В рамках выставки-семинара для населения «Жилищный проект» (организатор ГК «Бюллетень Недвижимости»), прошедшей 3-4 октября в СКК, юристы Центра социально-экономического мониторинга «Общественный контроль» на отдельном стенде оказывали консультативную помощь посетителям, помогая решать их жилищные вопросы.
Центр создан в феврале текущего года. Он занимается мониторингом исполнения майских президентских указов в регионе, хода реализации программ по расселению аварийного и ветхого жилья, программы капремонта и других законодательных актов социально-экономического характера. «В то же время специалисты Центра, который работает с обращениями граждан, оказывают бесплатную юридическую помощь», – отметил руководитель Центра социально-экономического мониторинга «Общественный контроль» Павел Созинов.
В частности, юрист Центра Ирина Тимофеева рассказала, что граждане очень часто обращаются с просьбой о содействии по самому широкому спектру проблем ЖКХ и долевого строительства. Юристы Центра проводят консультации, дают советы, которые касаются проблем договорных отношений как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.
Все дело в застройщике
По словам Ирины Тимофеевой, выбор квартиры в строящемся доме нужно начать с максимально полного изучения информации о застройщике. Проверить наличие у него всей необходимой для строительства документации, в первую очередь разрешения на строительство, права на владение участком земли, где будет возводиться дом. Также важно по возможности изучить учредительную и техническую документацию, финансовую отчетность. С этими документами лучше всего знакомиться в сопровождении юриста.
«Очень важно узнать, какие договоры предлагает заключать застройщик. Форма договора, которая максимально вас защищает, – договор долевого участия в строительстве (ДДУ), который обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре (Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии). Без такой регистрации договор не считается заключенным», – прокомментировала Ирина Тимофеева. Все иные формы договоров, по ее словам, имеют массу рисков и в принципе незаконны в отношении сделок на рынке новостроек. Исключение – договор паевого взноса, по которому обещают передать готовую квартиру своим пайщикам жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). «Если застройщик предлагает подписывать в отношении не сданного в эксплуатацию дома какие-либо договоры, кроме ДДУ или участия в ЖСК, то следует поискать другого застройщика», – подчеркнула Ирина Тимофеева.
Еще важно уточнить наличие промежуточных переуступок прав на квартиру в строящемся доме – чем больше звеньев в цепи от застройщика до вас, покупателя, тем выше вероятность нажить себе проблемы, не получить заветной квартиры, но потерять деньги и время.
Ирина Тимофеева подчеркивает: заключать договор с застройщиком можно лишь тогда, когда покупатель полностью уверен в его надежности и в том, что сроков строительства он не срывал. Далее при оплате жилья обязательно следует потребовать от продавца документы, подтверждающие получение им денег за квартиру (кассовый чек, платежное поручение, приходный кассовый ордер и т. д.). При этом важно в платежном документе указать реквизиты договора, на основании которого производится оплата.
Все внимание на историю
Если покупатель хочет приобрести квартиру на вторичном рынке недвижимости, то для начала необходимо узнать ее историю, отмечает Ирина Тимофеева. «Для этого лучше не ограничиваться выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) о текущих правах на квартиру, а попросить продавца представить расширенную выписку, то есть сведения из ЕГРП о переходе прав на данный объект. В этом документе будет указано, когда, на каком основании и кто владел данной недвижимостью или долями в ней, – рассказывает юрист. – Также важно попросить продавца представить форму 12 (архивную форму 9) о регистрации граждан по данному адресу за весь период существования этого жилья. Если на момент приватизации в жилом помещении были зарегистрированы какие-то лица, в особенности несовершеннолетние, которые не вошли в число собственников квартиры, то необходимо выяснить об этом всё».
При заключении договора купли-продажи важно указать в нем действительную цену квартиры, а не идти на поводу у продавца – не фиксировать в договоре цену значительно ниже реальной, что позволяет продавцу уменьшить налог от продажи. Естественно, при всех видах сделок передачу денег нужно оформлять документально, максимально подробно (прописью), указывая суммы и основания их передачи, личные и паспортные данные лиц, принимающих денежные средства.
По мнению Ирины Тимофеевой, только пристальное внимание к мелочам поможет избежать проблем при покупке квартиры на вторичном рынке жилья. «Естественно, не всегда обычный человек может без специальной подготовки понять и оценить имеющиеся риски, поэтому надежнее и выгоднее обратиться за помощью к специалисту», – заключила юрист.
В работе Центра принимают участие юристы и специалисты различных общественных и профессиональных организаций, в том числе Санкт-Петербургской палаты недвижимости.
