По данным аналитиков компании JLL, стрит-ритейл Невского проспекта динамично восстанавливает позиции, утраченные за последние полтора года.
Этот кризисный проспект
На сегодняшний день на Невском расположено более 450 объектов стрит-ритейла, по этому показателю он уступает лишь Московскому проспекту, который, впрочем, в два с лишним раза длиннее. На каждые 100 метров Невского в среднем приходится 10 магазинов. Для сравнения – в целом по Санкт-Петербургу этот показатель составляет 4,3 объекта.
Нечто подобное сегодняшней ситуации с торговыми площадками на Невском проспекте происходило в прошлый кризис. До 2008 года свободных помещений там не было вообще, а единичные объекты, по тем или иным причинам освобождавшиеся арендаторами, занимали в течение нескольких дней, максимум – недель. С началом кризиса количество желающих вести бизнес на главной городской магистрали, по совместительству – основной торговой улице, сильно уменьшилось. Объем вакантных площадей на объектах стрит-ритейла достиг 15%.
Возвращаться арендаторы постепенно начали лишь через год. Первым стал занимать пустующие помещения ритейл с товарами эконом-класса, позже, с восстановлением экономики и ростом доходов населения, арендаторы начали переориентироваться на более состоятельных покупателей.
По мнению руководителя направления стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге Анны Лапченко, сегодня ситуация развивается по схожему сценарию.
Напомним, что 2010-2013 годы опять стали для Невского проспекта периодом фактически с нулевым значением вакантных площадей стрит-ритейла. Ну а в 2014 году количество помещений, ищущих нового арендатора, начало стремительно расти и приблизилось в свой пиковый период (в конце прошлого года) к 20% от всех существующих торговых точек.
Во втором квартале 2015 года спрос активизировался, ротация арендаторов зашкаливала за 10%, и успокаиваться ситуация начала лишь осенью. Если в первом квартале спрос наблюдался лишь со стороны фуд-ритейла, то к апрелю оживление наблюдалось практически во всех сегментах и срок экспозиции объектов сократился. В итоге к концу третьего квартала «передел товарных групп» поутих, ротация снизилась в два раза, а уровень вакантных площадей опустился до 4,5-6%.
Как отмечает руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев, сегмент торговли, в частности – стрит-ритейла, во времена экономического спада начинает оживать одним из первых. Правда, у нынешней ситуации есть особенность. По словам главы офиса компании JLL в Санкт-Петербурге Андрея Амосова, он не столько экономический, сколько политический.
А это значит, что обычные «алгоритмы» могут работать непредсказуемо.
Сувенирная пора
Для того чтобы понять, как меняется состав арендаторов помещений на Невском, следует предварительно разграничить его на две зоны:
- От Адмиралтейского проспекта до площади Восстания традиционно тянется основная туристическая зона, треть помещений стрит-ритейла которой занимают рестораторы, еще около 30% примерно поровну делят магазины брендовой одежды (обуви) и объекты сферы услуг.
- На Старо-Невском проспекте (от площади Восстания до Александро-Невской лавры) структура основных групп арендаторов иная: здесь именно фэшн-торговля занимает треть рынка, тогда как на долю рестораторов приходится не более 22%.
Для первой зоны одной из наиболее заметных тенденций сегодня стало увеличение доли магазинов с сувенирной и подарочной продукцией. По словам Анны Лапченко, количество таких торговых точек с осени прошлого года увеличилось в 2,5 раза.
На Старо-Невском же заметнее всего стало уменьшение фэшн-ритейла. Директор по России и СНГ, начальник департамента торговых площадей JLL Татьяна Ключинская считает, что этот сегмент будет неуклонно сокращаться по всему Невскому проспекту.
Показательный момент – никакого бума распродаж помещений на Невском как не было, так и нет, собственники не спешат в массовом порядке избавляться от этой недвижимости. При этом, по словам Андрея Амосова, инвестиции в покупку объектов на центральной торговой магистрали города многим по-прежнему интересны. «Большинство интересуется объектами с окупаемостью восемь-десять лет, причем уже с имеющимися арендаторами. Пустые помещения ищут единицы», – говорит эксперт. Косвенно это может указывать на то, что покупки совершаются именно с инвестиционными целями, а не для открытия точек собственного бизнеса и не в качестве спекулятивных операций.
Конечно, о том, что психологическая уверенность арендаторов восстановлена, сегодня говорить еще очень рано. Подтверждает это и факт, что средние сроки договоров сократились примерно в два раза – с десяти лет в 2013 году до пяти лет сегодня.
Дешево здесь быть не может
В начале кризиса многие арендодатели Невского пытались сохранить арендные ставки, номинированные в валютном эквиваленте. Этот период был драматичен, но довольно краток: во-первых, волатильность валют однозначно подчеркивала бесперспективность этой идеи, во-вторых, сами собственники после кризиса 2008 года поняли, что с арендаторами необходимо идти на компромиссы.
Сегодня валютными договорами могут похвастаться лишь единичные объекты (как ни странно, такие еще остались), подавляющее же большинство обязательств арендаторов фиксируется в рублях.
С конца 2014 года рублевые арендные ставки неуклонно снижались и просели на 15-20%. Впрочем, это снижение почти не коснулось наиболее ликвидных объектов, где арендаторы не только не менялись, но и не особо настаивали на дисконте от арендодателей.
В последние месяцы на фоне активизации спроса эксперты отмечали тенденцию незначительного роста арендных ставок.
На данный момент самая дешевая арендная зона – участок от Адмиралтейства до набережной Мойки. Здесь ежемесячная стоимость аренды «квадрата» стрит-ритейла составляет всего 5-8 тыс. руб. Самые же дорогие объекты расположены на отрезках от набережной Мойки до Михайловской улицы и от набережной Фонтанки до площади Восстания. Здесь аренда «квадрата» нередко превышает 12 тыс. руб., а в исключительных случаях доходит и до 15 тыс. руб. В среднем же (если брать весь Невский проспект) уровень арендных ставок сегодня балансирует в пределах 7-12 тыс. руб. в месяц с учетом НДС.
Как уже отмечалось выше, долгосрочный прогноз тенденций ритейла на главной улице Петербурга – дело не слишком благодарное, поскольку по большей части зависит от непредсказуемых политических реалий.
В ближайшем же будущем, по мнению экспертов, ритейл на Невском придет в состояние относительной стабильности и плавного подъема. Тем более что сам Петербург позиции сдавать не спешит – по данным аналитиков JLL, город остается вторым в России наиболее популярным рынком для ритейлеров, представляющих федеральные и зарубежные бренды.
Структура арендаторов встроенных помещений на основной части Невского проспекта по профилю арендатора:
Структура объектов стрит-ритейла на Старо-Невском проспекте по профилю арендатора:
