О новом обременении застройщиков в субботу, 26 сентября, журналистам рассказал вице-губернатор Игорь Албин, подчеркнув, что это пока лишь идея, которая документально еще не оформлена. Но тон у главы строительного блока Смольного был вполне серьезный – состояние городского бюджета вынуждает чиновников активно искать новые способы его пополнения.
Торг уместен
В общих чертах суть предложения Смольного заключается в том, что в обмен на утверждение правительством проектов планировки территорий, градпланов и прочей градостроительной документации застройщиков обяжут передавать городу часть квартир в новых ЖК. Речь идет о 5-10% квартир в строящихся домах. Похожая схема сейчас применяется при строительстве объектов социальной инфраструктуры в рамках проектов комплексного освоения территорий – девелоперы строят детсады за свой счет и передают их в дар городу.
Отметим, что Градостроительным кодексом РФ не предусмотрена обязанность собственников возводить социальные объекты на своих участках. Однако всем памятна история 2012-2013 годов, когда Смольный попросту прекратил утверждать разработанные застройщиками ППТ. И девелоперам ничего не оставалось, как согласиться строить социалку в «добровольном» порядке.
По словам Игоря Албина, сейчас идут переговоры с крупным строительным бизнесом, чтобы выработать общую позицию и найти компромиссный вариант. Сам он не видит в обременении ничего плохого: в Смольном не изобрели велосипед, а воспользовались опытом других российских регионов.
«Есть принцип социальной ответственности бизнеса перед городом. Нам необходимо решать проблему расселения коммунальных квартир, обеспечения жильем многодетных семей и очередников. И бизнес должен в этом принимать участие. Такая формула, как передача городу жилья в натуре, уже используется в других регионах, например, в Башкирии и Татарстане. Ничего в этом сложного и страшного нет. И я не думаю, что такая практика негативно повлияет на строительный рынок», – считает вице-губернатор Петербурга.
Он также привел статистику передачи социальной инфраструктуры застройщиками: за последние десять лет Петербургу было подарено всего четыре детсада. Поэтому власти все равно не отказываются от строительства «социалки» своими силами, деньги на эти цели, по словам Игоря Албина, в бюджете есть.
Каждому свое
Еще одна важная особенность новой инициативы: общих правил для всех не будет, каждый конкретный случай обсудят отдельно.
«Мы рассмотрим ситуацию с социальными объектами на данной территории, что там с соответствием требованиям РНГП и только после этого начнем вести дискуссию с подрядной организацией или девелопером. Еще раз подчеркиваю, обременение в виде передачи городу 5-10% возводимого застройщиков жилого фонда – это подъемно и вполне возможно. В конечном счете, застройщику будет представлен выбор – либо возводить социальную инфраструктуру, либо передавать городу готовые квартиры. Но в том случае, если проект обещает быть сверхвыгодным для девелопера, то ему придется построить и то, и другое, а затем передать городу», – рассказал Игорь Албин.
Неясность термина «сверхвыгодность проекта» – это, очевидно, самый тонкий момент разрабатываемой реформы. Какие критерии доходности введут чиновники – пока совершеннейшая загадка. Главная опасность кроется в том, что делить проекты по уровню прибыльности станут «с потолка», а договоренности с девелоперами будут достигаться кулуарно.
Нового «оброка», кстати, не избежать и застройщикам, работающим в элитном сегменте. Понятно, что предоставлять очередникам 150-метровые квартиры никто от них не потребует. Но они будут обязаны за свой счет приобретать жилье в объектах эконом-класса и передавать их городу.
При этом Игорь Албин не боится того, что застройщики переложат дополнительные расходы на конечного потребителя, то есть попросту поднимут цены.
«Я не думаю, что застройщики пойдут на это. Здесь свою логику диктует экономическая ситуация в стране. Невозможно бесконечно повышать цены на то, что и так пользуется далеко не повышенным спросом. Надо понимать, какие времена наступили – не самые тучные. Если за прошедшие, более успешные годы, застройщики сумели поднакопить жирок, то теперь пора с ним распрощаться и учиться жить по средствам. Времена сверхприбыли для девелоперов прошли», – уверен он.
По накатанной дорожке
По словам главного аналитика ГК «БН» Сергея Бобашева, инициатива городских властей отнюдь не нова. По такой же схеме – передача в госсобственность до половины возводимого жилья – столичным застройщикам уже предлагал работать экс-мэр Москвы Юрий Лужков. Но тогда обременение было, прежде всего, главным условием предоставления девелоперу земельного участка, а не для получения разрешительной документации.
«За что именно планируется ввести новые «поборы», пока не вполне понятно. С точки зрения здравой логики порядок выдачи разрешительной документации должен четко регламентироваться городскими законами, а не подстраиваться под постоянно меняющиеся правила игры. Совсем другое дело – условия предоставления государством земли под застройку», – говорит он.
Наблюдатели не исключают, что инициатива городских властей может быть «заточена» под крупные проекты комплексного освоения территорий. Например, город-спутник Южный, где за 19 лет предполагается возвести более 4 млн кв. м жилья. Еще летом 2013 года чиновники пообещали выкупить у инвестора – компании «Старт Девелопмент» – для нужд бюджетников и очередников более 1,3 млн кв. м жилья (около 30% всех возводимых «квадратов»). А еще раньше Смольный намеревался вложить в возведение дорог и объектов социальной инфраструктуры более 33 млрд рублей. Понятно, что теперь на все это денег в бюджете нет. А процесс утверждения проекта планировки территории под строительство Южного – еще впереди.
Опрошенные БН представители девелоперского сообщества новую инициативу ожидаемо приняли в штыки. Правда, не все – кто-то назвал ее вполне понятной и даже своевременной. Наиболее интересные мнения мы приводим ниже. Заметим, что представители большинства крупных компаний комментировать новые реформы Игоря Албина наотрез отказались.
Мнения
 | Илья Андреев вице-президент NAI Becar: |
– На сегодняшний день согласование проектов – крайне долгосрочный и неопределенный процесс, занимающий от двух до пяти лет. Поэтому любые инициативы, которые позволят его ускорить, застройщики воспримут с энтузиазмом. Однако маржинальность проектов сегодня не позволяет нести дополнительные расходы, в связи с этим инициатива Смольного девелоперам придется явно не «по карману».
| | Андрей Хитров региональный директор EKE в России: |
– В целом к инициативе отношусь с пониманием. Она позволит девелоперам четко просчитать стоимость расходов на социальную инфраструктуру и соответственно оценивать приобретаемые участки. Если город установит единые правила и будет их соблюдать, это облегчит планирование инвестиций. Но установка разных процентов передаваемого жилья для разных классов жилья несет в себе коррупционную составляющую, поэтому правильнее принять максимально простые правила. Для тех, кто строит объекты «в полях», где нет никакой социальной инфраструктуры, компенсация в виде 10% квартир, передаваемых городу, является вполне справедливой. А вот для ЖК, возводящихся в сложившихся городских районах, где уже есть и школы, и детские сады, 10% может показаться слишком высокой ценой. К тому же в таких объектах квадратный метр жилья значительно дороже.
| | Светлана Денисова начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»: |
– Возложить дополнительную нагрузку на застройщиков – это значит «взвинтить» цены: нетрудно догадаться, кто оплатит выпадающие доходы застройщиков. Дополнительный рост цен означает остановку продаж, что приведет к коллапсу в строительной отрасли, ведь себестоимость строительства и не думает снижаться. Девелоперы еще не пришли в себя от того, как легким движением руки городские власти вынудили строить не только школы и детские сады, но и другие объекты инфраструктуры, и вот новые обременения. Всем кажется, что строительный бизнес – это дойная корова, но платит-то в конечном счете потребитель, у которого уже исчерпана покупательская способность.
| | Беслан Берсиров заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест»: |
– Сегодня инвесторы строят инженерную и социальную инфраструктуру, внутриквартальные и подъездные дороги. Завтра от нас могут потребовать возводить еще и объекты для МЧС, для Минздрава, для других госструктур. Можно все это возложить на инвесторов, но потянут ли они? Тем более что все это еще и налогами будет облагаться. Мы и так платим двойной налог по социально-культурным объектам. В кризис появление дополнительных нагрузок будет для инвесторов очень ощутимым. И, в конечном счете, все оплатит покупатель.
| | Игорь Оноков генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс»: |
– Это некий завуалированный налог, и, по-моему, гораздо проще этот вопрос перевести в деньги. В той форме, в какой это задумано сейчас, застройщик только теряет. Ведь помимо реализации качественного проекта недвижимости, бизнес преследует цель получить прибыль. По факту затраты на строительство дома увеличатся минимум на 10%.
Застройщики платят городским властям за землю, подключение к городским сетям, за аренду и многие другие вещи. За эти деньги город вполне может приобрести жилье для очередников в соответствующем проекте.
