем этапе придется привлекать к осмотру независимых консультантов в сфере загородного строительства (подробно об этом мы также рассказывали в одной из наших публикаций).
Знакомимся с соседями
Далее нужно выяснить, нет ли у предыдущего владельца конфликтов, разруливать которые придется новому владельцу. «Сам продавец, скорее всего, расскажет, что соседи у него золотые, – говорит Иван Агеев. – Обязательно познакомьтесь не только с теми, кто за забором, но и через участок. Не исключено, что ваше мнение поменяется».
Также имеет смысл наведаться к представителю администрации: председателю, бухгалтеру или кому-либо из членов правления СНТ (ДНП). Узнайте порядок эксплуатационных затрат, а также уточните, участвовал ли продавец в общих расходах (на водоснабжение, электрификацию, ремонт дорог и т.п.).
Спрашиваем о документах
Итак, ни будущие соседи, ни состояние объекта не испугали. Самое время продолжить общение с продавцом и спросить о готовности документов для сделки. Если в наличии имеется кадастровый паспорт или заказанная продавцом выписка из кадастрового реестра – задача облегчается.
Часто встречающаяся проблема – несоответствие границ участка в кадастровом паспорте тому, что на самом деле. Причиной могут быть и технические ошибки, и умысел собственников, прихвативших кусок ничейной или соседской территории.
«При межевании требуют подписи собственников смежных участков. Но бывает, что их не найти, и подписи подделывают. Это может оказаться миной замедленного действия для новых владельцев. Поэтому будьте готовы искать соседей и уточнять границы», – поясняет нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.
Как читать документы – предмет отдельных публикаций. На этапе знакомства нас должно в первую очередь интересовать, кто хозяин (или хозяева – если объект в долевой собственности), а также кто и на каких основаниях продает объект. Когда в наличии имеется несколько собственников, хозяин «где-то далеко», а участок или дом продаются по доверенности, самый безопасный вариант – обращаться для оформления сделки к юристу или нотариусу. Они в числе прочего обязательно проверят, не отозваны ли доверенности.
Другой важный момент – как обозначены в кадастровом плане имеющиеся на участке постройки. Может оказаться, что предыдущий хозяин их возвел, но не успел зарегистрировать. Что считать постройкой и какие здесь риски? «В законодательстве отсутствует внятное определение недвижимости, из-за этого судебная практика и фундамент определяет как недвижимое имущество, – поясняет Алексей Комаров. – Объекты, возведенные с нарушением отступов от границ соседних участков, также могут стать предметом конфликтов».
Более сложный случай – когда изначально границы не были определены, а при проведении межевания выясняется, что постройка залезла на соседский участок. Стало быть, если документы для сделки не готовы, имеет смысл подождать, пока постройки будут надлежащим образом оформлены. Но пусть этим занимается сам продавец.
