Комитет по градостроительству и архитектуре Смольного представил для ознакомления депутатам, входящим в комиссию ЗакС по городскому хозяйству, новый проект Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга (ПЗЗ). В частности, в этом документе прописывается, какой высоты здания можно возводить на различных городских территориях и какова должна быть плотность застройки. С принятием проекта правила игры для девелоперов серьезно поменяются.
От 40 до 90 метров
Как сообщил глава КГА Владимир Григорьев, принципиальное новшество – это введение в ПЗЗ так называемой базовой высоты для всех городских территорий за исключением исторического центра. Если сейчас в спальных районах в основном возводят жилые комплексы высотой 70-75 метров, то после утверждения новых правил базовая высота за пределами центра составит не более 40 метров (12 этажей). Для отдельных территорий установят дополнительные ограничения. К примеру, на большей части Курортного района нельзя будет возводить жилье выше 15 метров (5 этажей).
Впрочем, документом предусмотрена и максимально допустимая высотность – 90 метров. Но для того чтобы превысить базовую высоту, застройщикам придется идти в Смольный – в городскую комиссию по землепользованию и застройке – получать разрешение на отклонение от параметров разрешенного строительства. При этом чиновниками КГА уже подготовлены конкретные предложения по величине возможных высотных отклонений для различных территорий.
Также новые ПЗЗ предусматривают снижение плотности застройки в новых жилых кварталах – ее коэффициент (соотношение общей площади застройки и площади земельного участка) уменьшен с 2,3 до 2. Еще одно ужесточение – новые требования по обеспеченности жилых комплексов парковками. Сейчас одно машиноместо должно приходиться на 80 кв. м жилья, в новых правилах будет 70 кв. м.
Для всех застройщиков, кто к настоящему времени утвердил ППТ или проходит процедуру согласования, предусмотрен переходный период – до 2019 года (это предполагаемая дата вступления в силу нового генплана). Соответственно, закон не будет иметь обратной силы: ограничения по высоте и плотности не коснутся тех проектов, по которым до 2019 года будет получено разрешение на строительство. Всем остальным девелоперам придется отказываться от своих планов либо корректировать проекты.
Первичку заморозят
Опрошенные БН застройщики уверены: новые правила игры поставят под угрозу реализацию многих запланированных проектов и даже могут привести к их полной заморозке.
Как отмечает генеральный директор ИСК «Отделстрой» Марк Окунь, до двух третей возводимых или запланированных проектов в спальных районах – это жилые комплексы выше 40 метров. «Строить малоэтажку сейчас никому не выгодно. Вряд ли это станет прибыльным и в будущем. Так что большинству девелоперов окажется проще совсем отказаться от части проектов, особенно с сомнительной экономикой, или перенести их на неопределенное время», – говорит бизнесмен. По его словам, согласовать документацию за время переходного периода успеют далеко не все. «Известно, что утверждения ППТ можно ждать бесконечно долго, а с учетом получения разрешения на строительство – на это вообще могут уйти годы», – отмечает он.
Генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев введение переходного периода называет существенным шагом навстречу бизнесу со стороны чиновников. «Это хотя бы какая-то гарантия того, что запланированные и уже начатые проекты будут реализованы», – подчеркивает он.
Сейчас проект новых ПЗЗ направлен на согласование в Министерство культуры РФ. Предполагается, что ведомство согласует документ до конца года. После этого с 16 января в районных администрациях стартуют общественные слушания для граждан. Утвердить ПЗЗ в целом планируется к лету 2016 года.
