Накануне Всероссийского жилищного конгресса мы обсудили с помощником полномочного представителя президента РФ в СЗФО Сергеем Зиминым, как стимулировать спрос и решить проблему обманутых дольщиков на рынке жилья.
– Сергей Михайлович, в Петербурге начинает работу Гражданский Жилищный Форум, который ежегодно проводит ГК «Бюллетень Недвижимости» при поддержке правительства Санкт-Петербурга. Какие, на ваш взгляд, самые интересные и актуальные темы включены в повестку Конгресса в этом году?
– Еще пару лет назад для нас самым важным был вопрос легализации риэлторской деятельности. Теперь он, с учетом новых экономических реалий, хотя и не утратил своей актуальности, но отошел на второй план. Сегодня всех волнует, как в целом будет развиваться строительная отрасль в кризис, чем государство может помочь застройщикам, какие механизмы стимулирования спроса на рынке недвижимости есть сейчас, и что будет дальше с ценами на жилье, прежде всего, в сегменте эконом-класса. И, конечно, все эти темы мы обязательно будем обсуждать на Конгрессе.
– Каким образом, по вашему мнению, в существующей экономической ситуации можно стимулировать спрос на жилье?
– Этот кризис далеко не первый. Все рецепты уже давно известны, и выдумывать велосипед заново не нужно. Все понимают, что так называемые длинные деньги у населения отсутствуют, так что очевидный выход – это ипотека. Но она должна быть разумной. Необходимо удешевить ее за счет предоставляемых государством гарантий банкам, и заставить их снизить ставку до приемлемого для граждан уровня. Зарубежные банковские структуры выдают населению ипотеку под 4-5% годовых. А у нас ставка в 10% уже считается большой удачей. И если зарубежные банки могут успешно извлекать прибыль из своей деятельности, то почему российские не хотят умерить аппетиты?
Отчасти наше государство уже пошло по верному пути, согласившись субсидировать ипотеку сначала на первичном рынке, а теперь, возможно, и на вторичном. Но пока этих усилий, на мой взгляд, недостаточно.
Во-первых, у нас существует жесткий возрастной ценз при выдаче ипотеки. Вполне трудоспособные граждане – женщины, перешагнувшие 50-летний рубеж, и мужчины старше 60 лет – сталкиваются с серьезными проблемами при ее получении. В этом возрасте многие желали бы приобрести жилье, если не себе, то своим детям и внукам. Такого возрастного ценза нет в большинстве стран Европы.
Во-вторых, необходимо регулярно поднимать зарплаты бюджетникам, участвующим в государственных жилищных программах и увеличивать размер социальных выплат. Это уже отчасти делается в рамках майских указов Президента РФ. Я понимаю, что индексирование зарплат работников бюджетной сферы, возможно, не является популярной мерой у граждан, трудящихся в частных компаниях, но это тоже способ поддержать спрос на рынке. Так как, получив помощь от государства, участники программ добавляют свои собственные средства и в итоге приобретают жилье.
Кроме того, нам следует вернуться сейчас к механизму строительства ведомственного жилья, но в его обновленном варианте. Я имею в виду закупку жилья у застройщиков крупными работодателями для своих сотрудников и передачу этих помещений гражданам либо в собственность, либо на условиях найма на период работы. Государство, со своей стороны, могло бы гарантировать таким организациям, что затраченные на приобретение жилья средства будут выводиться из налогооблагаемой базы. Разумеется, это предложение не является механизмом стимуляции открытого рынка, но оно могло бы помочь строительной отрасли выжить в кризис. Впрочем, категорически против этой инициативы сейчас выступает Минфин РФ, который не хочет лишиться налоговых поступлений в бюджет.
– Еще одна тема, которая будет обсуждаться в рамках Гражданского Жилищного Форума – это ситуация с обманутыми дольщиками. С учетом кризисных явлений в экономике насколько остро эта проблема обстоит сейчас в СЗФО? Есть ли у вас готовые рецепты для ее решения?
– Отмечу сразу, что проблема обманутых дольщиков возникла далеко не сегодня. Она существовала даже в успешные, с экономической точки зрения, годы. Мы всегда пристально наблюдали за развитием ситуации в Петербурге, в Новгороде. В Ленобласти нас сейчас тревожит перспективы достройки объектов компании СУ-155. Во всех остальных регионах Северо-Западного федерального округа серьезных поводов для беспокойств пока нет. Хотя и не исключено, что если кризисные явления в экономике будут нарастать, то эта проблема может выйти на первый план.
Свои рецепты мы подготовили еще четыре года назад. Уже тогда я говорил, что из 214-ФЗ необходимо исключить положения об обязанности государства контролировать застройщиков, которые ведут долевое строительство. Имеющаяся сейчас формулировка лишь потворствует формированию иждивенческих настроений и у недобросовестных девелоперов, и у граждан. Все стороны в итоге уверены, что государство полностью возьмет на себя решение всех возможных проблем.
В то же время надо подчеркнуть, что проблема обманутых дольщиков имеет массовый характер, прежде всего в связи с отсутствием у граждан возможности нормальным способом приобрести жилье по приемлемой цене. Так что «либерализация» долевого строительства допустима только при условии старта широкой и по-настоящему эффективной государственной программы помощи гражданам в приобретении или аренде жилья эконом-класса.
Прежде всего, необходимо четко прописывать условия сотрудничества государства с девелоперами, давать госгарантии населению, что стройки будут завершены. На это и направлена модель финансирования, предлагаемая Координационным советом по развитию строительной отрасли при аппарате полномочного представителя Президента РФ в СЗФО.
Схема предполагается следующая. Субъект РФ утверждает программу, затем через конкурсные процедуры выбирает уполномоченный банк и застройщиков, которые хотят участвовать в ней. В свою очередь, банковская структура берет на себя обязательства решить проблемы с гражданами, если девелопер не сможет выполнить свои обязательства. При этом застройщик не имеет права собирать средства с населения. Этим займется банк, который будет заключать с дольщиком договор депозита. В документе предусматривается для гражданина нулевая процентная ставка. Банк пускает собранные средства в оборот под обычный коммерческий процент и открывает девелоперу кредит в размере себестоимости строительства ЖК. Таким образом, застройщик не будет вкладывать в стройку свои оборотные средства. При этом государство вправе, используя аутсорсинговую компанию, проконтролировать расходы девелопера. Но это, отмечу, только один из вариантов решения проблемы обманутых дольщиков. И на Конгрессе я с удовольствием выслушаю мнения и инициативы других профессионалов рынка недвижимости.
–В последнее время достаточно часто высказываются предложения поэтапного запрета долевого строительства. Насколько это целесообразно, на ваш взгляд?
– Это инициатива из раздела попыток запретить саму жизнь. Предлагают некоторые эксперты ликвидировать и такой механизм, как жилищно-строительные кооперативы. Хотя, конечно, между долевкой и ЖСК есть принципиальное отличие. Член кооператива является собственником, может принимать участие в деятельности организации, вплоть до формирования правления. У дольщика никаких прав нет. Он просто отдает деньги по договору. Я не вижу смысла ни в запрете долевого строительства, ни ЖСК. По сути, оба механизма – это дорога с двусторонним движением. Гражданин может воспользоваться рассрочкой при приобретении жилья, а компания получает финансовые средства.
– Вы уже долгие годы являетесь постоянным участником ГЖФ. Что дают вам мероприятия Форума?
– Самая главное для меня – это возможность комфортного общения в рамках Форума с экспертами, представителями профессиональных сообществ, обмен мнениями и новыми идеями. Аудитория мероприятий позволяет, не стесняясь обсуждать все самые острые проблемы строительной отрасли и не бояться вступать в жаркие дискуссии. Я абсолютно уверен, что ГЖФ и проходящий в его рамках «Жилищный проект» – мероприятия по своей задумке очень полезные как для профессиональных участников рынка, так и, самое главное, для граждан.
