К концу года в Смольном должны утвердить новые городские Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Намерения у городского правительства самые благие – положить предел сверхвысокой и сверхплотной застройке в спальных районах Санкт-Петербурга и повысить комфортность жилой среды в новых микрорайонах. Для этого предполагается ограничить высоту домов планкой в 40 м, а коэффициент использования территории снизить с 2,3 до 2.
Застройщики утверждают: если ПЗЗ будут приняты в нынешнем виде, то строительный рынок встанет на несколько лет.
Кто не успел – тот опоздал
Застройщикам, имеющим разрешение на строительство на руках, волноваться не о чем – они могут выходить на стройплощадки. «Однозначно не повезло проектам на старте – документация для их реализации будет разрабатываться по новым правилам», – пояснил на круглом столе, организованном комитетом по градостроительству, урбанистке и архитектуре РГУД, партнер адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Остальным девелоперам, находящимся в процессе согласования документации, обещано дать время на прохождение бюрократических процедур. Для ранее принятых проектов планировки территорий (ППТ) власти планируют установить переходный период до полутора лет с момента принятия новых ПЗЗ, в пределах которого будет действовать ранее утвержденная документация.
Реакция девелоперов однозначна: не успеем. В отведенный правительством срок всем стоящим в очереди ППТ нереально пройти сквозь игольное ушко бюрократии.
По данным Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга (КГА), в настоящий момент идет работа над документацией по проектам планировки и проектам межевания по 696 территориям общей площадью 31,4 тыс. га. Треть всех ППТ предполагает строительство жилья. Скорость согласования документов Смольным не дает надежды, что все разработанные ППТ будут приняты в срок.
В 2014-2015 годах правительство Петербурга утвердило всего 90 ППТ.
Экономическая нецелесообразность
Не уложившимся в срок девелоперам придется вносить коррективы в свои планы и понижать высотность и плотность застройки даже в том случае, если ППТ начали разрабатывать несколько лет назад в соответствии с действовавшими на тот момент нормативами. Об этом на слушаниях в Законодательном Собрании Петербурга заявил председатель Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) Владимир Григорьев.
Экономика проектов может измениться настолько существенно, что целесообразность их реализации окажется под вопросом. «Раньше, если нововведения правительства повышали стоимость проекта на несколько процентов, возросшие затраты тут же экстраполировались в цены. Сейчас, когда предложение на первичном рынке в 3,5 раза превышает спрос, поднимать цену продажи весьма проблематично», – поделился сомнениями генеральный директор ГК «Доверие» Дмитрий Панов.
По прикидкам девелопера, потери бизнеса от корректировки ППТ по новым правилам будут исчисляться десятками миллионов рублей. Предположим, компания приобрела в собственность земельный участок площадью в 1 га по цене 17 тыс. руб. на квадратный метр улучшений, собиралась построить дом и продавать квартиры по 95 тыс. руб. за «квадрат», приводит пример Дмитрий Панов. Снижение плотности застройки и высоты здания ухудшит экономику проекта на 70-75 млн руб. Дополнительные затраты можно было компенсировать, повысив цены на квартиры процентов на десять. Но ситуация на рынке не позволяет произвести такой «перерасчет».
Заверения чиновников, что высота в 40 м – не догма, и в отдельных случаях можно будет строить доминанты до 70 м и даже отдельные микрорайоны небоскребов, представителей строительной отрасли не успокаивают. Во-первых, отметил генеральный директор архитектурного бюро «А.Лен» Сергей Орешкин, утверждение проектов в порядке исключения растянется на годы. Во-вторых, неопределенная формулировка «в особых случаях» даст чиновникам еще один рычаг давления на бизнес. «Давайте будем честными хотя бы перед собой. Возможность давать разрешение на превышение высотности в индивидуальном порядке выльется в то, что застройщику будут говорить: «Хочешь строить высокие дома – подари-ка городу новый детский сад», – считает Дмитрий Некрестьянов.
Апокалиптическое видение
Строители уверены: если Смольный их не услышит и примет ПЗЗ в нынешнем виде, то этот поворот событий окажется весьма драматичным для отрасли. «Мне видится петербургский строительный рынок лет через пять в виде пустыни, в которой возвышаются чахлые, побитые кризисом строительные компании из числа нынешних крупнейших игроков», – прогнозирует Сергей Орешкин. Рынок сожмется и станет предельно жестким: рентабельность снизится до европейских 5%, за которые придется сильно попотеть. Уже в 2016 году ввод нового жилья, прогнозирует генеральный директор компании «Первое кадастровое бюро» Андрей Козодаев, снизится до 1,7 млн кв. м вместо запланированных правительством Петербурга 2,9 млн.
Строительное сообщество со своей стороны просит немного. Их глобальная мечта – получить понятные и одинаковые для всех правила игры, которые не меняются несколько раз за время реализации проекта. Необходимость обновления правил землепользования и застройки признают: ПЗЗ должны быть приведены в соответствие с откорректированным Генпланом. Но, с учетом сложной ситуации в экономике, предлагают городским властям действовать максимально плавно. В идеале – принять новые ПЗЗ вместе с новым же Генпланом в 2018 году.
