По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в минувшем октябре на продажу было выставлено около 3 тыс. комнат в коммунальных квартирах и общежитиях, из которых чуть меньше половины (1,4 тыс. объектов) – в районах с преобладанием исторической жилой застройки (Центральном, Адмиралтейском, Петроградском, Василеостровском).
Цены на обособленные жилые помещения в Петербурге стартуют с отметки 700 тыс. руб. Нижняя граница плавает: временами таких предложений нет, но порой в продаже встречаются и более дешевые варианты. Верхняя ценовая планка сегмента также нестабильна. Тем не менее мы обнаружим в каталогах объявлений десятки объектов, предлагаемых по ценам демократичных однокомнатных квартир – от 3 млн руб.
Какие комнаты предлагают к покупке в Санкт-Петербурге и от чего зависят цены? Будем разбираться.
До 700 тыс. рублей: свой угол
Заглянув в каталоги объявлений о продаже комнат, мы обнаружим, что в них есть и объекты за 350-700 тыс. руб. Не спешите радоваться. Это цены не комнат, а долей в квартирах, предлагаемых для того, чтобы получить не крышу над головой, а прописку. И поскольку таких предложений на рынке немало, обойти их вниманием не получится.
Итак, в рамках указанного диапазона нам, скорее всего, предложат полкомнаты в коммуналке или угол в общежитии. У нижней ценовой границы сосредоточены варианты, не предлагающие проживания покупателя в квартире. Ближе к верхней – такие объекты, где по договоренности с сособственниками (владельцами других «углов») можно заночевать. В объявлениях такие объекты обозначают как «доля без проживания» и «доля с проживанием».
Теоретически можно договориться с «угловладельцами» и о постепенном выкупе других долей. Но насколько такое предложение может быть интересным для покупателя? Ведь режим пользования долями недвижимого имущества здесь будет определяться только джентльменскими соглашениями с сособственниками. А настоящие джентльмены, с которыми можно иметь дела, в столь демократичном сегменте рынка жилья – большой дефицит.
От 700 тыс. до 1 млн рублей: комнаты в пригородах
На день подготовки материала мы насчитали около двух сотен объявлений с объектами данного ценового сегмента. Большинство предложений у нижней границы также являют собой доли с возможностями проживания (то есть комнаты с обременениями в виде сособственников).
Если за сумму в пределах 700-850 тыс. руб. к продаже предлагают полноценное жилое помещение, имеющее четыре стены, дверь и окно, то, скорее всего, это комната 9-12 кв. м в пригородной коммуналке. Такие предложения часто встречаются в Колпино, Горелово, Красном Селе, Ломоносове.
В городских районах в рассматриваемые бюджетные рамки попадают комнаты в бывших рабочих общежитиях. Если в квартирах от 10 до 20 комнат, высокие (от 3 метров) потолки и просторная (15-23 кв. м) кухня – это, очевидно, типовая общага коридорного типа сталинского или хрущевского периода постройки. За комнаты от 10 кв. м в общежитиях, построенных в начале 1980-х годов, в настоящее время просят не меньше 850 тыс. руб.
Примерно с этой же отметки стартуют цены комнат в классических коммуналках четырех традиционно причисляемых к историческим районов: Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского. Правда, это обычно комнаты не больше 10 кв. м в перенаселенных квартирах. Такие квартиры часто располагаются в ветхих домах, которые, в свою очередь, находятся в депрессивных, удаленных от метро и туристских маршрутов кварталах.
От 1 до 1,5 млн рублей: в районах массовой застройки
В указанный ценовой диапазон укладывается подавляющее большинство предлагаемых на рынке жилья компактных комнат в серединных «спальниках». Так, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в минувшем октябре средняя цена выставленной на продажу комнаты на жилых территориях с преобладанием массовой застройки советского периода составляла 1,45 млн руб. В то же время для центральных (исторических) районов названный ценовой диапазон – ниже среднего значения (по сведениям того же источника, оно составляет 1,64 млн руб.).
Что являет собой среднестатистический объект данной ценовой группы в спальном районе? Большинство предложений – комнаты от 10 до 14 кв. м в брежневках, которые строились с конца 1960-х до середины 1970-х годов – в таких домах широко практиковалось коммунальное заселение (в хрущевках, укомплектованных по большей части «двушками» и «трешками» со смежными комнатами, коммуналок мало).
Есть и другие варианты. Например, комнаты и доли в коммуналках, возникших из-за конфликтов бывших супругов или поделивших имущество наследников (таковые встречаются даже в совсем свежих домах). Для покупателя объект, имеющий «конфликтное» происхождение, – вариант не блестящий: обживать жилплощадь придется под психологическим давлением старожилов.
Классическая коммуналка на несколько семей, обитатели которой привыкли не замечать друг друга, – с точки зрения психологического комфорта вариант более интересный. Но комнаты в домах старого фонда, предлагаемые в обозначенных ценовых рамках, тоже обычно не без изъянов (главные – те же, что и в предыдущем сегменте: маленькая площадь, перенаселенная квартира, депрессивный район).
От 1,5 до 2,5 млн рублей: классика коммунального жанра
Примерно треть предложений ценового сегмента от 1,5 до 2,5 млн руб. – комнаты в типовых брежневских «двушках» и «трешках», но большие – 16-18 кв. м, а также комнаты в трех- и четырехкомнатных сталинских квартирах (от 12 до 20 кв. м).
Оставшиеся две трети – та самая петербургская классика коммунального жанра: комнаты в просторных квартирах в исторических районах. Диапазон площадей – от 14 до 32 кв. м (подавляющее большинство – от 17 до 23 кв. м).
Изучим классику более внимательно. Предложения нижней половины диапазона – это комнаты в «тихих» (по формулировкам продавцов) квартирах: без существенных недостатков, но и без перспектив выгодного расселения.
С верхней частью выборки дело обстоит сложнее. Некоторые просторные комнаты с ценами, близкими к 2,5 млн руб., имеют индивидуальные санузлы, душевые кабины, свои кухоньки, предлагаются к продаже с меблировкой и порой позиционируются как квартиры-студии. Покупателю следует быть готовым к тому, что, как правило, все это – нелегальные перепланировки. Узаконить невозможно, а пользоваться можно, пока не «настучат» соседи. Увы, соседи в коммунальном Петербурге меняются часто.
Больше 2,5 млн рублей: комнаты по ценам квартир
Цена выше 2,5 млн руб. за комнату в типовом панельном доме (варианты из двух и более комнат мы в данном обзоре не рассматриваем) явно свидетельствует о завышенных ожиданиях продавца либо технических ошибках подателей объявлений. Правда, в последнем случае обычно промахиваются сразу на порядок: например, 13 млн вместо 1,3 млн.
В исторических районах Санкт-Петербурга комнаты по ценам демократичных квартир – явление не уникальное. Но чтобы соответствовать ценовому уровню «заметно выше среднего», комната должна быть действительно просторной и обладать какой-либо характеристикой, выгодно отличающей ее от рядовых вариантов. Например, иметь балкон с открыточным видом (встречаются варианты с каминами, эркерами, а также настоящие залы с лепным декором).
Правда, чаще всего оферты с ценами выше среднего уровня говорят не об уникальных характеристиках объектов, а о желании продавца выбраться из коммуналки. Нередко такие объявления сопровождаются комментариями вроде «легкое расселение» или «адекватные соседи». Увы, обычно продавцы лукавят. Скорее всего, шансов разъехаться с взаимной выгодой уже нет – в противном случае квартиру бы уже давно расселили.
