Цепочки из нескольких сделок с доплатами российские риэлторы научились выстраивать еще в «доипотечные» времена. И сегодня, когда рынок жилья вступил в состояние стагнации, а почти все его участники испытывают недостаток оборотных средств, такой способ улучшения жилищных условий рано списывать со счетов.
Что нужно знать и как оценивать свои возможности, начиная обменную сделку? Будем разбираться с этими вопросами вместе с риэлторами-практиками Санкт-Петербургской палаты недвижимости.
Итак, встречная покупка («встречка») – это продажа объекта жилой недвижимости с одновременной покупкой другого. В основном речь идет о квартирах, но объектом встречной сделки также может стать и комната в коммуналке, и загородный дом.
Особенности момента
По оценке президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрия Щегельского, на встречные покупки в агентствах недвижимости сегодня приходятся около 80% запросов.
Самый востребованный вариант – именно улучшение жилищных условий. Например, продажа маленькой квартиры с одновременным приобретением более просторной. Причем часто – с относительно небольшими финансовыми затратами. Например, в одной из недавних публикаций мы показали, что в ряде случаев реализация среднестатистической однокомнатной квартиры позволяет практически без доплат приобрести двухкомнатную. А если владелец «однушки» готов к переезду в «двушку» со смежными комнатами или в более демократичный район – денег может хватить и на переезд, и на ремонт, и на мебель. Хотя, конечно, в реальной жизни все оказывается сложнее.
Член правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости Константин Шапиро подтвердил нам, что кроме встречных покупок, связанных с улучшением жилищных условий, на сегодняшнем рынке растет количество запросов на приобретение более дешевых альтернатив. Например, в тех случаях, когда срочно требуются деньги на погашение кредита.
Казалось бы, почему агенту не свести напрямую двух клиентов с разными потребностями? Увы, с точки зрения риэлторов, те, кто готовы идти на ухудшение жилищных условий, – самые трудные клиенты: они чаще других склонны переоценивать свои возможности и потребности.
Оцениваем возможности
Первый шаг, который делает подавляющее большинство желающих сменить жилплощадь – это собственное маркетинговое исследование. Оно сводится к изучению объявлений о продаже квартир и комнат: владелец недвижимости прикидывает, сколько может стоить его объект, и примеряет на себя встречные варианты. Если это типовое жилье, в каталогах найдется немало аналогов.
Еще год назад такой способ оценки возможностей работал исправно. Сегодня же в листингах представлено множество переоцененных объектов, при этом редкая сделка обходится без торга. Если заложить в расчеты возможность 10-процентного дисконта, погрешность все равно будет слишком большой и не позволит оценить реальное состояние рынка.
Дело в том, что скидки «размазаны» по разным сегментам неравномерно: продавцы квартир самых востребованных габаритов и в популярных районах неохотно идут на уступки, в то же время спрос на другие варианты, выставленные по «заряженным» ценам, – близок к нулю.
К примеру, раньше продавец однокомнатной квартиры, подыскивавший двух- или трехкомнатную, мог не спешить. Малогабаритные квартиры были дефицитным и самым востребованным товаром на рынке жилья. Его продавец мог быть уверен в том, что пока подбирается «встречка», «однушка» будет реализована. Сейчас все иначе: покупатели однокомнатных квартир переориентировались на демократичные новостройки, застройщики пошли им навстречу, а в сегменте малогабаритного жилья наблюдается затоваривание.
Выбираем агентство
Тем, кто руководствуется принципом «доверяй, но проверяй», имеет смысл посетить несколько агентств и оценить их методы работы. Но здесь также есть важный момент: недостаточно опытные агенты склонны переоценивать свои возможности, а не слишком добросовестные – стремятся заполучить клиента не вполне корректными методами.
«Вы ведь почти наверняка остановите выбор на специалисте, озвучившем самую привлекательную для вас цену продажи?», – предполагает председатель правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости Екатерина Романенко и советует поступать с точностью до наоборот – обращаться к реалистам, а не к оптимистам. То есть, присматриваться к тем спецам, которые оценивают ваш объект дешевле, чем другие.
Такой подход даст вам повод задать профессионалам вопрос – на какую максимальную скидку по сравнению с ценами предложения вы сможете рассчитывать при покупке альтернативного варианта.
Заключаем договор
Если вы решаете доверить реализацию своей квартиры агентству, вам, скорее всего, предложат заключить договор об оказании услуг по продаже недвижимости со встречной покупкой, а основные шаги, связанные с выставлением вашей квартиры на продажу и поиском альтернативного варианта будут фиксироваться в виде дополнительных соглашений.
Кстати, требуйте от агентства отчета о том, где размещается реклама, и не забывайте время от времени заглядывать в общедоступные каталоги, в которых, по их словам, экспонируется ваш объект.
Подбираем альтернативные варианты
Перед тем, как отправляться на просмотры встречных объектов, обязательно на семейном совете постарайтесь привести к общему знаменателю пожелания и требования всех членов семьи и доведите их до сведения вашего агента. Почему приходится лишний раз напоминать об этом? Потому что, если ваши требования сформулированы нечетко, то будете напрасно убивать время на просмотрах.
Идеальным с точки зрения скорости оформления вариантом встречной покупки для вас будет квартира, предлагаемая на условиях прямой продажи – есть шанс уложиться в две-три недели. Столько времени обычно требуется на подготовку и доработку всех необходимых документов. Но идеальные ситуации, как мы уже отмечали, – редкость.
Вы, может быть, и готовы подождать, но как отнесется к этому покупатель вашей квартиры, который также может оказаться звеном другой цепи? Придется уповать на активность и профессионализм агентов. Но по мере увеличения количества звеньев вероятность распада цепочки стремительно приближается к ста процентам.
Скованные одной цепью
Затягивание процесса (обычно оно связано с оформлением кредитов, получением справок из органов опеки и попечительства и т.п.) может привести к тому, что сделка будет откладываться и в конечном итоге не состоится. Поэтому действовать приходится быстро. Представители риэлторской компании могут оперативно получить и вовремя «освежить» все необходимые справки, имеющие ограниченный срок действия, а также взять на себя вопросы оперативного взаимодействия с банками для получения кредита.
Можно ли продать квартиру, которая уже находится в залоге у банка, и, переехав в другую, продолжить выплату ипотечного кредита, но уже под залог нового жилья? «Это непростая, но вполне решаемая агентством недвижимости задача», – говорит член правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости Николай Лавров. По его словам, успешная реализация такой сделки с минимальными переплатами по двум кредитам одновременно возможна, если оба участника встречной сделки кредитуются в одном и том же банке.
По всей видимости, обменные цепочки на петербургском рынке жилья еще долго не потеряют актуальности. Более того, представители некоторых агентств недвижимости заявляют о своей готовности расширять географию и осваивать рынок межрегиональных обменных сделок.
Кстати, риэлторы уже давно научились встраивать в цепочки финансовые поступления, получаемые клиентами в виде материнского капитала, жилищных сертификатов программы «Военная ипотека», а также субсидий в рамках целевых федеральных и региональных жилищных программ. Но здесь имеется множество нюансов, требующих отдельных публикаций.
