Снижение ипотечных ставок на вторичном рынке практически достигло дна. Индексы «БН-Ипотека» свидетельствуют, что разница со ставками льготной ипотеки остается высокой: 3-4 процентных пункта.
Банкротом можешь ты не быть...
Прошел месяц, как вступил в силу ФЗ № 476, в обиходе получивший название «О банкротстве физлиц». Страхи банкиров, что в суды ринутся толпы должников, в том числе и ипотечных, пока не оправдались. За октябрь в арбитражные суды страны было подано всего порядка двух тысяч заявлений. Причем в половине случаев инициаторами судебных разбирательств выступили сами кредиторы.
Между тем, по оценкам Национального бюро кредитных историй (НБКИ), на 1 октября количество россиян, подпадающих под условия закона о банкротстве физических лиц, составило 460 тыс. человек. «Именно столько граждан имеют просроченный долг более чем в 500 тыс. руб. сроком свыше 90 дней (по всем видам розничных кредитов). В декабре 2014 года их количество не превышало 300 тыс. человек», – подчеркивают в НБКИ.
При этом снижается кредитная дисциплина граждан, то есть готовность регулярно гасить долги. Особенно среди молодежи. «Готовность соблюдать взятые на себя финансовые обязательства традиционно снижается при негативных внешних экономических условиях, – рассуждает руководитель департамента исследований банковского сектора Национального агентства финансовых исследований Ирина Лобанова. – И тот факт, что финансовая дисциплина в большей степени свойственна россиянам старше 50 лет, нежели молодым, является достаточно тревожным признаком».
В то же время большинство участников рынка считают закон несовершенным. Как, например, сообщил в ходе опроса Ассоциации российских банков представитель Московского кредитного банка Александр Шорников, законом вполне могут воспользоваться недобросовестные должники. Ведь выгода от потенциального списания долга гораздо выше, чем ответственность в части ограничений гражданских прав и трудовой деятельности.
Да и добросовестным должникам новый закон сулит определенные удобства. «Думаю, каждый десятый проблемный заемщик захочет воспользоваться процедурой банкротства», – говорит Александр Шорников.
Поэтому можно предположить, что россияне в массе еще «не распробовали» новый закон. И рост обращений в суды – впереди.
Сбываются мрачные прогнозы
Руководитель Сбербанка РФ Герман Греф назвал ипотеку самым интересным розничным продуктом в стратегии развития компании. По итогам первого полугодия 2015 года доля банка на российском ипотечном рынке по сравнению с прошлым годом выросла до 66% (+15 п.п.). «Ау, конкуренты, где вы?» – позволил добавить в свое выступление толику иронии Герман Греф.
Действительно, конкуренты теряют позиции. За девять месяцев 2015 года российские банки выдали 461 154 рублевых ипотечных кредита на общую сумму 759,1 млрд руб. По сравнению с аналогичным периодом минувшего года объем выдачи сократился на 37,5%.
В октябре ряд участников рынка фиксировали незначительное оживление спроса. Но сезонный рост интереса покупателей к кредитованию отмечался и в прошлом году. Поэтому ожидать улучшения показателей продаж по итогам года не приходится. Если, конечно, на рынке не произойдет «революционных» перемен.
Громкие требования таких перемен звучали и в октябре. Самым оригинальным, наверное, следует считать инициативу губернатора Московской области Андрея Воробьева. Он предложил правительству РФ снизить ставку субсидированной ипотеки до 7%.
На первый взгляд заявление носит исключительно популистский характер. Но следует вспомнить, что именно Андрей Воробьев в начале нынешнего года предложил идею субсидирования ипотеки государством. И он же нынешним летом на заседании Совета при президенте РФ по жилищной политике выступил с инициативой ужесточения 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…». То есть, пустыми словами заявление считать не следует.
Бюджетные войны
Впрочем, вероятность того, что идея главы Московской области будет поддержана, тоже достаточно низка. Скорее, заявление преследовало иную цель.
Напомним, проект бюджета РФ на будущий год правительство представило Государственной Думе 23 октября. На утверждение в Совет Федерации проект пойдет после одобрения Думой в третьем чтении 16 декабря. Ожидается, что дефицит бюджета достигнет 3% ВВП. Денег банально не хватает.
Возникает риск сворачивания в 2016 году самой программы субсидирования ипотеки. Тем более что официально правительство запускало ее только на один год.
Соответственно, идет лоббирование продления программы. На разных уровнях власти звучат публичные восхваления продукта.
Первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов, выступая в Госдуме, подчеркивает, что государственная программа субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам «крайне эффективна». А замминистра финансов России Алексей Моисеев заявляет, что средства на продление программы поддержки льготной ипотеки в 2016 году могут быть найдены в антикризисном фонде. Не забыв упомянуть, что ранее глава правительства Дмитрий Медведев поручил рассмотреть вопрос о продлении ее сроков.
Тут и появляется реплика Андрея Воробьева, что субсидирования до 12% недостаточно, необходимо субсидировать до 7%. Логика простая: проси много, хоть что-то дадут.
Кому это надо?
Безусловно, потенциальным заемщикам продление субсидирования еще на год выгодно. Но в убытке оказываются собравшиеся продавать жилье собственники.
Последние месяцы ставки на несубсидируемую ипотеку (преимущественно ипотечные продукты для вторичного рынка) снижались. Но, конечно же, сравняться со ставками по льготной ипотеке не смогли. К ноябрю потенциал снижения при сохранении нынешней ключевой ставки практически исчерпан (см. Индексы «БН-Ипотека» – табл. 1, 2).
Таким образом, покупатель недвижимости в ипотеку заведомо мотивируется провести сделку на первичном рынке со льготной ставкой.
На вторичке же и без этого дела обстоят не лучшим образом. По оценкам руководителя ипотечного отдела АН «ДОМПЛЮСОФИС» Сергея Гребенюка, квартиру на вторичном рынке готовы купить не более 30% заемщиков. При этом, как уточняет руководитель КЦ «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров, сегодня порядка 80% сделок на вторичном рынке проводится в рамках цепочек купли-продажи объектов. Это сложные сделки, находящиеся под постоянной угрозой срыва и зачастую без привлечения профессиональных риэлторов невозможные.
Если же, вопреки здравому смыслу, ставка снизится до 7%, продажи на вторичке встанут. Граждане будут брать дешевую ипотеку на первичку, а собственные деньги размещать на рублевых депозитах.
ТАБЛИЦА 1
Банковские процентные ставки по жилищному кредитованию (на конец октября)
ТАБЛИЦА 2
Изменение средней процентной ставки по наиболее популярному виду ипотеки за месяц
| Месяц | Справка по форме 2-НДФЛ | Справка о подтверждении дохода в свободной форме или по форме банка | ||
|---|---|---|---|---|
| вторичный рынок | первичный рынок | вторичный рынок | первичный рынок | |
| Конец сентября 2015 года | 15,04% | 15,36% | 15,25% | 15,64% |
| Конец октября 2015 года | 14,96% | 15.36% | 15,16% | 15,64% |
| Изменения | - 0,08% | - 0,00% | - 0,09% | - 0,00% |
