Смогут ли решить проблему обманутых дольщиков изменения в финансовом законодательстве и в 214-ФЗ, которые предлагаются Правительством РФ? Почему система страхования ответственности по ДДУ дает сбои и должно ли государство взять на себя обязательства по опубликованию в интернете полной и достоверной информации о застройщиках? Эти и другие вопросы обсудили участники заседания рабочей группы «Качество повседневной жизни» Регионального штаба ОНФ в Санкт-Петербурге, посвященного вопросам долевого строительства.
Вопреки ожиданиям
Как рассказал руководитель рабочей группы, член регионального штаба ОНФ Павел Созинов, в Петербурге за девять месяцев этого года средства граждан были привлечены к строительству 375 многоквартирных домов. Всего в настоящее время в городе зарегистрировано 93 215 договоров долевого участия. И несмотря на то что 214-ФЗ был принят более десяти лет назад, только в Петербурге сейчас насчитывается два десятка проблемных объектов, при возведении которых использованы деньги почти 9 тыс. дольщиков.
При этом точная статистика о количестве граждан, перед которыми застройщики не исполнили свои обязательства, отсутствует. На законодательном уровне до сих пор не решено четко, с какого момента участника долевого строительства можно считать обманутым. Не дает ответа на этот вопрос и Минстрой РФ, подготовивший только общие рекомендации по составлению реестра граждан, чьи права были нарушены из-за недобросовестных застройщиков. Сейчас в Петербурге один такой список (42 человека) ведет Комитет по социальной политике, второй – Комитет по строительству (чуть более тысячи человек). Данные этих перечней сильно разнятся и не дают представления об истинной картине.
По мнению Павла Созинова, ситуация на строительном рынке может еще ухудшиться из-за федеральных новаций в отношении компаний, занимающихся страхованием рисков застройщиков перед дольщиками. С 1 октября этого года Центробанк ужесточил требования к страховщикам, в частности, потребовал увеличить минимальный размер капитала организации с 400 млн до 1 млрд руб. В итоге право страховать такие риски есть лишь примерно у двух десятков крупных организаций и у Общества взаимного страхования застройщиков (ОВС). Как сообщил Павел Созинов, по оценкам Национального объединения строителей, это уже привело к тому, что около 60% организаций испытывают трудности из-за новых требований ЦБ. «Эти проблемы могут отразиться и на дольщиках. Все это свидетельствует, что сегодня ни федеральное, ни городское законодательство не способно защитить права граждан так, как должно быть по логике, и нужны коррективы», – заключил он.
Впрочем, председатель Комитета по строительству Смольного Михаил Демиденко не согласен с тем, что 214-ФЗ нуждается в кардинальных изменениях. «Более 96% домов, которые сейчас возводятся в городе по этому закону, успешно достраиваются. И только 3-4% объектов попадают в категорию проблемных. Одной из главных задач при принятии 214-ФЗ было избежать двойных продаж. И с 2004 года до настоящего времени в Петербурге произошло не более 100 таких случаев», – подчеркнул он.
Тем не менее чиновник признал: существующий сейчас механизм страхования ответственности застройщиков не дает 100-процентной гарантии того, что объект не станет проблемным. Да и новшество ЦБ вряд ли исправит ситуацию. «В сомнительности применения исключительно метода страхования мы убедились на примере бюджетных строек. По финансовому законодательству мы имеем право работать только с подрядчиками, которые предоставляют нам банковские гарантии, то есть по-своему страхуем объекты. Если компания не выполняет своих обязательств, то банк берет на себя обязательство передать нам средства в размере предоставленного подрядчику аванса. И за полтора года из 17 проблемных бюджетных объектов нам удалось вернуть деньги от банковских структур только лишь по одной стройке. В остальных 16 случаях судебные разбирательства с банками по возврату гарантий продолжаются до сих пор».
Рецепты на выбор
По мнению помощника полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе Сергея Зимина, выходом в сложившейся ситуации была бы не комплексная корректировка 214-ФЗ, а подготовка госпрограмм для оказания содействия гражданам, вкладывающим средства в долевое строительство. Суть этой идеи – деньги дольщиков будет аккумулировать не застройщик, а банк, который откроет девелоперу кредит в размере себестоимости строительства ЖК. Таким образом, застройщик не вкладывает в стройку свои оборотные средства, а банковская структура будет решать проблемы с дольщиками, если девелопер не сможет выполнить своих обязательств.
Однако, как отметила генеральный директор Союза «Строители нефтяной отрасли Северо-Запада» Виолетта Басина, хотя аналогичные инициативы и обсуждаются сейчас в Минстрое, девелоперам они вряд ли пойдут на пользу. Да и покупателям жилья тоже. «У нас уже есть расчеты: с учетом процентных ставок кредитов для застройщиков в размере не менее 15% себестоимость строительства квадратного метра жилья после реализации таких нововведений может вырасти на 30-40%. В условиях существующих экономических реалий это невыгодно ни застройщикам, у которых и так дела с продажами обстоят не лучшим образом, ни гражданам. Поэтому мы выступаем категорически против подобных идей», – подчеркнула она. Кроме того, по мнению госпожи Басиной, участвовать в госпрограммах захотят только крупные банковские структуры, а получить от них кредиты смогут лишь солидные игроки строительного бизнеса. Небольшим компаниям придется уйти с рынка.
По словам Виолетты Басиной, есть еще одна инициатива, которая обсуждается сейчас в Минстрое, – закрепить в 214-ФЗ принцип поэтапного финансирования строек. «Схема в этом случае предлагается следующая. Изначально дольщики вносят 20-30% необходимых средств. Затем, когда очередной этап стройки завершен, – еще 20-30%, и т. д. По такой схеме уже фактически работают многие компании. Но опять же, это крупные строительные организации, у которых и так нет проблем с финансированием. А среднему и малому бизнесу такой механизм вряд ли подходит», – отметила она.
Пожалуй, единственной новеллой в 214-ФЗ, не вызвавшей споров у участников рабочей группы, было предложение о публикации в интернете полной и достоверной информации о застройщиках. Если соответствующие поправки пройдут, то эти данные планируется размещать на сайте Минстроя либо на ресурсах комитетов по строительству субъектов РФ. Чиновников хотят обязать кроме информации об объектах предоставлять сведения о репутации компаний: имеющихся штрафах, судебных разбирательствах, переносах сроков сдачи и пр.
Сейчас работа Минстроя над поправками к 214-ФЗ продолжается. Скорее всего, окончательные предложения по изменению закона появятся до конца этого года.
