Федеральный закон № 214, регламентирующий работу застройщиков вот уже почти 11 лет, давно нуждался в корректировке, – об этом эксперты говорят уже несколько лет. Мотив понятен: 214-ФЗ, конечно, оздоровил рынок недвижимости и, допустим, отправил в небытие такую распространенную еще в начале «нулевых» практику как двойные продажи квартир. Однако от переноса сроков сдачи новостроек, появления обманутых дольщиков и банкротств строительных компаний он все равно полностью застраховать не может.
Важные решения
Чиновники от строительства к середине ноября наконец согласовали и предали публичной огласке некоторые нововведения, которые могут добавить в 214-ФЗ уже в начале 2016 года. Самым важным из них выглядит реформа взаимоотношений девелопера и банка: застройщику дадут возможность получить проектное финансирование по льготной ставке, а деньги дольщиков при этом будут аккумулироваться на специальном счету в том банке, где и был выдан кредит. Тем самым дольщики могут быть уверены, что их средства никуда не денутся: доступ к деньгам застройщик получит только после ввода дома в эксплуатацию.
По отношению к девелоперам могут быть введены и другие ограничительные меры. Например, минимальный размер уставного капитала повысят до 50 млн руб. (сейчас – 10 тыс. руб.), установят и нижний порог собственных средств компании, которые она обязана будет вложить в стройку. Наконец, должен появиться и единый реестр застройщиков, в котором можно будет проверить, нет ли на репутации той или иной компании каких-то «темных пятен».
Есть и еще одно новшество, которое, наоборот, должно облегчить жизнь строительному сообществу. Так, деньги, полученные от дольщиков, девелоперы смогут тратить, в том числе, на строительство социальной инфраструктуры. Именно этого давно добивались петербургские и областные застройщики: банковские кредиты для многих из них (особенно небольших компаний) становятся тяжким бременем, да и свободных собственных средств у них обычно совсем немного. А потому до сих пор в городе и его окрестностях появляются проекты, где школ и детских садов не предусмотрено вовсе.
Повышенная ответственность
Впрочем, так бывает далеко не всегда. Многие строительные компании уже сейчас очень серьезно подходят к созданию качественной среды обитания еще на этапе подготовки концепции своего проекта. Например, жилой комплекс «Карвила. Город на реке» – плод совместных усилий управляющей компанией Rocket Group и архитектурного бюро «А.Лен» – создается именно по этому принципу.
В первую очередь здесь детально разрабатывается инфраструктурная составляющая – где будут проходить подъездные пути и внутриквартальные дороги, как будет обеспечиваться электро- и водоснабжение и т.д. И уже затем проектировщики переходят к архитектурной составляющей.
Оценивают их усилия в итоге не только потребители, но и профессионалы рынка. Так, в октябре в Москве прошел Международный фестиваль «Зодчество-2015» – одно из самых авторитетных событий среди специалистов в области градостроительства, проходящее под эгидой Союза архитекторов России. В нем традиционно участвовали лучшие зодчие и застройщики страны.
В одной из самых престижных номинаций – «Новое градостроительство» – Ленобласть была представлена сразу десятком проектов, причем оценивались как уже реализуемые, так и проектируемые. Но жюри отметила лишь одну работу – как раз жилой комплекс «Карвила». Судьи отдельно отметили креативный подход и уникальность представленной концепции.
Проект подразумевает создание комфортного пространства, сформированного по принципу «олимпийских колец»: группы домов формируются в своеобразные кластеры круглой формы, в центре которых расположены основные объекты социальные инфраструктуры – детские сады и школы. Между кластерами образуются зеленые зоны с точечной застройкой.
Одной из самых сложных задач для архитекторов являлось обеспечить гармонию с окружающей средой и, прежде всего, с рекой, которая, как видно из названия проекта, является фактически его составной частью. Этому в России достаточно редко уделяют должное внимание, и именно потому «Карвила» выгодно выделяется на общем фоне. Между тем, для Ленобласти с ее обилием различных водоемов это весьма актуально. И в первую очередь для проектов комплексного освоения территории, которые просто обязаны учитывать уникальную окружающую среду при разработке проекта.
Поправки в действующее законодательство, будем надеяться, увеличат число тщательно проработанных уже на самом начальном этапе проектов. У застройщиков просто не будет другого выбора: конкуренция только усилится и, значит, придется предлагать покупателям все больше бонусов, непосредственно связанных с комфортом проживания в жилом комплексе. Потребителям же это явно пойдет только на пользу.
