О работе над обновлением концепции долевого строительства БН рассказывает участник межведомственной группы при Минстрое РФ по разработке поправок в ФЗ-214 председатель комитета по взаимодействию с застройщиками и собственниками жилья Российского Союза Строителей (РСС) Виолетта Басина.
– Периодически из Москвы долетают новости, что правительство страны намерено отказаться от долевого строительства в принципе. Такая идея озвучивалась на рабочей группе при Минстрое?
– На первом заседании рабочей группы представитель Минстроя заявил: от ФЗ-214 никто отказываться не планирует. Задача стоит иначе: разработать и запустить механизм, который реально гарантирует выполнение обязательств застройщиков перед дольщиками. Потому что из существующих сегодня вариантов страхования гражданской ответственности строителей не работает ни один: ни банковская гарантия, ни страховой полис, ни членство в обществе взаимного страхования (ОВС).
– Какие варианты новых механизмов обсуждались на заседаниях рабочей группы?
– На протяжении двух месяцев муссируется единственное предложение Минстроя – ввести банковские эскроу-счета для аккумуляции денег участников долевого строительства. Эти средства замораживаются на три-четыре года, и строительная компания может их забрать либо после ввода объекта в эксплуатацию, либо после получения дольщиком свидетельства о собственности. Детали пока прорабатываются. Взамен Сбербанк обещает предоставить строителям проектное финансирование под 15% годовых с последующим понижением до 9,5%. Сейчас ни один банк не финансирует проекты строительства многоквартирных домов, а кредиты строительный бизнес может занять при наличии обеспечения под 20%.
– Чем вас настораживает такой вариант обеспечения безопасности дольщиков? На первый взгляд, вполне надежно.
– Если этот механизм будет принят как альтернативный, дополнительный к существующим трем, то он работать не будет. Потому что окажется неконкурентоспособным по цене. И банки, и строительные компании подтверждают: замораживание средств дольщиков на эскроу-счетах приведет к удорожанию строящегося жилья на 30-40%. Если будет оставлен выбор, ни один застройщик пользоваться этой схемой не станет.
Понятно, что четыре государственных банка – Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк и Россельхозбанк, которые, как предполагается, должны аккумулировать все средства дольщиков на своих счетах, весьма заинтересованы, чтобы данный механизм страхования стал обязательным и безальтернативным. Если такое случится и всех застройщиков обяжут работать через эскроу-счета, то, по нашей оценке, такая реформа ФЗ-214 обернется катастрофой для малого и среднего бизнеса. А это – 50-60% компаний в строительстве. Особенно широко малый и средний бизнес представлен в регионах.
Главный вопрос – защищает ли схема, предлагаемая Минстроем, дольщика от банкротства строительной компании? На наш взгляд, нет. Дольщик, конечно, получит назад свои деньги, заметно потерявшие в цене за три года. Но нужна-то ему квартира!
– Что предлагаете вы?
– Прежде всего, незамедлительно наложить мораторий на новые нормы по страхованию ответственности застройщиков, вступившие в силу с 1 октября этого года. Они уже нанесли заметный урон рынку и фактически остановили долевое строительство. РСС сейчас собирает подписи компаний под открытым письмом строительного сообщества в Совет Федерации и в Правительство РФ. Кроме того, мы предлагаем наложить мораторий на страхование ответственности застройщика в целом до того момента, пока не будут внесены поправки в ФЗ-214.
– В кризис риски дольщиков растут, а вы настаиваете на отказе от страхования ответственности застройщиков до лучших времен. Как-то не вовремя вы выступаете с инициативой.
– Вдумайтесь: ежегодная стоимость жилищного строительства в стране составляет около 3 трлн руб. Застройщики должны отдать за страховку не менее 1,7% этих средств (после 1 октября тарифы резко возросли и у некоторых страховщиков уже доходят до 7%). Получается 51 млрд руб., которые уходят в никуда, на оплату фиктивных гарантий. Этих денег с избытком хватило бы на достройку объектов компании «Город», помощь дольщикам «СУ-155» и других проблемных компаний.
Мы не говорим, что страхование не нужно. Но оно должно работать. Мы уверены, что разработанный нами механизм обеспечит реальную защиту дольщиков.
– В чем суть ваших предложений?
– Предусмотрены три варианта страхования гражданской ответственности застройщика перед дольщиками. Первый – для компаний, у которых доля собственных средств, вкладываемых в проект, больше, чем привлеченных. Им разрешается не страховать свою ответственность вовсе. Но они обязаны предоставлять ежеквартальные аудиторские отчеты. Если выяснится на каком-то этапе, что средства дольщиков перевесили собственные, застройщик должен застраховать свою ответственность по одному из двух вариантов. Либо в коммерческой страховой компании, которая будет обязательно перестраховывать свои риски. Либо – вступить в ассоциацию, созданную участниками рынка.
– В чем отличие этой ассоциации от существующего общества взаимного страхования?
– Во-первых, сейчас общество одно на всю страну, что не очень нравится застройщикам: сложно брать на себя ответственность за коллег, о которых абсолютно ничего не знаешь. Мы предлагаем создать семь ассоциаций, по одной в каждом федеральном округе. Во-вторых, новое объединение строителей должно быть наделено функциями технического контроля и надзора. Оно получит право запрашивать у своих членов всю документацию и мониторить процесс строительства. При первых признаках проблем ассоциация инициирует достройку объекта за счет средств резервного фонда. Дольщики получают не деньги, а квартиры, пусть и с некоторой задержкой.
Но мы хотим уйти от субсидиарной ответственности и не перекладывать сложности одних компаний на другие. Ведь именно это не нравится участникам отрасли в уставе ОВС. Предлагаем, чтобы затраченные на достройку средства возвращались в фонд.
– Откуда возьмутся эти деньги, если у застройщика их нет?
– Для этого ассоциации и необходимы полномочия контролера. Если на каком-то этапе у компании возникают финансовые трудности и строительство начинает отставать от графика, не надо доводить до банкротства. Ассоциация совместно с комитетом по строительству через суд останавливают продажу квартир в новостройке. Проблемный объект достраивается, а деньги, полученные от реализации оставшихся квартир, возвращаются в фонд.
– Предположим, все квартиры проданы…
– На этот случай замораживаются продажи 12% квартир до окончания строительства.
– У нас много жилых комплексов, строительство которых отстает от графика на несколько месяцев, на полгода, год. Но худо-бедно достраиваются. Если бы застройщики были членами ассоциации, она бы уже вмешалась?
– Безусловно. Необходимо вмешиваться до того, как деньги будут переведены в оффшоры. К слову, неблаговидные намерения застройщиков, которые собираются покинуть рынок, всегда видны невооруженным глазом. Если компания продавала квартиры по одной цене, как правило – ниже среднерыночной, а в какой-то момент стоимость резко начала падать, то это знак: владельцы бизнеса под занавес хотят собрать как можно больше денег.
– Вы посчитали, во что членство в ассоциации обойдется строителям?
– Примерно в 0,5-2% от стоимости строящегося жилья. Мы опрашивали петербургских застройщиков – они готовы отчислять такие средства в том случае, если им будет понятно, куда деньги направляются в случае возникновения трудностей у строительных компаний и как обеспечивается их возврат в резервный фонд.
– Как быть с действующим ОВС, если ваша идея будет принята?
– Ассоциация может быть создана на основе трансформированного ОВС.
– Куда вы обращались со своими предложениями?
– Были в Минстрое РФ. Там нас не хотят слышать, они придерживаются банковского варианта реформирования ФЗ-214. Обратились в Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ), там нас поддержали и согласились внести законопроект в Госдуму РФ от своего имени. Проект уже рассмотрен профильным комитетом, возвращен на доработку. Он вызвал несогласие некоторых депутатов. Будем лоббировать.
– Каким образом?
– Опираясь на профессиональное сообщество. Надо сказать, строители и девелоперы вообще плохо организованы. Свои интересы умеет отстаивать только крупный бизнес и только для отдельно взятой компании. Необходимо формулировать единую точку зрения профессионального сообщества по ключевым вопросам и транслировать ее правительству. Мы хотим переломить ситуацию: РСС работает над подготовкой всероссийской конференции строителей, которую надеемся провести до конца года.
