Попытка проанализировать ценовую ситуацию на рынке строящегося жилья приводит к когнитивному диссонансу. Представления, факты, экспертные оценки просто не увязываются в единую картину.
Российская экономика переживает затяжной кризис, с этим никто не спорит. Снижение покупательской способности привело к сокращению продаж на рынке строящегося жилья на 40-50%. Этот факт тоже не вызывает возражений. Объем предложения на рынке Петербурга и предместий растет и сейчас достигает, по разным оценкам, от 5 до 6 млн кв. м. Конкуренция за обедневшего покупателя ужесточается. Напрашивается логичный вывод: раз продажи идут вяло, то цены должны ползти вниз.
Нет, возражают эксперты и участники рынка, цены отнюдь не снижаются. Согласно данным одних исследовательских центров, они топчутся на месте. По оценке других – даже слегка растут. Корреспондент БН постаралась сложить пазл.
Застройщики не отступают
Представление, что стоимость жилья должна снизиться вслед за спросом, возникло не на пустом месте. Напомним: накануне прошлого экономического кризиса, в начале осени 2008-го, средние цены предложения на первичном рынке Петербурга достигли своего тогдашнего максимума – 92 тыс. руб. за кв. м. Но с ноября они начали скольжение вниз и год спустя, согласно индексу БН, достигли значения 72 тыс. руб. Затяжное падение на этом не остановилось: в ноябре 2010-го первичка предлагалась уже по цене 69 тыс. руб. за кв. м. То есть в течение двух лет на фоне макроэкономических проблем средний прайс в рублях «усох» на 25%.
Сейчас события развиваются совершенно по иному сценарию. Максимальная средняя цена (104 тыс. руб. за «квадрат») в проектах, реализуемых на территории Санкт-Петербурга, была зафиксирована в январе 2015 года. Тогда строящееся жилье подорожало на 8-10% вследствие двухмесячного ажиотажа на рынке недвижимости.
К марту 2015-го нежданный всплеск спроса сошел на нет, застройщики немного «подвинулись», и средняя цена квадратного метра в новостройках снизилась до 98 тыс. руб. После запуска ипотеки с господдержкой цены вновь стали «отрастать», и в середине октября индекс БН вплотную приблизился к январскому значению.
В проектах на землях Ленинградской области у границ мегаполиса наблюдается схожая тенденция, только ценник ощутимо ниже. По данным БН, максимальная цена была достигнута в январе 2015 года и составила 69,4 тыс. руб. за «квадрат». Летом стоимость квадратного метра опустилась до 66 тыс. руб., а к середине осени поднялась до 67,6 тыс.
То есть «отскок» был кратковременным и незначительным, всего на 4-6%, после чего стоимость «квадрата» восстановилась.
Данные ЦРП «Петербургская Недвижимость» еще более позитивны (с точки зрения застройщиков). По оценке специалистов, цены продолжают расти, хотя и с большим отставанием от инфляции. За три квартала текущего года средняя стоимость квадратного метра строящегося жилья повысилась с 102,8 тыс. руб. до 105,6 тыс. руб., или на 2,7%.
Сравнить сравнимое
Нынешний кризис признан более затяжным, чем предыдущий, некоторые эксперты даже называют его «сменой экономической реальности», к которой надо привыкать на долгие годы. Почему же застройщики упорно держат цены?
Возможную версию озвучил в интервью БН руководитель IRN.RU Олег Репченко. По его предположению, участники рынка держат базовые цены в надежде на то, что через полгода-год экономика начнет выздоравливать и спрос восстановится. «Тем временем стоимость квадратного метра в рублевом выражении снижается скрыто – в рамках акций, скидок, спецпредложений», – отмечает Олег Репченко.
Дело в том, что индексы обычно отражают динамику базовых цен, а вот акций и скидок просто «не видят». «Мы, собственно, всегда подчеркиваем, что индекс БН отражает цены предложения, которые застройщики озвучивают в рекламе. Для рынка продавца это вполне корректный измеритель, квартиры раскупаются по определенным продавцом прайсам. Но сейчас мы вступили в рынок покупателя. Продавцы заманивают потенциального клиента всевозможными скидками и преференциями, и реальная цена сделки может оказаться значительно ниже, чем базовая», – говорит руководитель Центра исследований и аналитики ГК «БН» Марина Чижкова.
Для получения более корректных данных о ценах сделок сотрудники Центра исследований и аналитики раз в месяц обзванивают отделы продаж ЖК с вопросом об имеющихся в наличии самых дешевых квартирах с разным количеством комнат. После чего высчитывается минимальная стоимость квадратного метра для студий, «однушек» и так далее и сравнивается с показателями предыдущего периода. Собранная информация дает возможность отследить ценовую политику каждого застройщика.
Такие обзвоны позволяют «сравнить сравнимое». Если ЖК строится в несколько очередей, то изменение цен на схожие по габаритам и планировкам квартиры в домах, находящихся на одной стадии строительства, выглядит весьма показательно.
Так, в ЖК «Вернисаж» от компании «Полис Групп» студия 20 кв. м в доме, который будет сдан в первом квартале 2017-го, предлагалась в нынешнем сентябре за 1,57 млн руб. В конце прошлого – начале этого года близкая по площади квартира (21 «квадрат») в доме, также сдающемся через полтора года, продавалась за 1,77 млн руб. То есть – максимально схожий по всем параметрам объект (локация, застройщик, технология строительства, сроки сдачи, площадь) сейчас можно купить на 200 тыс. руб., или 10%, дешевле, чем в начале года.
Похожие примеры можно найти в других жилых комплексах. Так, в ЖК «Новое Мурино» от компании «ЦДС» в январе 2015-го можно было купить студию площадью 22,6 кв. м в доме, сдающемся примерно через год, за 1,84 млн руб. В сентябре объект со схожими характеристиками стоил чуть менее 1,5 млн руб., или на 19% дешевле.
Впрочем, нередко снижаются цены даже на квартиры в одних и тех же домах, несмотря на то что с каждым месяцем они все ближе к вводу в эксплуатацию. В Юнтолово компания «Главстрой-СПб» предлагает в уже сданном доме однокомнатную квартиру площадью 37 кв. м за 3,2 млн руб. В начале года ее приобретение обошлось бы в 4 млн руб. (минус 20%).
На наш взгляд, дисконт в 10-20% на сопоставимые объекты говорит о ценовой динамике не меньше, чем индексы средних цен предложения. Впрочем, метод не универсален: он, безусловно, может применяться для описания ценовой стратегии отдельно взятого застройщика, но не дает исчерпывающей картины рынка в целом.
Температура активности
«Мы видим диссонанс между падением продаж на первичном рынке и ростом базовых цен, на основе которых строится индекс БН. Ежемесячные обзвоны отделов продаж только подтвердили наше предположение: рекламные цены зачастую не соответствуют реальным, продавцы готовы уступать. Потому с июля наш Центр начал замерять маркетинговую активность застройщиков. Этот инструмент даст возможность оценить, какая часть новостроек продается с дисконтом и как меняется величина средних и максимальных скидок», – поясняет Марина Чижкова.
Уже первые замеры принесли интересные результаты (см. графики). Выяснилось, что в третьем квартале этого года средний размер скидки при стопроцентной оплате и ипотеке составил около 12%. А максимальная доходила до 27%.
Примерно шестая часть застройщиков (17%) вовсе не проводят акций, еще 11% предоставляют минимальные скидки. Но подавляющее большинство (46%) готовы уступить 10-25% от базовой цены. Наиболее щедры компании «Мавис», Setl City, «Полис Групп», «ЦДС», «Лидер Групп» и MirLand Development.
Вопреки опасениям скептиков, акции – отнюдь не маркетинговые уловки. Цены действительно снижаются. «Сегодня купить квартиру в ряде наших объектов можно с максимальной скидкой до 25%. Такие условия действуют на покупку квартир в жилом комплексе эконом-класса во Всеволожском районе, а также в доме бизнес-класса в Выборгском районе Петербурга. С 20-процентной выгодой можно приобрести жилье еще в нескольких комплексах, строящихся как в Ленинградской области, так и в обжитых районах города», – подтверждает директор по маркетингу и продажам Группы компаний «Лидер Групп» Виталий Виноградов.
Самая впечатляющая акция была заявлена в октябре компанией «ЦДС», пообещавшей скидку в 37%. Позвонив в отдел продаж компании, убедились, что это не шутка. С таким отступом от базовой цены можно купить квартиры в некоторых ЖК на определенных этажах: на последнем и почему-то на 13-м. Впрочем, в целом по объектам «ЦДС» цены в рамках акций снизились, скорее, на 20-25%.
Итак, все прояснилось. Большинство застройщиков все-таки следуют за спросом и снижают цены. Но не напрямую, а под прикрытием маркетинговых кампаний, чтобы оставить себе возможность в случае улучшения конъюнктуры тут же отскочить на прежнюю позицию. Такое «ползучее» удешевление характерно прежде всего для территорий с высокой плотностью нового строительства: это проекты комплексного освоения территории на окраине Петербурга и в Ленинградской области вокруг КАД. Станет ли тайное явным, зависит от развития макроэкономической ситуации и положения дел на рынке.
Скидка при 100% оплате
Распределение застройщиков по величине предоставляемых скидок при 100% оплате
