Лет десять назад, когда ипотечные кредиты еще не были столь доступны, основными операциями на квартирном рынке были встречные покупки. Но и сегодня старый проверенный способ улучшения жилищных условий актуальности не потерял.
С чего начинать человеку, желающему улучшить качество жизни? В любом случае – с собственного маркетингового исследования, а именно с оценки своей недвижимости, желаемых вариантов и возможностей привлечения дополнительных финансовых ресурсов – собственных и заемных.
Что делать, если нет сбережений и возможности получить кредит? Попробуем оценить возможность переезда без доплат из однокомнатной квартиры в «двушку» или «трешку». Материал для исследования – объявления о продаже квартир. Здесь требуется оговорка: в данном обзоре, чтобы не усложнять задачу, мы учитываем только цены предложений. Но, понятное дело, торг уместен всегда – как при продаже, так и при покупке.
Дано: однокомнатная квартира за 4 млн рублей
Недавно в обзоре цен предложений однокомнатных квартир мы выяснили, что средняя цена предложения «однушки» в Петербурге – 4,04 млн руб. (данные Центра исследований и аналитики ГК БН). Для начала разберемся, что являет собой эта самая среднестатистическая «однушка». По балансу цены и качества квартира, предлагаемая за названную сумму, – очевидный середнячок: не комфорт- и тем более не бизнес-класс.
Теперь соберем статистику. Заглянув в каталоги объявлений о продаже, мы насчитали 635 «однушек», предлагаемых по ценам, близким к 4 млн руб. (в выборку были включены варианты от 3,95 до 4,05 млн руб.). В этом ценовом диапазоне предлагаются два типа объектов с площадями от 30 до 45 кв. м. Первые – скромные по площадям квартиры в домах не первой молодости, но при этом расположенные в инфраструктурно развитых районах. Вторые – более просторные квартиры в относительно свежих домах, но в локациях, имеющих те или иные недостатки. Первых и вторых – примерно одинаковое количество.
Попытаемся привести эти характеристики к общему знаменателю. Вот что получается. Например, 30-32 кв. м – это площади хрущевских или брежневских квартир. При этом, чтобы соответствовать заявленному ценовому уровню (4 млн руб.), дом должен располагаться в тихом обжитом районе не больше чем в десяти минутах неспешной ходьбы от ближайшей станции метро. В то же время просторная «однушка» (42-45 кв. м) в относительно новом доме (панельном или кирпичном), предлагаемая за сумму, близкую к обозначенной, может быть и в нескольких остановках езды на общественном транспорте.
Примечательно, что половина (из шести с лишним сотен объектов) – квартиры в северных районах Петербурга: Приморском (147 квартир), Выборгском (90), Калининском (65).
Требуется: двухкомнатная до 4 млн рублей
Теперь посмотрим, какие двухкомнатные квартиры предлагают по тем же ценам. В заданном нами узком диапазоне (от 3,95 до 4,05 млн руб.) предложений также немало. На момент подготовки обзора в указанный диапазон вписалось 460 объектов. Но географический расклад здесь иной.
Пятерка районов-лидеров – Невский (96 квартир), Калининский (69), Фрунзенский (59), Красногвардейский (57) и Московский (53). Таким образом, получается, что продавцу «однушки» за 4 млн руб., скорее всего, придется примерять на себя «двушки» южных и восточных территорий.
Снова заглянув в выборку, мы обнаружим, что 80% предложений данного сегмента – это компактные квартиры в панельных домах не первой свежести. Давайте приглядимся к ним более внимательно. Например, в Московском районе – одном из самых дорогих по цене «квадрата» жилья – за такую цену вам, скорее всего, будет предложена «двушка» в панельной пятиэтажке 507-й серии. Во всяком случае, в нашей выборке подавляющее большинство квартир по данному району – это объекты именно с такими характеристиками: потолки – 2,5 м, смежные комнаты 11 и 17 кв. м, кухня – 5,5 кв. м, общая площадь – 44 кв. м. Сменив просторную «однушку» на такое жилище, мы ничего не выигрываем по площади.
В соседнем районе, Фрунзенском, точнее в Купчино, хрущевских «двушек» со смежными комнатами тоже предлагают немало, есть и у метро. Но если мы рассчитываем на раздельные – придется обратить внимание на брежневки 602-й и 606-й серий, и скорее всего, не в пешеходной доступности от станции «Международная», а на расстоянии нескольких остановок.
В Невском районе больше половины предложений двухкомнатных квартир по ценам, близким к 4 млн руб., также приходится на брежневские «панельки» (504-я и 602-я серии). Планировочные параметры у них почти такие же, что и у хрущевок. Общая площадь – 45 кв. м, потолки – 2,5 м, комнаты 11 и 17 кв. м (правда, не смежные, а раздельные), да и кухни чуть больше – от 7 до 9 кв. м.
Перемещаемся в северные районы. В самом популярном у покупателей – Приморском – в рамках, заданных бюджетом, выбора у нас, можно сказать, нет: вариантов меньше двух десятков, из них две трети – в панельных (507-я серия) и кирпичных (528-я серия) пятиэтажках. Практически все – в пешеходной доступности от станции метро «Черная речка», но со смежными комнатами и на первых этажах. При этом, чтобы приобрести «двушку» площадью 42-44 кв. м с раздельными комнатами в «корабле» у станции метро «Пионерская», придется доплачивать (или торговаться). Так, за «двушки» в демократичных домах серии 1-ЛГ600 постройки начала 1970-х годов продавцы желают получить от 4,1 до 4,5 млн руб.
Требуется: трехкомнатная до 4 млн рублей
Нижняя ценовая граница сегмента «трешек» – 2,7-2,8 млн руб., и это в пригородах, таких как Красное Село, Горелово, Ломоносов, Колпино. Если мы рассчитываем на семейное жилище внутри КАД, то почти все очевидно: в северных районах приличную «трешку» по цене «однушки» мы не найдем.
Основные поставщики трехкомнатных квартир ценового диапазона до 4 млн руб. – Кировский и Красносельский районы. Именно на Юго-Западе сконцентрированы основные массивы пятиэтажек серий А и ГИ с «трешками» нетипичных для советского домостроя планировок: так называемые квартиры «шесть-девять-пятнадцать» – с проходной комнатой 15 кв. м, кухней 4,5-5,5 кв. м и спаленками 6 и 9 кв. м.
Общая площадь такой трехкомнатной квартиры почти та же, что и у просторной «однушки», – 42-44 кв. м. На сегодняшний день цены на них стартуют с отметки 3,5 млн руб. То есть при обмене средней «однушки» на такое жилище денег должно хватить не только на переезд и оплату риэлторских услуг, но и на косметический ремонт. А он, скорее всего, потребуется: состояние объектов с ценами «ниже не бывает» обычно оставляет желать лучшего.
