Завершая серию обзоров достопримечательностей, инфраструктуры и предложений квартирного рынка жилого района Купчино, начатую в сентябре, мы, наконец, добрались до южной окраины спальника.
На территории МО № 76 (Балканский) проживают свыше 78,5 тыс. человек. Здесь имеется 9 жилых кварталов, на которые приходится 9 общеобразовательных школ и 17 дошкольных детских учреждений. Жилищный фонд территории составляют больше сотни многоквартирных домов – преимущественно «панелек», построенных во второй половине 1970-х – начале 1980-х годов.
Историческими артефактами южная часть Купчино, в отличие от своего северного соседа, округа Георгиевский, прямо скажем, небогата. На старинных картах Петербурга-Ленинграда и окрестностей она обычно обозначалась как заболоченная нежилая территория.
Даже в градостроительных планах 1960-х годов, когда в северной части Купчино уже вовсю разворачивалось массовое жилищное строительство, до южной окраины у проектировщиков руки не доходили.
Как добраться?
В юго-западной точке округа, на его границе, разместился главный транспортный узел территории – станция метро «Купчино», одноименная железнодорожная платформа, а также конечные остановки автобусов и трамваев. Все жилые кварталы округа расположены в зоне пешеходной доступности (15-20 минут неспешной ходьбы) от обозначенного узла.
Основная транзитная магистраль, связывающая территорию с соседними районами (Московским и Невским), – Дунайский проспект. В настоящее время ведется строительство Фрунзенского радиуса метрополитена. В обозримой перспективе, но не раньше декабря 2018 года, у восточной границы округа появится станция «Дунайская».
Особенности квартальных планировок: вольная стихия
Структура застройки МО Балканский заметно отличается от северной части Купчино. Гигантских жилых кварталов, разбитых на несколько дворов-микрорайонов здесь нет: число кварталов строго совпадает с количеством школ. В каждом квартале, в соответствии с планировочными нормативами советского периода, имеются детские сады. Бум уплотнительной застройки обошел южную часть Купчино стороной, поэтому обеспеченность жителей местами в детских дошкольных учреждениях – на приемлемом уровне.
Еще одно отличие южного Купчино от северного – другой принцип размещения объектов торговой инфраструктуры. Вместо многочисленных магазинов-стекляшек по периметру кварталов в шаговой доступности от жилых домов здесь строили крупные по тогдашним меркам универсамы с предприятиями бытового обслуживания. Один такой объект, по замыслам градостроителей, должен был обслуживать два-три квартала.
В целом, планировка территории Балканского округа оставляет впечатление непродуманной и незавершенной. Жилые микрорайоны разместились между Дунайским проспектом и Малой Балканской улицей. Эта улица – неширокая и непрямая магистраль, окружающая кварталы с южной и западной стороны (все жилые дома имеют четные номера).
При наличии Малой Балканской улицы логично предположить, что должна быть и Большая Балканская. Увы, таковой на картах не обнаруживается. Зато на них обозначена просто Балканская – она проходит параллельно Малой Балканской и являет собой разбитую проселочную дорогу, окруженную гаражами, складами и предприятиями автосервиса.
Промышленных объектов на территории Балканского нет, зато имеются медицинские объекты регионального и федерального значения: родильный дом, Санкт-Петербургский филиал МНТК «Микрохирургия глаза». Строится, правда, с многолетним отставанием от заявленного графика, инфекционная больница на 600 коек.
Долгое время главным культурным объектом был двухзальный кинотеатр «Балканы», построенный в 1987 году. В нашем веке здание находилось на балансе религиозной организации и ветшало. Три года назад представители администрации Фрунзенского района предлагали перестроить объект под музей современного искусства, но инициатива не встретила одобрения городских властей. В минувшем октябре здание снесли для строительства 25-этажного жилого комплекса.
К числу местных достопримечательностей также можно отнести купчинскую «пизанскую башню» – накренившийся в ходе строительства кирпичный точечный жилой дом в Шипкинском переулке. Здание «подравняли» за бюджетный счет, сегодня оно не представляет опасности для жителей.
Свободная от жилой застройки полоса вдоль Бухарестской улицы в советское время была городской свалкой. В конце прошлого века здесь сформировалось своеобразное культовое место – капище Перуна. В настоящее время – близится к завершению строительство православного храма преподобного Серафима Вырицкого.
Прогулка по МО Балканский (19 фото)
Жилфонд и квартирный рынок
В отличие от северной части Купчино, где возводились преимущественно «панельки» первых поколений (хрущевки и брежневки), каркас жилой застройки Балканского – девятиэтажные панельные дома. Начало освоения территории округа пришлось на середину 1970-х годов и совпало с периодом внедрения блок-секционных принципов поточного проектирования «панелек». Разработанная к тому моменту номенклатура жилых корпусов улучшенных модификаций 602-й, 606-й, 504-й и 137-й серий позволяла свести индивидуальное проектирование к минимуму. Поэтому кирпичных домов в Балканском почти нет (только бывшие общежития), хрущевки также отсутствуют.
Впрочем, зданий самой современной на тот момент 137-й серии в округе относительно немного, сосредоточены они в восточной части квартала 45 ЮРВ - напротив станции метро «Купчино». Подавляющее большинство «панелек» округа – это многоподъездные девятиэтажные дома серии 1ЛГ602У.
В начале рыночного периода основная уплотнительная застройка также была преимущественно панельной: это здания 600.11 и 121-й серий, отличающиеся от «панелек» предыдущего поколения только наличием более просторных кухонь в квартирах.
Структура застройки совпадает со структурой предложения квартир на вторичном рынке. Так, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», на кирпичные дома приходится около 7% квартир. Оставшиеся 93% – «панельки» разных периодов постройки. Так же как и в соседнем МО Георгиевский, основной объем предложения (42%) приходится на двухкомнатные квартиры.
Средняя цена квадратного метра в Балканском – 92,3 тыс. руб. (ниже, чем в других купчинских округах). Но при этом южная окраина Купчино – это территория относительно просторных квартир улучшенных планировок (здесь нет широко представленных в северной части хрущевских «двушек» и «трешек» со смежными комнатами). Вот и получается, что в абсолютном выражении жилье в Балканском – дороже, чем в Георгиевском, а по цене «квадрата» – заметно дешевле (см. инфографику).
За покупками – к метро
В послесоветское время сформировались две крупные торговые зоны – на Бухарестской улице, недалеко от строящейся станции метро «Дунайская», а также у действующей станции метро «Купчино».
Примечательно, что коммерческая застройка у пока еще единственной в округе станции подземки пережила все стадии градостроительной эволюции. В начале рыночного периода это был бескрайний рынок с ларьками, который постепенно теснили разноформатные торговые павильоны. Но поскольку перевод торговли в цивилизованное русло был по большей части стихийным процессом, это сказалось на архитектуре комплекса: сегодня главная торговая зона Балканского округа напоминает гигантскую колонию экзотических грибов. Практически все павильоны соединены переходами на уровне второго этажа, здесь легко заблудиться, а поход за покупками порой напоминает увлекательный квест.
Средние цены по типам квартир
| Колличество комнат | тыс. руб. | руб./кв. м |
|---|---|---|
| 1ккв | 3 771,6 | 105 290,5 |
| 2ккв | 4 616,9 | 91 242,4 |
| 3ккв | 5 801,2 | 86 584,1 |
| 4ккв | 6 769,0 | 84 880,0 |
Структура предложения (по типу квартиры)
Средние цены по типам домов
| Тип дома | руб./кв. м |
|---|---|
| Кирпич | 102 245,4 |
| Новая панель | 100 422,8 |
| Старая панель | 89 608,7 |
Структура предложения (по типу дома)
