О соответствующем решении заявил недавно избранный на свой пост губернатор Ленинградской области. По словам Александра Дрозденко, запрет будет уже осенью оформлен в виде нормативного акта. Его цель – забота о качестве жизни граждан, а погоня за миллионами «квадратов» региону не нужна.
Сплошная польза
В настоящее время на территории Ленинградской области возводится 8 млн кв. м жилья. За первые девять месяцев 2015 года девелоперы сдали столько же новостроек, сколько за весь прошлый год. Вообще, этот показатель растет последние пять лет, причем, чуть ли не в геометрической прогрессии. Но теперь, видимо, чиновников это устраивать перестало.
«Число проектов жилой застройки, согласованных в последние годы, достаточно для того, чтобы обеспечить регион жильем на ближайшие 25 лет. Наступило время заботиться не о количестве квадратных метров, а о качестве жизни. Каждый новый жилой квартал должен быть сразу обеспечен транспортной и социальной инфраструктурой», – заявил Александр Дрозденко.
Заметим, что скупать сельскохозугодья на приграничных с Петербургом территориях Ленобласти бизнес начал еще в начале «нулевых». Особенно активно участки выкупались у совхозов в 2004-2006 годах. Основными приобретателями стали крупнейшие ленд-девелоперы SVP Group и «Евроинвест», которые к 2009 году владели сотнями гектар в Мурино, Кудрово, Буграх и других населенных пунктах рядом с кольцевой автодорогой, а также во Всеволожске.
Ленд-девелоперы переводили свои земли из категории сельхозназначения под жилую застройку, резали на участки и распродавали. Например, «Евроинвест» почти все свои владения в Мурино уже реализовал. К чему это привело, хорошо известно: на бывших совхозных полях десятками возводятся 25-этажные высотки, а социальной инфраструктуры и дорог остро не хватает. Бить тревогу по этому поводу областные власти начали менее трех лет назад, когда ситуация стала критической.
Кое-что властям сделать удалось. Например, вспомним областную программу «Налоги в обмен на социальную инфраструктуру», благодаря которой сейчас в предместьях Петербурга строятся десятки школ и детских садов, а часть из них уже сданы.
Однако полностью проблема не решена – «социалки» на всех по-прежнему не хватает, а новостроек в регионе появляется все больше.
Еще одна болевая точка – сильная перегруженность областных дорог, поскольку жители предместий на работу ездят в Петербург. Денег у Ленобласти едва хватает на содержание и капитальный ремонт основных трасс – строить новые не на что, а застройщикам такие траты тоже не по карману. Девелоперы могут сообща лишь прокладывать внутриквартальные проезды, а иногда и второстепенные дороги небольшой протяженности, но никак не новые магистрали.
Вопрос назрел
Судя по всему, осознав, что за аппетитами девелоперов областному бюджету не угнаться, чиновники решили заморозить процесс перевода земель. Впрочем, аналитики считают, что идея запоздала – делать это было надо гораздо раньше.
«Это было бы актуально лет пять или десять назад. Сейчас, с учетом кризисных явлений в экономике, такое предложение обернется лишь дополнительными проблемами и головной болью для застройщиков, которым придется вновь корректировать свои планы», – полагает главный аналитик ГК БН Сергей Бобашев.
Правда, сказаться на планах напрямую запрет может лишь через несколько лет, поскольку земельный запас накоплен загодя и многие девелоперы заранее озаботились переводом участков в нужную категорию. «В среднем земельный банк крупной компании рассчитан на пять лет и строительство от 1 млн до 3 млн кв. м жилья. В кризис застройщики сократили свои земельные банки в полтора-два раза, чтобы не держать на балансе лишний актив. Но в ближайшие 25 лет в области все равно может быть построено более 50 млн квадратных метров жилья», – считает генеральный директор АН «Метры» Андрей Вересов.
Эти прогнозы вполне соответствуют планам отдельных застройщиков, работающих преимущественно на территории Ленобласти. Например, один из ведущих игроков регионального рынка – ГК «ЦДС» – только в Новосаратовке имеет внушительный земельный запас в 452 гектара. На них компания за 25 лет собирается построить целый мини-город под названием «Нева-Сити».
«Всего у нас в запасе земли (и в городе, и в области) достаточно для того, чтобы возвести 6,5 млн кв. м жилья. Так что на нас мораторий никак не отразится. Что касается инициативы властей Ленобласти, отчасти она логична: жилищное строительство сильно опережает возведение объектов социальной инфраструктуры, развитие коммуникаций и дорожной сети. Дальше эта ситуация будет только усугубляться. Однако цены на землю неизбежно вырастут, что скажется и на конечных потребителях», – считает руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.
Впрочем, далеко не все застройщики могут быть столь оптимистичными. Например, под вопросом оказалась реализация проекта компании «Рокет групп» в деревне Новосергиевка. Девелопер собирался застроить 273 га среднеэтажными домами, однако перевести землю в нужную категорию не успел.
Плохой пример
Очевидно, что пусть и не сразу, но девелоперы вынуждены будут переключиться на территории внутри городской черты. Речь идет, прежде всего, об освоении петербургских промзон – бывших и действующих.
«Мораторий вполне может подтолкнуть застройщиков к более активному редевелопменту территорий так называемого серого пояса в Петербурге. Да и вообще мораторий выгоден Смольному, так как жители многих областных новостроек пользуются социальной инфраструктурой города, которая на такое количество людей не рассчитывалась», – уверен генеральный директор ООО «Центр Согласований» Роман Курзенер.
При этом чиновники Смольного следовать неудачному, по их мнению, примеру своих областных коллег не собираются. По словам главы Комитета по строительству Санкт-Петербурга Михаила Демиденко, при любом удобном случае застройщики постараются приложить все усилия, чтобы отменить мораторий и получить от своих активов прибыль, на которую они рассчитывали. «Опыт показывает, что ни к чему хорошему тотальные запреты в итоге не приводят, в отличие от разумных компромиссов. Так что я не вижу никакой необходимости вводить аналогичный мораторий в Петербурге», – говорит он.
Добавим, что сельскохозяйственных угодий в городской черте практически не осталось. Более того, в распоряжении города вообще почти нет свободных пятен, пригодных под застройку. Что касается промышленного пояса, то общую концепцию его развития в Смольном до сих пор не разработали. А без этого вводить подобные моратории бессмысленно. Так что революционных решений, подобных тем, что приняты в соседнем регионе, в Северной столице явно ждать не стоит.