С 1 января 2016 года вступят в действие поправки в Налоговый кодекс РФ, существенно меняющие порядок уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) с продажи любой недвижимости: квартиры, дома, дачи, земельного участка, гаража.
Соответствующий федеральный закон ФЗ-382 был принят ровно год назад, в конце ноября прошлого года. Новые правила увеличивают срок владения имуществом, после которого доходы от его реализации не облагаются налогом, с ныне действующих трех лет до пяти.
Всё по-старому
Оговоримся сразу: отредактированные положения статьи 217 и статьи 220 части второй Налогового кодекса РФ применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года. Те, кто стал владельцем дома или квартиры до указанной даты, будут рассчитываться с государством по прежним, действующим ныне правилам.
Напомним основные из них. Если недвижимость находится в собственности более трех лет, то можно выставлять ее на продажу, не опасаясь нарваться на налог. Более того, налоговую декларацию подавать тоже не придется.
Предположим, возникла необходимость реализовать собственность раньше, чем через три года. Ныне действующая редакция НК РФ позволяет облегчить налоговое бремя двумя способами. Первый – налогооблагаемую базу можно уменьшить на размер расходов, связанных с покупкой объекта. Конечно, все траты должны быть документально подтверждены.
Второй вариант хорош для тех, кому квартира досталась «за так»: приватизирована, подарена, перешла по наследству. При ее продаже ранее чем через три года владения налогоплательщик может уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн руб.
Покупатель хуже наследника
Из новых правил в Налоговом кодексе РФ есть несколько исключений. Не всем придется пять лет ждать освобождения от налога.
Во-первых, законотворцы отнеслись лояльнее к тем, кто получил жилье, землю, гараж, дачу в наследство. И не от любого лица, а от человека, признаваемого членом семьи или близким родственником налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ. Это родственники по прямой восходящей и нисходящей линиям (родители и дети, дедушки-бабушки и внуки), полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.
Второй случай – квартира или комната была только что приватизирована. И третий – жилье перешло плательщику ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Во всех этих случаях срок владения недвижимостью для освобождения от налога по-прежнему будет составлять три года.
Купившие квартиру, комнату или дом на собственные средства оказываются в худшем положении, чем одаренные или получившие наследство. Им придется выжидать пять лет, прежде чем продать свое имущество без уплаты налогов.
В тисках кадастра
Допустим, в силу личных обстоятельств у владельца нет возможности ждать три или пять лет. Он по-прежнему может воспользоваться двумя упомянутыми выше способами снижения налога: уменьшить выручку от продажи жилья на 1 млн руб. или на сумму фактически понесенных расходов. С разницы, как и сейчас, придется заплатить налог в размере 13%.
Но здесь начинается самое интересное. Сегодня на вторичном рынке широко применяются не вполне легитимные схемы ухода от налогов. Стоимость недвижимости, указанная в договоре, занижается либо до 1 млн руб., либо до цены, по которой когда-то покупался объект. К договору прилагается дополнительное соглашение о компенсации неких улучшений, произведенных владельцем в квартире. По нему покупатель выплачивает продавцу разницу между реальной стоимостью объекта и заниженной, указанной в основном договоре купли-продажи. Схема эта весьма распространенная – по оценкам агентств недвижимости, по ней продается 20-30% квартир на вторичном рынке Петербурга, – но абсолютно нелегитимная, рискованная для покупателя и невыгодная для государства.
С 2016 года, чтобы вывести такие теневые сделки на свет, в Налоговом кодексе вводится минимум, ниже которого не может опускаться размер дохода от продажи недвижимости. Он равен кадастровой стоимости объекта по состоянию на 1 января того года, в который был продан объект, умноженной на коэффициент 0,7. Если сумма выручки от реализации жилья или участка, указанная в налоговой декларации, оказалась ниже этого показателя, то для начисления налога принимается именно расчетный минимум.
Приведем пример. Квартира куплена в 2016 году за 3 млн руб., а через два года продана за ту же цену. Кадастровая стоимость объекта в год продажи составляла 5 млн руб. Умножив ее на коэффициент 0,7, получим 3,5 млн руб. Именно эту сумму примут налоговики за основу при расчете НДФЛ и предпишут уплатить налог с разницы в 0,5 млн. Долг налогоплательщика перед казной составит 65 тыс. руб. Если же квартира была не куплена, а унаследована или подарена, то платить придется с 3,5 млн руб. за вычетом 1 млн руб. – с 2,5 млн руб. Размер НДФЛ вырастет до 325 тыс. руб.
До прошлого лета петербуржцы могли не волноваться: стоимость их квартир и домов, указанная в Государственном кадастре недвижимости на сайте Росреестра, была значительно ниже рыночных цен. Но за последний год произошли два важных события, вследствие которых описанная выше ситуация вовсе не выглядит фантастической. Это стагнация на вторичном рынке, которая привела к снижению реальных цен сделок по сравнению с прошлым годом, а также – проведенная правительством Петербурга переоценка кадастровой стоимости недвижимости. С учетом земельной составляющей жилая недвижимость подорожала в среднем по городу в 1,66 раза, больше всего – в центральных районах города. В результате пересчета некоторые объекты с точки зрения государственных оценщиков оказались весьма дорогими. Откорректировать кадастровую стоимость в соответствии с реальностью можно только через суд.
Точки отсчета
Напомним, с какого момента исчисляется срок владения недвижимостью. Если вы купили жилье, то точкой отсчета является дата регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Это относится к покупателям объектов как на вторичном, так и на первичном рынке. В некоторых ситуациях закон признает дольщика, купившего жилье в соответствии с ФЗ-214, владельцем с момента подписания акта приема-передачи квартиры в достроенном доме. Но отсчет владения имуществом ведется именно с даты, указанной в свидетельстве о собственности, полученном в Росреестре.
Иной подход к покупателям квартир в домах, строящихся по схеме ЖСК. Срок владения недвижимостью отсчитывается с момента уплаты паевого взноса в полном объеме.
Предположим, жилье было приватизировано или подарено. Срок владения исчисляется с даты, проставленной на свидетельстве о собственности. А вот если квартира, дом или иная недвижимость получены по наследству, то «часом Х» считается момент открытия наследства (смерти прежнего собственника).
