Рынок коммерческой недвижимости не только устоял в условиях кризиса, но и сформировал ряд довольно интересных тенденций, позволяющих игрокам проходить крутые экономические виражи.
Офисный сегмент ставит рекорды
По данным JLL, объем чистого поглощения офисных площадей Санкт-Петербурга в третьем квартале 2015 года достиг наивысшего значения среди аналогичных периодов за пять последних лет. «За период с июля по сентябрь объем занятых площадей увеличился на 76,8 тыс. кв. м, что на 60% превышает средний показатель третьих кварталов с 2010 года», – отмечают эксперты компании.
Как и следовало ожидать, значительную лепту в поглощение премиальных офисных площадей продолжают вносить структуры Газпрома. Именно они, как полагают большинство экспертов, станут будущими арендаторами двух новых объектов – «Фландрия Плаза» и «Мезон Плаза». Colliers International сообщает, что доля арендаторов нефтегазового сектора в общем объеме спроса за девять месяцев 2015 года достигла 40%.
Впрочем, эксперты отмечают рост активности и компаний IT-сектора, финансовых, проектных и девелоперских организаций, преимущественно работающих с госфинансированием.
Однако офисный рынок вовсе не исчерпывается объектами премиум-класса. По данным генерального директора УК PROFMAN Николая Антонова, в настоящий момент доля бизнес-центров класса B и С составляет около 50% рынка. И здесь наблюдаются свои, довольно интересные тенденции. «Последнее время сделки по смене собственников бизнес-центров B и С стали трендом. Некоторые владельцы избавляются от непрофильных активов, что на руку тем покупателям, которые, напротив, рады возможности приобрести бизнес-центр по выгодной цене», – говорит эксперт.
Объем вакансий с начала года вырос, хотя и не слишком значительно: около 7-10% в классе В и примерно 5% в классе С.
А вот прогнозируемой ротации арендаторов из премиум-сегмента в БЦ попроще, по сведениям экспертов, практически нет.
Что касается арендных ставок на «демократичные» офисы, то они на данный момент стабильны. «Движение на рынке можно ожидать после февраля. Именно тогда будут приниматься решения о продлении договоров аренды. В ближайшие три месяца повода для волнений нет», – резюмирует Николай Антонов.
Демпинг отменяется?
Цифры поглощения офисных площадей тем более показательны, что на осень текущего года пришелся еще один рекорд – открылось сразу восемь новых бизнес-центров, суммарная площадь которых составила 93 тыс. кв. м. Для сравнения: за первое полугодие в Санкт-Петербурге было введено всего 50 тыс. кв. м новых офисных площадей.
Эксперты отмечают, что это, скорее всего, финальный всплеск ввода объектов перед грядущим девелоперским затишьем. Новые проекты практически не запускаются, а те, что уже начаты, зачастую корректируют сроки – ввод в эксплуатацию нескольких бизнес-центров, открытие которых планировалось в 2015 году, переносится на начало следующего года. В перспективе 2016-2017 годов темпы появления новых площадей замедлятся. Новое предложение будет формироваться преимущественно за счет объектов, строительство которых уже началось, но по разным причинам приостановилось.
Снижение грядущего объема ввода новых офисных площадок придает арендодателям дополнительную уверенность.
В итоге панические настроения на офисном рынке к осени 2015 года ушли в прошлое. По наблюдениям старшего консультанта отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL в Санкт-Петербурге Регины Волошенко, собственники уже не готовы снижать ставки всем арендаторам в массовом порядке. Вместо этого практикуются взвешенные «точечные» переговоры об условиях аренды.
Более того, некоторые эксперты уже видят вероятность дефицита офисных площадей в будущем. «Изменения в спросе происходят намного быстрее, нежели изменения в предложении, так как необходимо время для запуска (или остановки) новых офисных проектов. Если спрос восстановится во всех сегментах, то девелоперы не успеют запустить все остановленные или не начатые еще стройки. В настоящий момент доля вакантных площадей составляет 12,1% – это не очень мало, но и не очень много», – комментирует руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
Производственный сектор: его так долго ждали
В складском сегменте можно выделить две основные тенденции нынешней осени. Во-первых, все то же сокращение объемов новых проектов. Во-вторых, снижение уровня вакансий и растущая активность производственных компаний, ищущих новые индустриальные площадки.
По данным экспертов Colliers International, в течение третьего квартала 2015 года был введен в эксплуатацию только один офисно-складской комплекс на 12 тыс. кв. м. До конца года рынок заметно пополнится (будет введено более 100 тыс. «квадратов»), однако подавляющее большинство новых площадей придется на проекты в формате built-to-suit – они строятся под конкретного арендатора и на публичный рынок не выходят.
Как сообщают эксперты, активность арендаторов осенью была весьма высока: ими было занято порядка 70 тыс. «квадратов», а с начала года суммарный объем сделок составил 164 тыс. кв. м. При этом ряд сделок по площадкам от 1 тыс. до 5 тыс. кв. м были закрыты производственными компаниями. Их доля с начала 2015 года, сообщает Colliers International, выросла вдвое, с 8% до 16%.
По словам старшего консультанта департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге Алексея Пяткова, такой рост активности можно считать следствием политики импортозамещения. «Большинство новых предприятий в настоящее время стремятся запустить производство как можно быстрее, в связи с чем стараются найти готовые промышленные площадки», – говорит эксперт. Характерно, что качественных и готовых к въезду производственных объектов в городе крайне мало, и спрос находится гораздо выше возможностей предложения.
Если говорить о спекулятивных складах, то и здесь уровень вакансий снижается на фоне сокращения объемов нового строительства. В третьем квартале он составил 5,7% против 6,9%, зафиксированных в первом полугодии текущего года.
Ритейл: время для начинающих и амбициозных
В секторе торговой недвижимости полным ходом продолжается перераспределение площадей, занятых отдельными товарными группами. По информации Colliers International, в частности, одним из трендов стал рост числа гипермаркетов – благодаря смещению покупательского спроса в сторону продовольственных товаров. Именно гипермаркетами в основном торговая недвижимость и прирастала в текущем году. К числу наиболее крупных можно отнести проекты Leroy Merlin, K-Ruoka, «Лента» и «Оптоклуб Ряды».
Что касается новых крупных проектов, то здесь ситуация схожа с тенденциями офисного сегмента: в следующем году объемы ввода торговых центров будут минимальными. В стадии активного строительства сейчас находится только ТРК «Охта Молл», а о больших перспективных планах никто из девелоперов не заявлял.
По словам регионального директора департамента торговой недвижимости компании Colliers International Россия Анны Никандровой, низкие объемы ввода новых объектов уравновешиваются невысокой активностью арендаторов. В этом сегменте своего собственного Газпрома нет, поэтому уровень вакансии в торговых центрах продолжает расти.
Как обычно, самым динамичным и чутким к переменам оказался стрит-ритейл. Сейчас его тренды во многом формируются силами начинающих игроков. Так, NAI Becar сообщает: этой осенью почти треть всех заявок на поиск помещений поступали от компаний, которые только вышли на рынок. Как правило, это представители малого бизнеса, а основной сферой их интересов становится открытие мини-пекарен, кофеен, кафе и, традиционно, продуктовых магазинов шаговой доступности.
По словам директора направления брокериджа департамента управления активами NAI Becar Михаила Рожко, начинающие новое дело бизнесмены делают ставку на то, что в кризис потребители, возможно, отложат путешествие или подождут покупать дорогостоящую технику, но не откажут себе в свежей выпечке или чашке кофе.
Надо заметить, что уже сейчас сформировался фактический дефицит ликвидных объектов для подобных видов деятельности. Как правило, под новый бизнес ищутся площадки до 50 кв. м в местах с хорошей проходимостью и арендными ставками в 1,5-2,5 тыс. руб. за «квадрат».
Динамика ввода офисных площадей в Санкт-Петербурге по классам
Распределение сделок по типу арендатора/покупателя складских помещений
