В одной из недавних публикаций мы изучали частные объявления о продаже загородных домов с ценами от 150 тыс. до 5 млн руб. Сегодняшний обзор для тех, кто ищет землю, чтобы самостоятельно построить дачу или коттедж. В каждом ценовом сегменте имеются свои подводные камни.
От 100 до 300 тыс. рублей
Цены на участки, предлагаемые по объявлениям, в основном стартуют с отметки 100 тыс. руб.
Что это за предложения? Подавляющее большинство участков с ценами, близкими к минимуму – в самых что ни на есть классических садоводствах. В данном случае слово «классические» означает бескрайние массивы за пределами 100-километровой зоны от Петербурга, нарезанные на наделы в 6 соток. Это может быть участок с времянкой, и, скорее всего, – заброшенный, а его владелец наверняка имеет серьезную задолженность по паевым и членским взносам.
Если с коммуникациями все в порядке, а в садоводстве есть постоянные жители, то за такой участок вам предложат выложить от 200 до 300 тыс. руб. Строить дом для постоянного проживания в таком удаленном массиве смысла не имеет. Скорее всего, здесь можно поставить хозблок с жилой комнатой и использовать строение как дачу – то есть для созидательного труда и активного отдыха в спартанских условиях.
От 300 до 600 тыс. рублей
Обозначенный диапазон цен – это, пожалуй, тот минимум, которым надо располагать, чтобы приобрести надел от 8 соток для строительства летней дачи в более или менее развитом садоводческом массиве, обитаемом зимой, удаленном не меньше, чем на 50-60 км от города, и с приемлемой транспортной доступностью.
Правда, необходимо отметить, что данный ценовой сегмент, равно как и предыдущий, широко представлен объявлениями от частных лиц и почти вне поля зрения риэлторов. Тем, кто прицельно ищет землю в любимых краях, можно порекомендовать обращаться к председателям СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество), у которых обычно есть данные о пайщиках, готовых по сходной цене уступить участок.
В данном ценовом сегменте присутствуют и предложения, обозначаемые как объекты в коттеджных поселках. Точнее, речь идет о вторичных продажах земли в недавно сформированных ДНП (дачное некоммерческое партнерство). В этом случае надо быть особо внимательным к формулировкам, вроде: «электрификация – в IV квартале», или «строительство дорог – в следующем году». Продажа земли в новом ДНП по ценам ниже рыночных часто свидетельствует о том, что освоение массива затянулось.
От 600 тыс. до 1,2 млн рублей
В этот ценовой диапазон укладывается большинство предложения в беспроблемных с точки зрения дорог и коммуникаций садоводствах с участками от 6 до 12 соток. Частники также предлагают землю для самостоятельного строительства в демократичных коттеджных поселках на сельхозземлях.
География предложения: в нижней части ценового диапазона доминируют южные районы Ленобласти (Ломоносовский и Гатчинский), в верхней – северные (Выборгский, Приозерский, Всеволожский).
Такие варианты дают возможность, вложившись в стройку, получить комфортабельную дачу по цене однокомнатной квартиры. Но это будет объект, который с большой натяжкой можно отнести к сегменту домов, пригодных для постоянного проживания (в первую очередь из-за отсутствия прописки и социальной инфраструктуры).
От 1,2 до 2,5 млн рублей
Обозначенные бюджетные рамки позволяют выбрать участок ИЖС в населенном пункте, пригодный для строительства дома для постоянного проживания. В данном случае речь идет как о возможности регистрации по месту жительства, так и о ежедневных поездках на работу в город. Географический расклад – такой же, как и в предыдущем ценовом сегменте (участки в северных районах ощутимо дороже, чем в южных).
Если же вашему вниманию предложен участок в садоводстве, то это уже может быть газифицированный массив с исключительной транспортной доступностью (до 25 км от КАД), постоянными жителями и сплошь застроенный коттеджами с городскими удобствами.
От 2,5 до 4 млн рублей
В данном ценовом сегменте первенство уверенно держат вторичные предложения просторных (15-30 соток) участков в коттеджных поселках северных районов Ленобласти (Всеволожский район и Карельский перешеек).
Можно попробовать приобрести и объект с перспективой городской прописки (Курортный или Выборгский районы Санкт-Петербурга). Но если речь идет, действительно, о территории элитной застройки, то, скорее всего, это будут «неудобья». Например, нередко в рамках обозначенного диапазона цен предлагаются микроскопические наделы (4-5 соток – вероятно, фрагменты разделенных наследниками владений) в фешенебельных кварталах частной застройки Курортного района.
От 4 до 10 млн рублей
Основные предложения сегмента – вторичные участки в коттеджных поселках бизнес-класса, ориентированных на постоянное проживание и расположенных преимущественно на Карельском перешейке. Площади – от 10 до 30 соток.
Участок, предлагаемый к продаже по цене, входящей в обозначенный диапазон, должен располагаться в охраняемом массиве с продуманной планировкой территории, действующей управляющей компанией, службой охраны, пропускным режимом. Разумеется, набор коммуникаций должен быть полным, а транспортная доступность – исключительной: школы и торгово-развлекательные объекты должны располагаться не дальше, чем в 10-15 минутах неспешной езды по несильно загруженным трассам.
Что не включено в цену?
Главные ценообразующие факторы на рынке земельных участков – это все-таки дороги и инженерные коммуникации. Но может оказаться, что соседние наделы земли, примерно одинаковые по площади, отличаются по цене больше чем в два раза. Почему это так и на что обращать внимание? В первую очередь – на ближнее окружение (что за забором – пыльное шоссе или лесной массив), на рельеф (участок на живописной возвышенности, очевидно, будет предлагаться дороже, чем в заболоченной низине или с оврагом). И таких факторов, делающих даже соседние наделы непохожими друг на друга, – великое множество.
Освоение участка с выраженным рельефом или на склоне обычно оказывается весьма затратным. Но такие объекты могут иметь хороший архитектурный потенциал, оценить который можно только на месте, а еще лучше – вместе с проектировщиками или ландшафтными дизайнерами.
