Почему даже сырой закон о риэлторской деятельности лучше, чем отсутствие закона, и зачем нужно регулировать информацию о продаже жилья в СМИ? Об этом БН беседует с президентом Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрием Щегельским.
– Дмитрий Владимирович, почему в последнее время все так озаботились темой разработки Госдумой закона о риэлторской деятельности?
– На самом деле необходимостью принятия подобного закона профсообщество озабочено давно, с момента отмены лицензирования в 2002 году. Закон нужен, это понимает большинство участников рынка, другой вопрос – в какой обстановке он разрабатывается. Почему-то сейчас это происходит в закрытом для профессиональных риэлторов режиме, и, конечно, недостаток информации очень смущает.
– Вы в свое время говорили, что риэлторы разделились на два лагеря. Одни считают, что закон сегодня необходим, другие – что лучше работать вообще без закона, чем иметь сырой документ. К кому себя причисляете вы?
– К тем, кто считает, что закон нужен, пусть даже недоработанный. Его можно будет позже править, пытаться усовершенствовать.
– Цитируя Владимира Путина о недостаточном регулировании риэлторской деятельности, обычно забывают, что эти слова были ответом на конкретные претензии к рынку. Во-первых, мимо государства проходят значительные доходы теневых риэлторов, во-вторых, интересы клиентов не защищены. Это разные проблемы, может ли их решить один закон?
– Эти проблемы как раз очень тесно между собой связаны и решаются с помощью одних механизмов. «Теневые риэлторы», а попросту – незаконные предприниматели и мошенники, работают исключительно на свой карман, не платя никаких налогов, потому что сегодня риэлтором себя может назвать любой – законодательных требований к профессии нет.
Отсюда же и вторая проблема: отсутствие четкого «официального» статуса риэлтора приводит к тому, что клиент дезориентирован, он не понимает, специалист перед ним или случайный человек. Соответственно – может довериться случайному человеку и получить вместо качественной услуги массу проблем.
– Чем здесь поможет госрегулирование и как оно, по-вашему, вообще должно выглядеть?
– В первую очередь необходимо понять, что именно мы собираемся регулировать. Когда этот вопрос обсуждается, то чаще всего имеют в виду регулирование предпринимательской деятельности, то есть – юридических лиц (агентств недвижимости).
Но именно этим занималось лицензирование. И как показывает практика, здесь никаких дополнительных законов не нужно – уже имеющихся законодательных актов вполне достаточно. А вот регулировать профессиональную деятельность: права, обязанности и поведение в профессии физических лиц – необходимо. Это некий аналог водительских прав – официальное подтверждение знаний и умений человека, оказывающего посреднические услуги на рынке недвижимости.
Сейчас рынок наводнен случайными посредниками, многие из которых имеют слабое представление о том, чем занимаются.
Если к деятельности оператора рынка будут предъявлены жесткие требования, если перед получением, условно назовем это, сертификата им нужно будет представить определенный набор документов, пройти обучение, заплатить некий взнос, то количество случайных людей сразу же сократится.
А для клиента наличие такого сертификата станет основанием для уверенности, что этот посредник «проверен государством».
– Многие считают, что обучение специалистов по недвижимости, экзамены и подтверждающая сертификация легко могут превратиться в формальность, фикцию…
– Не секрет, что и экзамен на получение водительских прав может быть достаточно формален. Только вряд ли такие права помогут водить автомобиль. Если человек собирается зарабатывать своей профессией, тратит на ее получение определенное время, силы и средства, то он сам должен понимать, что знаний и навыков только на бумажке ему будет недостаточно.
– Как вся эта система помешает теневым маклерам?
– Дальше все отрегулирует рынок. Клиент получает четкий и единый по всей стране ориентир: человек, который предлагает услуги риэлтора, в обязательном порядке должен соответствовать определенным требованиям. Можно провести параллели с другими законами, регулирующими профессиональную деятельность, к примеру, кадастровых инженеров или оценщиков. И уже клиенту предстоит делать выбор: обращаться к посреднику, деятельность которого даже формально не одобряется государством, или идти к официально зарегистрированному профессионалу.
– А где все-таки контроль государства? Получил сертификат и делай что хочешь?
– Человек получает от государства право заниматься этой деятельностью, но это не значит, что его работа больше никак не регулируется.
В том же законе, на мой взгляд, необходимо предусмотреть, чтобы каждый аттестованный специалист был обязан стать членом саморегулируемой организации (СРО), которая и будет контролировать, как он выполняет свои обязательства и насколько соответствует нормам, прописанным в законе.
Еще один аспект: теневым маклерам крайне затруднительно будет размещать рекламу. К примеру, компании, работающей в строительном сегменте, чтобы подать рекламу в СМИ, сегодня нужно иметь лицензию, быть членом СРО и предоставить СМИ правоустанавливающую информацию на объект, квартиры в котором она хочет продавать.
Подобный механизм был бы разумен и для риэлторского сегмента.
– А если я хочу продать свою квартиру сам, без риэлтора, мне и рекламировать ее будет нельзя?
– Частник покажет соответствующие документы, подтверждающие его право собственности, никто не может запретить ему продавать свой объект. Закон совсем не вынуждает клиентов рынка работать через агентов или агентства. Если хватает опыта, времени и желания – пожалуйста, проводите сделку самостоятельно.
Но рынок очистится от многочисленных добровольных «помощников», «друзей» и прочих посредников, которые сегодня без всякого согласования с собственником размещают рекламу одного и того же объекта с разными ценами.
Информационный мусор на самом деле никому не помогает, а только мешает и продавцам, и покупателям, и профессиональным риэлторам.
– Мы пока говорили о профессионализме и защите прав клиента. А что со второй частью проблемы? Доходы риэлторов – в налоговой тени…
– Скорее всего, речь шла как раз о доходах физических лиц – агентов, незаконных посредников, поскольку агентству сегодня скрывать свои доходы крайне затруднительно, да и просто бессмысленно: налоги агентства вполне разумные и обоснованные.
Все агентства недвижимости очень жестко контролируются Росфинмониторингом, и даже если просто вовремя не сообщить о проведенной сделке, финансовые санкции будут очень болезненными. Деятельность агентств государству известна, нас «видят», и требования к нам вполне конкретные.
Так что вся проблема именно в физическом посреднике, агенте, который сегодня слабо контролируется.
– В свое время Санкт-Петербургская палата недвижимости отправила депутату Елене Николаевой письмо с просьбой ознакомить вас с проектом готовящегося закона. Недавно вы получили ответ. Что из него следует?
– Из него мы поняли три вещи. Во-первых, концепция закона уже подготовлена. Во-вторых, сейчас ведется работа над текстом документа. И в-третьих, участников профсообщества подключать к работе не планируется до стадии общественного обсуждения.
– Вас чем-то не устраивает такой вариант?
– Тем, что весь смысл подобных инициатив как раз заключается в концепции, которая в данном случае разрабатывалась кулуарно.
Но логика подразумевает, что такие вещи должны формулироваться на основе мнений и пожеланий самого широкого круга экспертов рынка, причем из разных регионов страны.
Санкт-Петербургской палатой недвижимости сегодня разработаны собственные предложения по регулированию агентской деятельности, и в ближайшее время мы собираемся представить их на публичное обсуждение.
– Пока такого обсуждения не состоялось, перечислите три постулата, которые, с вашей точки зрения, обязательно должны содержаться в законе. И три – которых там быть точно не должно.
– Я думаю, что, во-первых, закон должен регулировать именно профессиональную деятельность физического лица, которое после получения сертификата (лицензии) принимает решение, в каком качестве работать: самостоятельно (зарегистрировав ИП или ООО) или в штате агентства, уведомив об этом СРО. Во-вторых, обязательно членство этих лиц в СРО. Важно, чтобы членом СРО мог быть только лицензированный государством специалист. Это избавит нас от появления коммерческих СРО, торгующих допусками в профессию. Третье – регулирование потоков информации в СМИ.
Соответственно, не хотелось бы, чтобы закон регулировал предпринимательскую деятельность, то есть работу юридических лиц. Вряд ли имеет смысл возвращать лицензирование агентств, это пройденный этап, и сегодня возможно создание куда более совершенной системы.
Также не хотелось бы, чтобы законом был введен некий единый национальный негосударственный надзорный орган за деятельностью отдельных СРО. Подобное может привести к монополизации рынка и точно не будет способствовать конкуренции и эффективному регулированию.
