Потенциальных продавцов жилья на вторичном рынке сегодня условно можно разделить на две группы. Одни снимают объект с продажи, если его не удается реализовать по изначально заявленной цене. Другие – постепенно понимают необходимость торговаться и соглашаются на дисконт.
Что предлагают, где предлагают?
По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в конце III квартала 2015 года средняя цена предложения на вторичном рынке квартир составила 104 тыс. руб. за кв. м.
Почти 20% выставленных на продажу объектов сегодня предлагается по цене менее 85 тыс. руб. за «квадрат». Более 40% находится в нише от 85 до 105 тысяч, еще около 15% приходится на дорогие объекты – от 125 тыс. руб. за «квадрат» и выше, оставшуюся четверть предложения занимает жилье от 105 до 125 тыс. руб. за кв. м.
В общем и целом эта картина почти аналогична структуре предложения в сентябре прошлого года. В качестве наиболее заметных отличий стоит отметить разве что увеличившуюся на несколько процентов долю жилья в нижнем ценовом сегменте. Это можно объяснить тем, что в течение года на рынок продолжали выходить дешевые квартиры в периферийных новостройках. Эту тенденцию косвенно подтверждает и увеличение доли однокомнатных квартир в структуре предложения: по сравнению с прошлым годом количество «однушек» выросло примерно на 5%.
Предложение жилья по районам за год изменений практически не претерпело. Лидирующие позиции, как и раньше, занимают Приморский (12,8% от всего предложения), Невский (12,3%) и Выборгский (10%) районы. Минимум квартир продается в Адмиралтейском и Петроградском районах – порядка 4% от всего рынка.
По мнению президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрия Щегельского, заметных изменений в структуре спроса сегодня также не наблюдается – он сократился, но по всем сегментам это произошло достаточно равномерно.
Дешевле не бывает
Самые низкие цены на жилье традиционно отмечаются в Красносельском районе. Во многом на средние показатели здесь влияют объекты на прилегающих периферийных территориях, формально входящих в границы района.
К примеру, в поселках Хвойный и Володарский довольно часто предлагаются однокомнатные квартиры по цене до 2 млн рублей. Как правило, это жилье в хрущевках, либо малоэтажных домах, возведенных по индивидуальным проектам в последние 10-15 лет.
Одна из таких квартир, недавно выставленных на продажу, имела 31 кв. м общей и 16 кв. м жилой площади, 9-метровую кухню и совмещенный санузел. Располагался объект в блочном доме 2011 года постройки и продавался за 1,95 млн рублей.
За пределами Красносельского района цены на «однушки» стартуют с заметно более высоких отметок. Одна из самых дешевых квартир, предлагающихся на сегодня к продаже, стоит 2,3 млн рублей. Она расположена в брежневке Красногвардейского района, имеет общую площадь 32 кв. м, жилую – 17 кв. м, совмещенный санузел и 6-метровую кухню.
Характерно, что у минимальных цен на самое дешевое жилье нет четкого тренда на повышение или понижение в течение года. Большинство этих квартир представляют собой «штучный товар», чаще всего близкий к неликвиду. Они практически не имеют рыночных аналогов, и величина дисконта здесь зависит исключительно от потребности владельца продать объект.
Покупатель не торопится, продавец уходит
Одним из основных отличий текущей ситуации от аналогичного периода прошлого года можно считать существенно увеличившийся срок экспозиции объектов.
Если в конце сентября прошлого года время экспозиции в среднем по вторичному рынку квартир составляло 44 дня, то в этом году срок увеличился до 52 дней. Как обычно быстрее всего находят своего покупателя «однушки» и малогабаритные «двушки», а дольше всего в листингах стоят квартиры с числом комнат более трех.
Покупатели явно не спешат, в свою очередь многие продавцы вообще отказываются от намерения реализации квартиры.
По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», за III квартал текущего года количество выставленных в экспозицию объектов уменьшилось на 25%.
Заметно снизился и объем предложения квартир, выставляемых на продажу в течение месяца: 18 тысяч в сентябре прошлого года против 15,4 тысяч в текущем.
Председатель правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости Екатерина Романенко отмечает, что тенденция снятия объектов с продажи – одна из отличительных особенной нынешней рыночной ситуации. По словам эксперта, раньше в периоды стагнации рынка собственники жилья продолжали держать его в экспозиции, даже если продажи останавливались. Сегодня же владелец нередко вообще отказывается от продажи. Те же, кому это сделать необходимо, уже начинают понимать неизбежность снижения цены.
Сегодня, по словам эксперта, многие продавцы уже готовы уступать в цене около 10% от изначально заявленного прайса.
Возможно, в том числе и по этой причине сделки на вторичном рынке, фактически остановившиеся к концу лета, начали понемногу оживать в сентябре. Впрочем, ждать значительного разгона рынка, по мнению Екатерины Романенко, скорее всего не стоит – вероятнее всего, наблюдаемая сезонная активность снова пойдет на спад.
Отметим, что ряд экспертов в течение года прогнозировали заметное оживление вторички за счет оттока покупателей с первичного рынка, которые на фоне экономической нестабильности начнут терять доверие к инвестициям в строящееся жилье.
Но этого, по наблюдениям Дмитрия Щегельского, на сегодняшний момент не произошло.
Во-первых, потенциальные клиенты первички пока не верят в серьезность угрозы массовых банкротств застройщиков, во-вторых, для многих покупка жилья в новостройках безальтернативна. Финансовые возможности таких покупателей позволяют им приобрести только объекты по самым минимальным ценам, и жилье на вторичном рынке для них практически недоступно.
Консервативная аренда
Одним из самых стабильных сегментов остается рынок аренды. В общем и целом можно сказать, что здесь время, а вместе с ним и цены, замерли примерно год назад.
По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в конце III квартала 2015 года средняя по городу арендная ставка однокомнатной квартиры вплотную приблизилась к отметке 22 тыс. рублей, что всего лишь на 500 рублей ниже аналогичного показателя прошлого года. По другим типам жилья ситуация наблюдалась похожая – максимальное снижение аппетитов было отмечено у арендодателей «трешек» – по сравнению с прошлым годом они готовы были уступить съемщику примерно 1,5 тысячи рублей. В общем, дисконт, на который готовы идти арендодатели, выглядит весьма скромно.
Также фактически ничего не изменилось в структуре спроса и предложения арендного жилья. Более 70% всего предложения приходилось на комнаты и «однушки».
Минимальные арендные ставки на однокомнатные квартиры в конце III квартала стартовали с 14 тысяч рублей, хотя большинство подобных квартир особой привлекательностью для арендаторов не отличались. Как правило, эти объекты располагались в отдаленных частях города или же имели какие-то другие серьезные недостатки: сильно обветшавшие элементы отделки, отсутствие мебели и бытовой техники и прочее.
Типичный пример такого предложения: 38-метровая однокомнатная квартира на последнем этаже панельной хрущевки в Сосновой Поляне. Из мебели в этой квартире имелись кухонный стол, диван и шкаф.
Основной спрос арендаторов приходится на «однушки» за 19-22 тыс. руб. в месяц, в принципе это совпадает и с запросами арендодателей: почти треть из них готовы сдавать свои квартиры по этой ставке.
При этом специалисты отмечают, что сегодня именно арендатор все чаще диктует свои условия, поскольку имеет очень богатые возможности выбора.
По словам Екатерины Романенко, за одну и ту же цену на рынок выставляются как очень приличные квартиры, так и объекты, находящиеся в плачевном состоянии. «Поэтому арендатор делает свой выбор в устраивающем его ценовом диапазоне, ориентируясь именно на состояние квартиры, ее местоположение и прочее», – говорит эксперт.
Таким образом, сегодня на вторичном рынке жилья сложились идеальные условия для потребителя: в сегменте купли-продажи сформировался «рынок покупателя», а в сегменте аренды – «рынок нанимателя».
Структура предложения по типам квартир
Цена по типу дома и типу квартиры, тыс. руб
