Первичка Петербурга в 2015 году «просела»: объемы сделок на фоне уменьшения покупательской способности резко снизились. Но новые проекты продолжают выводить в продажу, а конкурентная борьба становится все острее. Как это отразилось на покупателе?
Рынок съел инвесторов
Большинство опрошенных нами застройщиков уверены, что частных инвесторов на рынке сейчас нет. И доля таких сделок снизилась практически до нуля. Логика проста: нет роста цен на жилье, нет и доходности. Значит, «спекулятивный» инвестор, который покупал жилье на стадии котлована и продавал его перед сдачей объекта, с рынка ушел. Нет и инвесторов, приобретавших новое жилье для последующей его сдачи в наем – на рынке аренды сейчас тоже затоваривание и стагнация.
«Инвесторы пока ведут себя осторожно и не торопятся вкладывать деньги в стройку. Мы ожидаем роста доли инвестиционных сделок лишь вместе с началом экономического роста в стране», – говорит директор по маркетингу «Главстрой-СПб» Любовь Вовченко.
Последние инвестиционные покупки относятся ко времени существенных всплесков спроса в начале и в конце 2014 года. «Рынок тогда дополнительно получил большой объем клиентов. Частично это те, кто действительно рассматривал недвижимость в качестве объекта инвестирования (для них это привычный инструмент). Но много было и клиентов, которые не планировали становиться инвесторами, однако в ситуации падения курса рубля приняли решение о покупке, стремясь таким образом сберечь свои средства», – отмечает директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.
Впрочем, вследствие того, что инвестора в чистом виде вычислить сложно, некоторые эксперты уверены, что он на рынке остался. «Подсчитать долю частных инвесторов точно не представляется возможным, так как многие покупатели меняют свои планы – приобретают для себя, но потом сдают в аренду, хотят перепродать, но потом заселяются сами и т.д.», – говорит генеральный директор ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость” Олег Пашин. По его наблюдениям, инвесторов в целом и сегодня насчитывается порядка 10-15%. В периоды всплеска инвестиционной активности эта доля вырастает, но потом опять возвращается примерно к тем же цифрам.
Жилье в долг
Зато на рынок новостроек вернулся ипотечный покупатель. Программа господдержки этой весной помогла первичке не рухнуть, хотя еще зимой, когда банки начали в массовом порядке вводить «заградительные» ставки, судьба ипотеки выглядела печальной. Сейчас все застройщики фиксируют ипотечный рост.
«В данный момент доля сделок, совершенных с привлечением ипотечного кредитования, в Петербурге колеблется в пределах 40-50%. Доля ипотеки остается высокой благодаря программе государственной поддержки», – констатируют в «Главстрой-СПб».
В «ЮИТ Санкт-Петербург» доля ипотечных клиентов в последние месяцы составляет около 40%. В компании «Петербургская Недвижимость» также говорят о возврате к 40%. В Normann отмечают, что к весне показатель достиг значения в 35%.
По некоторым данным, доля ипотечных сделок на первичном рынке Петербурга уже и вовсе преодолела докризисную планку. Так, по данным NAI Becar, летом число заявок на жилищные кредиты выросло в 2,5 раза, по сравнению с весной. И в общей структуре продаж компании доля покупок с привлечением ипотеки достигла 70% (в 2014 году – 50-60%). Одно из объяснений такой активности – ставка по кредиту с господдержкой сейчас находится ниже уровня потребительской инфляции, что делает приобретение квартиры особенно выгодным.
С учетом того, что помимо ипотеки востребованными остаются и различные варианты рассрочек от застройщиков (по разным оценкам, это 10-20% клиентов), можно сделать вывод, что покупатель со 100% оплатой – нынче нечастый гость в офисах продаж. Большинство приобретателей новостройки – люди, готовые залезть в долги.
К нам приехал…
Иногородние покупатели довольно активно поддержали спрос на падающем рынке. К примеру, в «ЛСР – Недвижимость Северо-Запад» их доля в этом году выросла на 10% по сравнению с 2014 годом и сейчас составляет 35%. В «Главстрой-СПб» доля сделок с такими покупателями стабильно превышает 30%. «По итогам июля 2015 года она достигла 36%, в июне 2014 года их было 33%», – отмечает Любовь Вовченко.
Рост сделок с иногородними отмечают и в других компаниях. Например, в Normann на исходе 2014 года доля таких клиентов составляла 5%, а в июле 2015 года достигла 20%. Даже застройщики, не делавшие ставку на эту категорию покупателей, теперь обещают не оставлять их без внимания. «Мы тоже видим эту тенденцию и кампании по продвижению строим так, чтобы привлекать людей из других регионов», – говорит директор по развитию ЗАО «Ленстройтрест» Алексей Букин.
Впрочем, некоторые застройщики связывают данный тренд в большей степени с влиянием сезонных факторов. «Летом традиционно возрастает активность иногородних покупателей, как на первичном, так и на вторичном рынке. Этим летом (впрочем, как и в другие годы) доля «регионалов» у нас была около 15%, в другое время – чуть менее 10%» – отмечает Олег Пашин.
География иногородних клиентов у всех застройщиков примерно сходная. В основном, это приезжие из Северо-Западного округа (Мурманской, Архангельской, Псковской и Новгородской областей), инвесторы из Москвы и Подмосковья, Тюмени, Сургута и т.д.
При этом эксперты считают, что доля региональных сделок вряд ли будет и дальше расти: покупательная способность населения снижается по всей стране.
Не спешат покупать
В целом клиент при выборе новостройки стал крайне осмотрительным: он семь раз отмерит, прежде чем определиться. «Начиная с января, люди стали более осторожными, увеличилось время принятия решений», – говорит Олег Пашин.
«Конкуренция сейчас достаточно острая и у покупателя есть возможность выбирать. Бывает, что сделка срывается в самый последний момент – уже после того, как деньги попадают на аккредитив в банке», – рассказывает директор по продажам ГК «КВС» Артем Босов.
Абсолютное большинство клиентов на сегодняшнем рынке приобретают квартиру для жизни. Но не исключено, что новые витки ослабления рубля способны изменить структуру покупательского спроса.
Так, по мнению экспертов «ЮИТ Санкт-Петербург», сейчас на рынке можно выделить особый вид клиента – выжидающего. Это довольно многочисленная и активная группа людей, которые не спешат покупать, а лишь внимательно и даже интенсивно перебирают все предложения. Как объясняют мотивы своего поведения сами граждане, они стремятся в относительно спокойной ситуации выбрать вариант, чтобы затем, при новых сильных колебаниях курсов валют, не приходилось в спешке подыскивать объекты для вложения средств. «Ситуация сегодня отличается от наблюдавшейся в декабре 2014 года картины, когда клиенты приходили в отдел продаж и просто спрашивали: что у вас имеется, допустим, на 10 млн рублей. Ожидая возможных колебаний валют и опасаясь дальнейшей девальвации рубля, люди заранее подбирают действительно интересный для них вариант», – отмечает Екатерина Гуртовая.
Конечно, массового возврата на рынок инвестора с наличностью эксперты не ждут – держатели рублевых и валютных счетов более подготовлены к новым встряскам. Тем не менее, выскажем предположение, что еще не все, кто хотел, успел вложить свои сбережения в недвижимость. По крайней мере, августовский «тренд» удешевления рубля тут же обернулся оживлением продаж у застройщиков. Судя по всему, процесс превращения валютных и рублевых активов в квадратные метры еще далек до завершения.
