Мода на строительство жилья под видом апартаментов беспокоит власти, путает покупателя и вредит зарождающемуся в России сегменту классических апарт-отелей, утверждает генеральный директор сети апарт-отелей YE'S Александр Погодин.
– Давайте для начала определимся: апарт-отели – это жилье или гостиница?
– Апарт-отели – только зарождающийся в России сегмент, который очень сильно качает из стороны в сторону. Из числа комплексов, называющих себя так, единицы на самом деле соответствуют заявленному формату и соединяют в себе жилые функции с отельными.
Большинство объектов в этом сегменте – это сублимация жилья. Жилой дом строят на земле, предназначенной под деловую застройку, называют апарт-отелем, но, по большому счету, ничего дополнительного, отличающего апарт-отель от обычной новостройки, в него не привносится. Напротив – секвестируются обязательные атрибуты жилых кварталов: социальная инфраструктура, зеленые зоны, игровые площадки. Естественно, некоторым девелоперам это выгодно: такое лукавство дает возможность строить там, где нельзя, и освобождает от дополнительной финансовой нагрузки. В Петербурге количество такого псевдожилья пока невелико. А в Москве доходит до 30% новостроек.
Мы пошли иным путем. Проектировали и строили объект именно для временного размещения граждан, апартаменты в котором изначально продавали инвесторам под сдачу в аренду. Хотя, конечно, не исключен вариант покупки для собственного проживания. В отличие от обычного жилья, апартаменты сдаются полностью меблированными. В апарт-отеле предусмотрена сервисная инфраструктура, аналогичная гостиничной. Так что, на наш взгляд, апарт-отели – это однозначно разновидность гостиницы.
– Работающие в этом сегменте девелоперы взбудоражены высказанным летом намерением властей распространить на апартаменты требования, аналогичные нормам для жилых комплексов, – по созданию социальной инфраструктуры, зеленых зон, парковочных мест. Вас это пугает?
– Абсолютно не пугает. По документам мы строили не жилой дом, а гостиницу. Соответственно, выполнили все требования, предъявляемые к недвижимости этого вида. К примеру, в части пожарной безопасности они гораздо жестче, чем к жилым комплексам. Если ты строишь действительно апарт-отель, то именно такой подход считаешь нормой. А если под названием апарт-отеля скрывается обычный жилой дом, то не надо лукавить. Надо честно выполнить все требования, предъявляемые к жилым кварталам.
Ведь территории, застраиваемые псевдоапартаментами, – это мина замедленного действия для городских властей. Люди заезжают на постоянное жительство в кварталы без социальной инфраструктуры, а значит, рано или поздно это выльется в проблемы.
– Вы сами управляете своими апарт-отелями, хотя в мире для этого приглашают профессиональные компании. Почему не пошли по классическому пути и не нашли гостиничного оператора?
– Это вынужденное решение. На самом раннем этапе мы рассматривали вариант привлечения западной компании. Но не смогли найти гостиничного оператора, готового взять в управление объект, которым владеют сотни собственников. Для Европы это непривычный формат: там апарт-отель принадлежит одному, иногда двум, максимум трем владельцам. Кстати, в Петербурге тоже есть такой пример апарт-отеля в западном понимании – «Стэйбридж». Этот, наверное, первый в России классический представитель данного формата управляется профессиональным западным оператором InterСontinental Hotels Group (IHG).
У нас получилось по-другому. Апартаменты были раскуплены большим количеством инвесторов. Для успешного управления нужны технологии взаимодействия не только с арендаторами, но и с собственниками недвижимости. На Западе технологий нет, пришлось самостоятельно создавать стандарты работы как с собственниками, так и с арендаторами, и эта компетенция – в каком-то смысле наше ноу-хау.
– Компетенция оказалась востребованной отечественным рынком?
– Многие девелоперы нас привлекают для консультаций и ведут переговоры о франшизе. Франшиза возможна, хотя объект должен четко отвечать нашим стандартам. Среди уже построенных такие редкость. Чужие предприятия брать в управление мы не будем. Не наш профиль все-таки.
– Кто ваши инвесторы?
– Частные лица. Примерно половина апартаментов раскупаются людьми, приобретающими по одному объекту. Остальные покупают от двух до десяти апартаментов. Максимальная покупка была в несколько десятков апартаментов. Частный инвестор, имеющий несколько миллионов долларов на руках и предпочитающий вложения в доходную недвижимость, – довольно распространенная история в Москве и Петербурге. Это наш целевой сегмент. Именно они передают нам свою недвижимость в управление.
– «Мелкие» инвесторы управляют сами?
– Есть небольшая доля собственников, купивших по одному апартаменту для проживания. Остальные инвесторы, владеющие одним объектом, разделились пополам: одни доверили управление нам, вторые сдают свои апартаменты самостоятельно.
– Демпингуют?
– Да, предлагают апартаменты процентов на 10 ниже нашей цены. Но у нас все равно лучше получается. Инвестор-одиночка остается один на один со своими рисками: или сдал, или не сдал недвижимость. Соответственно, или получил доход, или нет. Работая с нами, он может застраховать себя от простоев объекта. У нас на этапе строительства действовала специальная программа для тех, кто покупал апартаменты на ранней стадии и не в рассрочку. Таким инвесторам была гарантирована 10-процентная годовая доходность на вложенные средства, вне зависимости от того, сколько месяцев в году объект будет пустовать.
– Каким образом? Закладывали риски несдачи в цену покупки? Она была выше при заключении такого договора?
– Нет, не выше. Но мы проанализировали спрос на наш объект и пришли к выводу, что можем себе позволить сформировать пул арендаторов с гарантированной доходностью на уровне 10%. Механизм апробировали в Петербурге. Это было довольно смело. Первый год управления апарт-отелем показал, что мы оказались правы – обязательства перед инвесторами не превысили нашу прибыль.
– Какая сейчас доходность у апартаментов?
– Смотря от какой цены рассчитывать. На начальном этапе девелопмента самые маленькие апартаменты площадью 27 кв. м продавались за 2,6 млн руб. Перед вводом в эксплуатацию цена доросла до 3,2 млн руб. Последние месяцы мы их сдаем по 28 тыс. руб. без учета коммунальных услуг. Считаем – получается около 13% годовых для тех, кто купил за минимальную стоимость, и около 9% – за максимальную.
Но дело даже не в этих цифрах, а в том, как наше предложение оценил рынок, который сейчас, мягко говоря, не растет. Тем не менее за полтора года после ввода апарт-отеля в эксплуатацию цены на объект выросли примерно на 20%. Еще один показатель: за этот год, несмотря на отрицательную динамику во всех сегментах недвижимости, мы уже дважды поднимали цену аренды. Последний раз – в августе. Ничего, арендаторы переварили повышение цен.
– Какая у вас заполняемость?
– В августе, до повышения цен, была на уровне 80%. Мы сознательно пошли на пересмотр прайса, чтобы улучшить портрет арендатора. Потеряли процентов двадцать жильцов. Но сейчас кривая заполняемости ползет вверх, к концу года планируем выйти на 90%.
– Ваши апартаменты дороже, чем аналогичное жилье от хозяина?
– Не только аналогичное: снять однокомнатную квартиру в доме через дорогу обойдется процентов на двадцать дешевле, чем студию у нас.
– В вашу цену включены дополнительные сервисы?
– Нет, только проживание плюс охрана. Уборку, смену белья, доставку еды можно заказать по своему усмотрению. Но плата за эти услуги взимается отдельно. Из преимуществ могу назвать бонусные программы, снижающие стоимость сервисных услуг для жильцов апартаментов, которые находятся в нашем управлении. Ну и фитнес-клуб с бассейном, куда можно попасть не выходя на улицу.
– Почему тогда снимают у вас?
– Мы ведь никогда не обещали, что дадим рынку дешевый продукт. Да, дороговато. Но рассчитано на тех, кто привык к определенному уровню сервиса: они не готовят, не убирают, не стирают сами. Мы работаем почти с верхним сегментом спроса. Он немногочисленный, но самый платежеспособный.
– Кто арендует в основном? Командировочные?
– Вовсе нет, хотя корпоративные клиенты составляют 20-30% арендаторов. Мы не стремимся их долю сильно наращивать: спрос со стороны корпоративных клиентов слабо прогнозируем и подвержен колебаниям. Как ни удивительно, более стабильными клиентами являются петербуржцы. Они занимают две трети апарт-отеля. Снимают апартаменты в силу жизненных ситуаций: кто-то делает ремонт в своей квартире и ему надо несколько месяцев где-то жить, кто-то развелся и решает свой жилищный вопрос. Наши арендаторы в большинстве своем – молодые люди, их средний возраст 25-35 лет. Это дети из обеспеченных семей или хорошо оплачиваемые профессионалы, которые уже живут отдельно от родителей, но еще не созрели для создания собственной семьи, а потому покупка квартиры или дома для них неактуальна. Все больше доля тех, кто проживает длительное время.
– Можно ли осуществлять проекты доходных домов и апарт-отелей в более низком ценовом сегменте?
– Вполне. Думаю, если правильно все просчитать, можно сделать этот бизнес рентабельным. Но это не наша история.
