По данным Центра исследований и аналитики ГК «БН», в начале осени квадратный метр среднестатистической однокомнатной квартиры был оценен продавцами в 110,3 тыс. руб. (для сравнения: «двушка» – 102,6 тыс. руб. за кв. м, «трешка» – 99,1 тыс. руб. за кв. м). При этом «однушки» составляли 31,5 % от общего объема предложения вторичного рынка жилья, а среднестатистическую квартиру к продаже предлагали за 4 млн руб.
Где искать?
В кварталах сталинской и дореволюционной застройки выбор «однушек» более чем скромен. В спальных районах, сформировавшихся в советское время, они также в дефиците: в те годы «малосемейки» считались экономически неоправданным типом жилья. Самый широкий ассортимент «однушек» приходится на территории, которые осваивались в рыночный период.
Соответственно, найти просторную и не требующую ремонта однокомнатную квартиру в Приморском районе значительно легче, чем, к примеру, в Купчино или, тем более, в историческом центре. Но и цены различаются на порядок.
Например, в сентябре самую дешевую однокомнатную квартиру в Петербурге оценивали в 2,2 млн руб., самую дорогую – в 18,9 млн руб. Все остальные предложения неравномерно распределились между приведенными значениями.
До 2,5 млн рублей: квартиры с проблемами
Изучая по объявлениям о продаже квартир варианты с ценами до 2,5 млн руб., следует быть предельно внимательным. Низкие цены – это почти всегда объекты с проблемами. Самое распространенное предложение данного ценового сегмента – переделанная в однокомнатную квартиру комната. Причем, как правило, речь идет о нелегальной перепланировке. Другие случаи – квартиры с ограничениями: например, с неотчуждаемой долей или с условием сохранения права прописки и пожизненного проживания одинокого пенсионера.
Полноценные однокомнатные квартиры в данном ценовом сегменте все же встречаются, но редко – в основном, в окрестностях Колпино или Красного Села. Располагаются они в панельных или кирпичных хрущевках ведомственного происхождения, бывших общежитиях или жилых домах, расположенных в обособленных рабочих или военных городках.
Планировочные решения таких объектов соответствуют нормативам хрущевского периода: общая площадь – меньше 32 кв. м, комнаты – до 17 кв. м, кухни – до 6 кв. м, совмещенные санузлы.
От 2,5 до 3 млн рублей: в основном пригороды
Общее число представленных на рынке квартир данного ценового диапазона – несколько сотен. При этом подавляющее большинство – в кирпичных и панельных хрущевках пригородов (Горелово, Красное Село, Колпинский и Петродворцовый районы). Основной объем предложения приходится уже не на обособленные островки ведомственной застройки, а на жилые кварталы образца 1960-70-х годов, имеющие более или менее приличную, по меркам пригородов, транспортную доступность.
В Пушкинском районе расклад иной. Здесь за обозначенную сумму можно найти не только кирпичную хрущевку, но и квартиру площадью 35-40 кв. м в относительно свежем панельном доме. Правда, она будет располагаться не в самом Пушкине, а на территории МО Шушары (например, в пос. Ленсоветовский).
Незначительное число столь же демократичных по цене «однушек» в серединных районах – это квартиры в хрущевках не самых популярных у покупателей серий. Например, в многоподъездных пятиэтажках серии ОД (Невский или Фрунзенский районы), либо шести-, восьми- и девятиэтажных точках серии ГИ (Красносельский и Кировский районы). Однокомнатные квартиры в таких домах специфические: их общая площадь – 23-27 кв. м, проходная комната – 12 или 16 кв. м и кухня – 4-5 «квадратов».
От 3 до 5 млн рублей: самый массовый сегмент
География предложения сегмента от 3 до 5 млн руб. выглядит следующим образом. В нижней половине ценового диапазона (до 4 млн руб.) две трети объектов приходятся на южные и восточные районы Петербурга (Кировский, Красносельский, Московский, Фрунзенский, Невский, Красногвардейский). В верхней части (от 4 млн руб.) две трети предложений – это уже квартиры в трех северных районах: Приморском, Выборгском и Калининском.
Такой расклад обусловлен, в первую очередь, разницей в возрасте северных и южных «спальников». Основные поставщики однокомнатных квартир юга – это хрущевки, брежневки и «корабли». А вот в Приморском районе речь уже идет о домах позднесоветских серий (например, 137-й и 504Д) с более просторными квартирами или демократичных объектах новой вторички (крупноформатные ЖК, под завязку укомплектованные «малогабаритками»).
Найти «однушку» по цене от 3 до 5 млн руб. можно и в исторической части города. Но здесь предложения в листингах исчисляются всего лишь десятками. При этом в центральных районах города за сумму чуть больше 3 млн руб. вам, скорее всего, предложат так называемую дворницкую квартиру: миниатюрное жилище на первом этаже с проходной кухней и, возможно, отдельным входом. При покупке недорогого объекта в старом фонде необходимо обращать пристальное внимание на законность установки сантехнических удобств, а также быть готовым не только к косметическому, но и к капитальному ремонту.
От 5 млн рублей: комфорт-класс и выше
Подавляющее большинство «однушек» с ценами от 5 млн руб. – это все же квартиры в домах, построенных в XXI веке. И речь здесь идет не о кварталах массовой застройки прикадья, а об уплотнительной – в серединных городских районах.
Тем не менее, любитель старины, располагающий суммой от 5 до 6 млн руб. может приобрести однокомнатную квартиру в крепком доме старого фонда после капремонта. Правда, скорее всего, за такую цену это будет жилище с окнами во двор-колодец или на пыльную улицу. А вот за более или менее выразительные видовые характеристики (тихий сквер, кусочек набережной, панорамы крыш) – вне зависимости от площади и технического состояния квартиры – с вас захотят получить не меньше 8 млн руб.
Верхние пределы цен на однокомнатные квартиры исчисляются восьмизначными цифрами. Например, в первой половине года одним из самых дорогих предложений в сегменте «однушек» была квартира площадью 53 кв. м на Троицкой площади в Доме политкаторжан с панорамными видами на исторический центр. Ее предлагали к продаже за 21,5 млн руб. Ценовой рекорд сентября (18,9 млн руб.) – это квартира площадью 80 кв. м (с 43-метровой кухней-гостиной и комнатой 20 кв. м) в ЖК «Монблан» на Большом Сампсониевском проспекте.
