Почему низкий спрос на жилье может быть полезен для рынка, на какие новостройки снижаются цены и какой формат жилья застройщики будут продвигать в ближайшем будущем, рассказал БН генеральный директор Navis Development Group Александр Львович.
– Александр Владимирович, первый вопрос, наверное, самый актуальный на сегодняшний день: как рынок себя чувствует в условиях довольно существенного падения спроса на новое жилье?
– Не вижу пока никакой трагедии. Рынок же всегда развивается волнообразно, то вверх, то вниз, – это совершенно нормально. И спрос не то чтобы сильно уменьшился, а локализовался в отдельных группах объектов. Есть такие объекты, в которых квартиры по-прежнему отрывают с руками, но имеются и такие, где продажи вообще остановились. Это ж не означает, что жизнь закончилась. Мы через столько кризисов прошли, что еще одним нас уже не напугать.
Конечно, та ситуация, которая возникла в конце прошлого года, сильно напугала рынок. Тогда и большие, и средние компании срочно корректировали свои планы: откладывали выход новых проектов, перерабатывали уже реализуемые. Но потом убедились, что все совсем не так плохо. Ведь что главное для бизнеса? Стабильность и предсказуемость. Когда качели – это всегда плохо. Сейчас спрос упал, но зато он стабилизировался. На сегодняшний день это самое главное.
– То есть если вам предложат года три работать при сохранении статус-кво, то вы согласитесь?
– Да меня все устроит: любой курс валют, любой спрос, пусть даже низкий, но – постоянный, без колебаний. На самом деле даже к тому всплеску спроса, который был на рынке дважды в прошлом году, отношение у девелоперов негативное. Ведь раз мы продаем большее количество квартир, значит, мы автоматически берем на себя и повышенные обязательства. Вводятся новые корпуса в проектах или даже запускаются совсем новые проекты – все это приводит к повышенным обязательствам. А после всплеска всегда идет падение: уже нет таких продаж, и это тяжело для рынка. Так что нас устроит любая стабильность.
– По вашим ощущениям, увеличилось ли на рынке расслоение между теми компаниями, у которых все совсем плохо, и теми, кто чувствует себя более-менее уверенно?
– Мы же общаемся между собой в девелоперской среде. И многие мои коллеги говорят: вот здесь, на этом объекте, у нас похуже дела, а здесь – получше. Среднее падение – около 30%, этот показатель у всех примерно одинаков. В прошлом году у нас уже в сентябре спрос пошел резко вверх, и сейчас мы отстаем, конечно, от тех показателей. Но продаем примерно на том же уровне, что в сентябре 2013-го. А ведь это был удачный год для отрасли. Разница только в том, что сейчас цены прилично выше. Только по одному нашему ЖК «Щегловская усадьба» они выросли с тех пор где-то на 20%.
– Но логично было бы предположить, что с падением спроса и цены должны пойти вниз. Как это произошло, например, в Москве. У нас пока этого не наблюдается.
– С тем обилием скидок и акций, которые предлагают абсолютно все девелоперы, довольно сложно сказать, сколько на самом деле стоит жилье. И если раньше акция заключалась в скидке от наценки, то теперь – это реальная скидка. Многие даже процент не афишируют, просто в рекламе объявляют об акции, а дальше напрямую работают с клиентом. Конечную сумму клиент узнает только в самом конце переговоров.
Мне тяжело назвать конкретную цифру, но есть ощущение, что цены понизились по сравнению с прошлым годом. Сейчас очень интересное время – время покупателя. Да и ипотека дешевле, чем когда-либо, – она меньше инфляции. Сейчас ее брать, наверное, даже выгоднее, чем платить живыми деньгами.
– С другой стороны, с рынка практически ушли инвесторы. И вряд ли вернутся в ближайшее время, не так ли?
– Не сказал бы, что все поголовно ушли, на рынке они все-таки есть. У граждан нашей страны, мне кажется, в подсознании заложено два способа сохранения денег – купить доллары или жилье. И это не выбить из нашего человека. Да и во всем мире недвижимость считается одним из наиболее распространенных инвестиционных продуктов. А в развивающейся экономике, когда банкам люди не доверяют (в современной России именно так) – тем более. Главное, что за 25 лет существования рынка наших граждан все же удалось убедить в невыгодности хранения сбережений «под матрасом». И они поняли, что деньги, вложенные в квадратные метры, могут еще и работать.
Непосредственно в стройку вкладывают, конечно, реже. Инвесторы сейчас даже больше интересуются готовым жильем. Ну и еще раз повторю, что сравнение с 2014 годом вряд ли уместно: год назад инвесторами были буквально все. И чтобы хоть часть из них вернулась на рынок, нужна опять-таки стабильность.
– Как вы относитесь к перспективе введения в Ленобласти моратория на перевод сельхозземель под жилую застройку. На вас, как на компании, работающей в основном в 47-м регионе, это решение скажется напрямую?
– Напрямую – никак не скажется, поскольку мы не занимаемся ленд-девелопментом, а покупаем только готовый продукт – участки с полным пакетом документации. Косвенно, конечно, это решение на нашу работу повлияет, так как рынок земли неизбежно сузится. В области еще остались очень интересные участки, но непригодные для застройки, нам их предлагают, и мы были бы готовы их купить, но опять-таки только вместе с документацией. Теперь понятно, что нам их уже не предложат.
Но драматизировать ситуацию тоже не стоит. Губернатор Дрозденко говорил о 8 млн кв. м жилья, которые уже можно построить, и о том, что земли под жилую застройку хватит на 25 лет. Я думаю, что это правда и задел действительно есть. И мораторий, на мой взгляд, совершенно оправдан, поскольку бесконтрольный перевод сельхозземель при спаде в экономике отрасли совершенно не нужен. Пусть проведут ревизию, уточнят, что можно переводить, а что необязательно. В конце концов, есть бизнес, готовый вкладываться в то же сельское хозяйство, – надо учитывать и это.
– А насколько велик сейчас объем земельного рынка в ближнем поясе Петербурга?
– Цифры трудно назвать, но предложение очень большое. Мы все время смотрим предложение вокруг КАД – выбор велик. И в Мурино, и в Буграх, и в Кудрово, и даже на юге Петербурга остались нераспроданные участки, причем с градпланами и утвержденными проектами планировки. Так что земли хватит на всех и еще надолго.
– Как известно, государственная программа субсидирования ипотечных ставок рассчитана до марта будущего года. Как вы думаете, после этого ее свернут или возможны какие-то варианты?
– Здесь сложно что-то прогнозировать – все будет зависеть от макроэкономической ситуации. Отмечу: то, что сделало правительство, помогло даже не покупателям и девелоперам, а всей экономике, ведь строительство – это ее локомотив. С другой стороны, все понимают, что госрезервы тоже не бесконечны. Нам бы, конечно, не хотелось, чтобы госпрограмма завершилась, но от нас тут уже ничего не зависит.
– Перейдем теперь непосредственно к планам Navis Development Group. Каковы они на ближайшие год-два?
– В этом году мы планируем сдать в общей сложности 110 тыс. кв. м недвижимости в двух наших объектах – ЖК «Созвездие» и «Щегловская усадьба». А через три года собираемся нарастить этот показатель до 200 тыс. кв. м. За счет чего? В этом году начнем реализацию нашего нового малоэтажного проекта под названием «Итальянский квартал». Кроме того, у нас хороший задел по земельному банку, и к тому же сейчас ведем переговоры по покупке довольно большого участка в Вартемягах – это 70 га. Параллельно присматриваемся к двум пятнам в Московском районе Петербурга. Если завершим все сделки в этом году, то в следующем выйдем на площадку.
– Судя по тому, что вы собираетесь приобретать землю в городе, компания не собирается концентрироваться только на малоэтажных проектах?
– Нет, не собираемся, просто нам очень нравится этот формат. Хоть я живу в высотном доме, но малоэтажные люблю гораздо больше. И покупатель, кстати, тоже. Просто экономические реалии таковы, что в Петербурге такое жилье строить трудно – мегаполис традиционно растет вверх. Так что и «Щегловская усадьба», и «Итальянский квартал» – это только одно из наших направлений.
