Коммунальная квартира – это всегда сложный клубок правоотношений собственников, распутать которые бывает непросто. Несмотря на это, комнаты пользуются стабильным спросом на рынке жилья, а в периоды экономических спадов интерес к ним возрастает. Их покупают не только те, кому не хватает денег на квартиру. Комната может быть и стартовым жильем для иногороднего студента, и маневренной жилплощадью для постоянно проживающего на даче пенсионера.
На что обращать внимание при покупке и продаже комнаты? Попытаемся разобраться в этих вопросах вместе с практиками рынка недвижимости.
Покупателю на заметку: выбери соседа
Покупая комнату, мы прежде всего пытаемся выбрать соседей. Но коммуналки могут иметь разное происхождение, которое сказывается и на моральном климате в квартире, и на рыночной ликвидности комнат. Так, в бывших общежитиях, а также в классических коммунальных квартирах (например, в домах старого фонда или сталинках), где обитает несколько семей, жильцы могут меняться, но при этом худо-бедно ладить между собой или просто не замечать друг друга. В то же время в малогабаритной типовой панельке единственный сосед-старожил, его родня и наследники способны сделать мирное сосуществование невозможным.
В типовых домах советского периода (чаще в брежневках, реже в хрущевках) имеются квартиры, которые изначально заселялись коммунальным способом. Это не лучший для покупателя вариант, но и не худший.
Коммуналки появляются и в наше время – даже в домах рыночного периода постройки, благодаря «стараниям» разведенных супругов, рассорившихся наследников, детей и родителей. А это уже самые проблемные квартиры. Риэлторы, дорожащие репутацией, рекомендуют покупателям обходить такие объекты стороной.
Комната или доля?
Что еще нужно узнать покупателю?
Придется выяснить, что именно предлагается к продаже под видом комнаты: обособленное жилое помещение или невыделенная доля (например, 1/3 квартиры) с неопределенным порядком пользования. С точки зрения оформления (об этом речь пойдет дальше) сделка с долей не отличается от сделки с комнатой. Тем не менее, как утверждает нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров, покупатель в любом случае должен получить разъяснение, что именно он приобретает: «Если в договоре указана доля без определения условий пользования, а покупатель уверен, что покупает комнату, – нотариус завернет документы».
Разница здесь принципиальная: купить долю по заманчивой цене легко, продать трудно, использовать в качестве залога для получения кредита или распоряжаться ей – невозможно без согласия других собственников. Придется добиваться их письменного разрешения и для того, чтобы сделать ремонт или прописать даже ближайших совершеннолетних родственников.
«Договариваться с соседями-старожилами, скорее всего, будет непросто. Ведь появление на рынке предложения о продаже доли чаще всего является следствием конфликтов. И покупатель невольно оказывается втянутым в этот конфликт», – говорит представитель Санкт-Петербургской палаты недвижимости Федор Никитин.
Впрочем, появление в продаже доли – не всегда следствие «коммунальной войны». Например, если к продаже предлагается комната без окна либо меньше девяти квадратных метров по площади и двух метров в ширину – речь также, скорее всего, идет именно о доле (помещение с такими параметрами не признается жилым).
Что нужно знать продавцу
Теперь рассмотрим ситуацию с точки зрения собственника, готового уступить свою комнату. С чего начинать продажу? В соответствии со статьей 250 ГК РФ, участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли. Будущий продавец обязан известить их в письменном виде о намерении продажи объекта постороннему лицу, причем с указанием цены.
«Идеальный вариант – дружно, вместе с соседями, отправиться к нотариусу для оформления отказов», – говорит вице-президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Константин Шапиро. Когда отказы получены, можно сосредоточиться на предпродажной подготовке. «Вывезите все лишнее, оставьте только карнизы и тюль. Сделайте яркое освещение, ликвидируйте или замаскируйте неприятные запахи в квартире и подъезде – и выставляйте комнату на продажу», – рекомендует Константин Шапиро.
Но соседи разные бывают: кое с кем не удается договориться. «В этом случае также надо идти в нотариальную контору, – говорит Алексей Комаров, – нотариус составит и направит уведомления сособственникам. У них есть месяц, чтобы приобрести у вас долю». Молчание, а также возврат заказного письма как неполученного приравниваются к отказу.
«Это вариант проверенный, но долгий и хлопотный, особенно когда в квартире много сособственников, – комментирует Федор Никитин. – К тому же если кто-либо из соседей изъявит готовность купить комнату, то продать ее постороннему лицу по той же цене будет нельзя».
Слабые звенья серых схем
Что делать, когда соседи, согласившись с условиями продавца, начинают затягивать процесс? В этом случае некоторые риэлторы предлагают так называемые серые схемы продажи, например, оформить на комнату договор дарения. В коммунальных войнах, конечно, все средства хороши. Но, во-первых, дорогой подарок от лиц, не являющихся ближайшими родственниками, облагается подоходным налогом, а получение комнаты в дар не даcт права на налоговый вычет. Во-вторых, дарение – безвозмездная сделка, и если будет доказан факт передачи денег, ее могут признать недействительной. Впрочем, на практике доказать притворный характер сделки дарения почти невозможно.
«Имеется другая опасность: новый владелец оказывается незащищенным как от непорядочного дарителя (тот может получить деньги и “передумать”), так и от его родственников, которые могут оспорить сделку», – поясняет Константин Шапиро. У покупателя есть шанс остаться и без денег, и без комнаты.
Чтобы исключить такую ситуацию, риэлторы еще в 1990-е годы разработали двухступенчатую схему оформления сделок с объектами долевой собственности: вначале – дарение маленькой доли, затем, когда будущий покупатель стал сособственником и наравне со всеми получил приоритет в праве выкупа, – оформление договора купли-продажи на оставшуюся часть. Риск оказаться у разбитого корыта близок к нулю. Правда, сделка растягивается по времени (оформлять покупку можно только после регистрации права собственности по договору дарения). К тому же сплошь и рядом бывает, что, начав оформление, контрагенты продолжают торговаться.
Некоторые риэлторы одновременно с договором дарения (маленькой доли) предлагают заключить предварительный договор купли-продажи на оставшуюся часть объекта. Но это мера скорее психологическая: такой предварительный договор оспаривается в два счета.
Оформляем сделку: риэлтор или нотариус?
Контроль сделки с комнатой со стороны риэлторской компании страхует от многих неожиданностей. Но договор купли-продажи комнаты (доли) в простой письменной форме, если контрагенты не родственники и не проверенные друзья с детства, – решение не лучшее.
В случае когда покупатель и продавец сами нашли друг друга и договорились о цене, обращение к нотариусу даст возможность оперативно решить все вопросы, связанные с оформлением сделки, в режиме одного окна. «Нотариус закажет основные документы для заключения сделки (электронную выписку из ЕГРП, выписку из кадастрового паспорта), организует расчет через депозит нотариуса, проверит доверенности, действительность паспортов, реестр банкротов – физических лиц, – поясняет Алексей Комаров. – Указанные действия сводят к минимуму возможности для мошенничества, а электронный документооборот позволяет сэкономить время».
Впрочем, на рынке услуг по сопровождению сделок имеет место разделение труда. Нотариус обязан быть формалистом: он не будет искать покупателей, убеждать соседей не препятствовать сделке, организовывать просмотры, торги, организовывать встречные сделки. Все это – работа риэлтора. Но для некоторых агентов возможность заработка перевешивает интересы клиента и репутационные риски. Поэтому, рассматривая их предложения, связанные с применением серых схем, помните о возможных последствиях.
