Застройщики просят наложить мораторий на страхование своей гражданской ответственности перед дольщиками до того момента, как будут приняты разрабатываемые правительством поправки в ФЗ-214. С такой инициативой выступил Российский Союз Строителей (РСС).
Зачистка от Центробанка
К механизмам гарантии исполнения обязательств строителей перед дольщиками эксперты отнеслись весьма скептично с самого начала. Почти два года апробации подтвердили: ни банковская гарантия, ни страхование, ни участие в созданном застройщиками Обществе взаимного страхования (ОВС) не обеспечивают защиту покупателей жилья от банкротства застройщика.
Напомним, что одна группа «гарантов» – банки – сразу выразила нежелание принимать на себя рискованные обязательства. Они выставили фактически заградительный тариф в 4-5% от стоимости реализованных квартир и вышли из игры.
Страховые компании (СК), напротив, оживились: данный вид деятельности оказался привлекательным для десятков мелких страховщиков. Большинство из них занялись фиктивным страхованием, а по факту – продажей полисов за копейки (тарифы начинались от 0,2%).
У ЦБ возникло закономерное желание почистить рынок. Регулятор ужесточил требования к страховщикам, чтобы отсечь демпингующие компании, которые не в состоянии выполнить принятые на себя обязательства. С 1 октября этим видом деятельности могут заниматься только СК, имеющие собственные средства в размере не менее 1 млрд руб., не получавшие от ЦБ РФ предупреждений в течение полугода, а также – с хорошими показателями платежеспособности. «Мелочевка» отвалилась сама собой. Сквозь игольное ушко Центробанка прошли всего 20 компаний, из которых реально страхуют гражданскую ответственность застройщиков всего две-три.
Страховщики, в свою очередь, ужесточили требования к строителям. С октября они принимают на страхование только объекты, построенные более чем наполовину, в которые вложено не менее 25% собственных средств застройщика. При этом предупреждают, что заявка будет рассматриваться три-четыре месяца. «По сути, это запретительные меры», – отмечает директор представительства НО «ОВС застройщиков» по Санкт-Петербургу и Ленобласти Олег Бритов.
Стоимость полиса тоже заметно возросла, почти в восемь раз по сравнению с тарифами месячной давности, и начинается от 1,5%. «Дешевых страховок уже не будет. Халява закончилась», – констатирует директор филиала страховой компании «Гефест» Анатолий Кузнецов.
В итоге «операции» ЦБ более половины строительных компаний оказались вне правового поля – с недействительными полисами, деньги за которые им, к слову, вряд ли вернут. Росреестр, несмотря на попытки комитета по строительству Санкт-Петербурга разрулить ситуацию в ручном режиме, занял жесткую позицию и отказался принимать на регистрацию договоры долевого участия у застройщиков, не сумевших подтвердить гарантией свои обязательства. К одобренным регулятором страховщикам образовались многомесячные очереди. В Петербурге пауза заняла почти месяц – первые ДДУ были зарегистрированы Росреестром в конце октября.
Праздник для ОВС
От действий Центробанка выиграл единственный участник процесса – ОВС. Его тарифы (от 0,4 до 1,2%) сегодня воспринимаются как самые щадящие. Но если член общества желает получить страховку в упрощенном порядке – быстро и с минимумом документов, ему придется заплатить 2-3% от стоимости страхуемых договоров.
В ОВС не преминули воспользоваться благоприятной ситуаций. Во-первых, внесли изменения в устав и теперь могут принять в свои ряды не 500 юридических лиц, а неограниченное число компаний (сейчас в общество входят 136 членов). Во-вторых, за пару недель в октябре создали представительства в 32 субъектах федерации. В-третьих, повысили с 7 октября вступительный взнос до 1 млн руб.
Однако застройщики в ОВС не спешат: до сих пор в рядах общества нет ни одной компании из Петербурга и Ленобласти. Система взаимного страхования кажется представителям отрасли малопонятной и ненадежной. У ОВС недостаточно средств для того, чтобы покрыть убытки в случае банкротства хотя бы одного члена общества: убытки даже по единственному дому потянут на 0,5-1 млрд руб. Если денег в резервном фонде ОВС не хватит, по уставу включается субсидиарная ответственность. То есть членам общества придется всем миром спасать дольщиков банкрота. Более того, субсидиарная ответственность сохраняется в течение двух лет после выхода из общества.
Особенно настораживает строителей слабый «фейсконтроль» на входе в общество. В ОВС принимают практически всех. Основные требования к будущим членам: не банкрот и не более двух раз за историю деятельности был замечен в нарушениях ФЗ-214. Ни количество построенных объектов, ни портфель, ни репутация роли не играют. Такая неразборчивость может спровоцировать появление на рынке многочисленных новых юрлиц, созданных для реализации одного проекта.
Без прикрытия
Несмотря на усилия Центробанка по зачистке страхового рынка, ни страхование, ни ОВС не являются действенной защитой для дольщика. По одной и той же причине: ни у страховщиков, ни у созданного строителями общества не хватит собственной финансовой мощи, чтобы расплатиться по договорам при наступлении страхового случая. А перестраховочный механизм в данный момент отсутствует.
Ранее заключенные договоры перестраховывались либо в АИЖК, либо у европейских страховщиков. Ввиду известных геополитических событий отношения с зарубежным бизнесом осложнились, хотя российские страховые компании продолжают искать партнеров на Западе. АИЖК перестало принимать новые договоры на перестрахование, так как занялось реорганизацией.
Остается надежда на создание Национальной перестраховочной компании. До 6 ноября соответствующий законопроект должен быть внесен в правительство страны. «Вопрос с перестрахованием будет снят, но встанет новый – с ценой страховок. Скорее всего, единый государственный перестраховщик будет диктовать тарифы страховым компаниям и ОВС. Он просто не примет на удержание риски, застрахованные по расценкам ниже определенного уровня», – считает Анатолий Кузнецов. Но без возможности перестрахования, полагает он, страхование рисков – не более чем перераспределение денег, которое в конечном итоге повышает цену строящегося жилья. «Лучший вариант – вовсе отказаться от обязательного страхования гражданской ответственности строителей и заняться оттачиванием норм ФЗ-214», – уверен страховщик.
Чтобы не тратить деньги дольщиков впустую, на неработающую защиту, РСС предложил ввести мораторий на страхование гражданской ответственности до тех пор, пока правительство не подготовит и не примет поправки в ФЗ-214. «Как минимум, мы просим не настаивать на заключении новых договоров в том случае, если у застройщика уже есть полис, приобретенный до 1 октября этого года. Кроме того, считаем правильным освободить от обязательного страхования ответственности те компании, у которых доля вложенных в объект собственных средств больше, чем привлеченных. Но обязать ежеквартально предоставлять финансовый отчет, чтобы отслеживать устойчивость застройщика», – поясняет председатель комитета РСС по взаимодействию с застройщиками и собственниками жилья Виолетта Басина.
По словам Басиной, предложения РСС были услышаны: при Минстрое создана рабочая группа для проработки инициатив строителей. В настоящий момент РСС собирает подписи застройщиков под открытым письмом правительству страны о вводе моратория на страхование ответственности застройщиков.
